非常宣武非常宣武??梦想北梦想北京京中信中信中信中信˙˙˙˙大吉片项目大吉片项目大吉片项目大吉片项目市场定位、产品定位及营销推广汇报市场定位、产品定位及营销推广汇报市场定位、产品定位及营销推广汇报市场定位、产品定位及营销推广汇报2005.7.1汇报内容汇报内容项目背景解读项目背景解读核心问题与开发目标核心问题与开发目标区域认知区域认知市场认知市场认知政策解读政策解读本项目综合分析本项目综合分析市场定位及产品定位市场定位及产品定位营销推广建议营销推广建议项目特性项目特性我们的目标我们的目标区域认知区域认知市场认知市场认知政策解读政策解读综合分析综合分析市场定位市场定位项目背景解读项目背景解读产品规划设计产品规划设计开发策略开发策略经济测算经济测算营销推广营销推广营销计划营销计划关于合作关于合作项目特性项目特性?项目特性我们的目标我们的目标区域认知区域认知市场认知市场认知项目规模大项目规模大政策解读政策解读综合分析综合分析占地面积：43.6公顷，可建市场定位市场定位设用地面积38.06公顷；产品规划设计产品规划设计总建筑面积：约108万平米开发策略开发策略经济测算经济测算营销推广营销推广物业性质多元的综合性项目物业性质多元的综合性项目营销计划营销计划公建关于合作关于合作包括住宅、写字楼、大型商业、四合院、古建等等。公住宅公建体量大，规模超过30建余万平米。项目特性项目特性?项目特性我们的目标我们的目标区域认知区域认知市场认知市场认知土地成本高土地成本高政策解读政策解读综合分析综合分析市场定位市场定位土地费用（含土地出让金、相关税费、拆迁费用）约36亿元；产品规划设计产品规划设计地上建筑面积单方成本估算在每平米约3370元。开发策略开发策略经济测算经济测算规划条件严格规划条件严格营销推广营销推广营销计划营销计划关于合作关于合作容积率高：住宅2.66，公建4.65限高：住宅53米，公建60米项目特性项目特性?项目特性我们的目标我们的目标区域认知区域认知市场认知市场认知古建筑、古树的保护古建筑、古树的保护政策解读政策解读综合分析综合分析市场定位市场定位李万春产品规划设计产品规划设计故居康有为开发策略开发策略故居经济测算经济测算四泾县营销推广营销推广合会馆院营销计划营销计划街区关于合作关于合作关会潮州梁启超帝同会馆故居庙馆项目特性项目特性?项目特性我们的目标我们的目标区域认知区域认知市场认知市场认知拆迁问题拆迁问题政策解读政策解读综合分析综合分析市场定位市场定位城市中心区危旧房改造项目产品规划设计产品规划设计，共涉及拆迁8700余户，一开发策略开发策略期拆迁约2000户。经济测算经济测算营销推广营销推广营销计划营销计划关于合作关于合作项目特性项目特性?项目特性我们的目标我们的目标区域认知区域认知项目特性推导结论项目特性推导结论项目特性推导结论项目特性推导结论市场认知市场认知政策解读政策解读综合分析综合分析成本高市场定位市场定位产品规划设计产品规划设计开规模大规划条件开开开开发策略开发策略严格发发大大大大发发经济测算经济测算难难盘盘盘盘难难营销推广营销推广物业类古建的度度度度型多样保护营销计划营销计划大大大大关于合作关于合作拆迁难度大本项目是一个“开发难度很大”的“大盘”。项目特性项目特性我们的目标我们的目标区域认知区域认知市场认知市场认知政策解读政策解读综合分析综合分析市场定位市场定位核心问题与开发目标核心问题与开发目标产品规划设计产品规划设计开发策略开发策略经济测算经济测算营销推广营销推广营销计划营销计划关于合作关于合作项目特性项目特性?我们的目标我们的目标我们的目标区域认知区域认知核心问题与开发目标核心问题与开发目标核心问题与开发目标核心问题与开发目标市场认知市场认知政策解读政策解读市场压力巨大---108万平方米的开发与销售，开发与销售综合分析综合分析周期长、不确定因素增加市场定位市场定位开发前期资金投入巨大，资金快速回笼要求迫切产品规划设计产品规划设计老城区危改项目所面临的拆迁、文物保护、规划条件限制开发策略开发策略等实际问题经济测算经济测算高利润与品牌塑造的长远需求营销推广营销推广营销计划营销计划关于合作关于合作?发挥大盘优势、擦亮中信品牌?保证资金快速稳定回收、实现经济效益最大化?打造京城最具影响力的精品楼盘项目特性项目特性我们的目标我们的目标区域认知区域认知市场认知市场认知政策解读政策解读综合分析综合分析市场定位市场定位本项目区域认知本项目区域认知产品规划设计产品规划设计开发策略开发策略经济测算经济测算营销推广营销推广营销计划营销计划关于合作关于合作?