2009年6月蝶湖苑户型配比建议及大高层推广营销思路［目录］客户调研分析户型配比及设计亮点建议大高层推广营销思路14／11／222Part1客户调研分析14／11／223Part1客户调研分析2009年5月房展会期间，公司组织销售员和学生对来访1000名客户进行问卷调查，分别从客户需求住宅类型、面积、房型以及购房用途、客户收入及年龄等各方面进行调研，对项目的户型配比的产品建议有一定的参考价值。14／11／224Part1客户调研分析/购房用途情况分析购房主要用途11%1%10%13%65%改善居住结婚居住给子女／父母居住投资／出租作为第二居所，用于休闲／度假／周末居住由上图分析得出，为改善居住而购房的客户占到65%的比例，大于一半的数量，其次是结婚居住，虽然只有13%的比例位居第二，但这也说明，年轻客户群也是我们销售的主要客群。14／11／225Part1客户调研分析/需求住宅类型分析需求住宅类型多层小高层高层3%1%18%别墅78%调研数据显示，将近80%的客户选择多层住宅，与实际销售情况基本一样，可见三线城市的客户对多层住宅的思想及习惯已经根深蒂固，若是后期单纯的销售高层有一定难度。14／11／226Part1客户调研分析/需求住宅面积分析需求住宅面积需求房型分析0%0%3%6%5%0%1%6%11%12%10%21%51%39%35%80以下80—90平米91—100平米101—110平米1房1厅1卫2房1厅1卫2房2厅1卫111—120平米121—130平米3房2厅1卫3房2厅2卫4房2厅2卫131—150平米150平米以上跃层经分析，客户需求91—100平米占到一半的比例，而101—120平米范围内的大户型占到31%的比例，由此91—120平米的两房和三房的大户型需求占到82%，可见客户购房需求多偏向大户型，在后期的推广中，项目的产品户型应该有所调整。14／11／227Part1客户调研分析/购房考虑重要因素购房考虑重要因素7%17%16%12%6%11%12%6%6%7%价格地段及交通周边配套是否齐全套型结构及面积开发商品牌周边自然风景建筑质量小区内部景观环境物业管理水平建筑外形特色由上图不难看出，价格是客户购房时考虑的最重要的因素，占到17%的比例，其次是物业管理水平，可见三线城市居民要求越来越高，产品要求需具有良好的物业管理，提高项目的品质化；其余周边配套、风景、建筑质量等都是客户比较关注的重要因素。14／11／228Part1客户调研分析/购房者年龄分析购房者年龄分析14%7%15%26%38%18-25岁26-30岁31-40岁41-50岁51-60岁根据调研数据统计，欲购房客户年龄在31—40岁的中年客户占到38%的比例，同时26—30岁的年轻人的比例也有26%，这两部分年龄段是客户群的主题，而41—60岁的中老年客户相对较少，可见在后期的推广中应加强对26—40岁之间的客户群体的推广力度。14／11／229Part1客户调研分析/购房者家庭收入分析1%购房者家庭年收入1%2%8%2%11%10%21%21%23%2万以下2-3万元3-5万元5-7万元7-9万元9-11万元11-13万元13-15万元15-20万元20万元以上针对购房者家庭收入的调查数据显示，三线城市居民收入普遍都比较低，年收入在5万—7万的仅占到21%的比例，7万—9万的客户占到10%的比例，而年收入在3万—5万的客户却占到了23%的比例，也是比例最多的，因此可见价格是后期销售的难14／11／22点。10Part1客户调研分析/总结?客户购房用途以改善居住、结婚用房为主，主要购买人群年龄在26岁—40岁的年轻人和中年人。?客户购房依然偏好多层住宅，小高层和高层是项目销售难点。?客户需求面积以90—100㎡两房两厅，100—120㎡三房两厅为主，80%的客户选择大面积大户型房源，因此，后期项目户型配比需有所调整。?三线城市客户收入偏低，价格是决定销售的主要因素，因此在后期销售过程中应提高项目的优势，如加强户型、景观、配套等优势，缩小价格因素的不利影响。14／11／2211Part2户型配比及设计亮点建议14／11／2212Part2户型比例构想思　考?根据客户调研对需求户型和面积的分析，建议在保证户型足够舒适度的前提下，控制户型面积的合理大小，可考虑通过增加5.2米挑高单身公寓、空中带有入户花园和两代居，三代居等优质独特户型吸引客户，促进销售。?本区域两房与小三房一直是热销户型。通过对比发现，同样面积条件下，小三房更受客户青睐．如本项目一期105平米的小三房单位销售速度最快．建议本项目户型设置增加小三房的比例，适应市场对空间实用的需求。14／11／2213Part2户型比例构想建议住宅户型比例　　　　栋数面积户型户型配比5.2米挑高单身公150—65㎡2/2/2，3/2/210%寓入户花园105