本项目区域研究二环以内，内城区地理位置的不可复制性；对项目的宏观/城市背景解码…理解并掌握1993年国务院批准的《北京城市总体规划》和2004年02月17日发布的《北京城市空间战略发展研究》中“两轴－两带－多中心”的城市空间结构2004年11月06日公示的《北京城市总体规划（2004-2020）》修编成果，修编后的北京城市发展目标定位为“国家首都、世界城市、文化名城和宜居城市”项目特性项目特性?本项目区域研究我们的目标我们的目标区域认知区域认知宣武区的发展现状与规划市场认知市场认知?首都核心功能区政策解读政策解读?现状发展较为落后，认知综合分析综合分析度低、70%的危改用地，可开市场定位市场定位发空间大产品规划设计产品规划设计?未来主要任务为加强产业开发策略开发策略区管理，保护古都风貌，改善经济测算经济测算人居环境，大力发展现代服务营销推广营销推广业，实现产业、住宅和风貌的营销计划营销计划有机结合关于合作关于合作项目特性项目特性?本项目区域研究我们的目标我们的目标区域认知区域认知宣武区的文化市场认知市场认知宣武区的精神核心——长久以来形成的“历史人文积政策解读政策解读淀”综合分析综合分析古老的历史积淀深厚的人文基础市场定位市场定位作为古都北京的发祥地，从?帝王富贵文化——先农坛、大观园；产品规划设计产品规划设计西周燕国建都蓟城(公元前?京城传统商业文化——大栅栏；开发策略开发策略1045年)至今。宣武区已有?北京民俗文化——天桥；经济测算经济测算5000多年的建城史。而作为北?京城士文化——琉璃厂；营销推广营销推广京建都之始的金中都，就在宣?戏曲文化——京剧；营销计划营销计划武区广安门一带，如今，已有?会馆宅邸文化——湖广会馆、康梁故居；关于合作关于合作800多年。?中国民族文化——牛街；?庙坛文化——厂甸庙会、白云观、天宁寺；?饮食文化——鲁菜和回民小吃；?茶文化——马连道、老舍茶馆;?建筑文化——四合院、胡同。宣武及周边文化景观分析项目特性项目特性?本项目区域研究我们的目标我们的目标区域认知区域认知金融街西单天安门市场认知市场认知政策解读政策解读国家大剧院综合分析综合分析毛主席纪念碑市场定位市场定位白云观产品规划设计产品规划设计开发策略开发策略琉璃厂大栅栏经济测算经济测算报国寺营销推广营销推广礼拜寺马连道天桥本案天坛万寿公园先农坛陶然亭公园大观园项目特性项目特性?本项目区域研究我们的目标我们的目标区域认知区域认知大栅栏传统商业文化游览区市场认知市场认知政策解读政策解读综合分析综合分析大栅栏传统商业文化游览区东起前门大街，市场定位市场定位西到南新华街，南起珠市口大街，北至前门西大街。产品规划设计产品规划设计????该地区有众多的历史遗存：宗教祠庙、会馆旧址开发策略开发策略、梨园故居、银行钱市、文化教育、商家店铺、餐经济测算经济测算饮服务、胡同小巷、木楼茶庄、历史标志。在北京营销推广营销推广保留有如此丰富历史遗存和如此规模的地区仅此一处。这些历史文化遗迹不仅知名度较高，而且大都保存较好，位置相对比较集中。项目特性项目特性?本项目区域研究我们的目标我们的目标区域认知区域认知琉璃厂文化产业园区市场认知市场认知政策解读政策解读琉璃厂文化街有着悠久的历史和综合分析综合分析广泛的影响，是北京历史文化的组成部市场定位市场定位分。对这一珍贵的历史文化资源进行有产品规划设计产品规划设计效保护、重新整合、开发，合理利用形开发策略开发策略成文化旅游产业，让这珍贵的历史文化经济测算经济测算资源能够体现更大的价值，为实现首都经济发展战略增添新的色彩。营销推广营销推广项目特性项目特性?本项目区域研究我们的目标我们的目标区域认知区域认知牛街民族文化游览区市场认知市场认知政策解读政策解读牛街是北京市著名的回族聚居区，综合分析综合分析在这个地区内的牛街清真寺是国家级重市场定位市场定位点文物保护单位，在穆斯林国家中享有较高声誉。法源寺是北京市级重点文物产品规划设计产品规划设计保护单位，由于其寺院具有独特的建筑开发策略开发策略风格，且保存完好，寺内珍藏着大批具经济测算经济测算有很高佛教价值的历史资料，现在是中国佛教的最高学府，在国内外有一定的营销推广营销推广影响。营销计划营销计划关于合作关于合作项目特性项目特性?本项目区域研究我们的目标我们的目标区域认知区域认知宣武区的经济产业市场认知市场认知政策解读政策解读综合分析综合分析市场定位市场定位产品规划设计产品规划设计开发策略开发策略经济测算经济测算营销推广营销推广营销计划营销计划关于合作关于合作?传媒大街中心位置；两广大街与传媒大道交汇点；具备巨大发展潜力。项目特性项目特性?本项目区域研究我们的目标我们的目标区域认知区域认知宣武区重点发展区域之一市场认知市场认知－－国际传媒大道政策解读政策解读综合分析综合分析市场定位市场定位?传媒核心管理部门驻扎：国家新闻出版总署。产品规划设计产品规划设计?国家级重量新闻媒体聚集地，新华社、光明日报、经济日报等开发策略开发策略。经济测算经济测算?重量级传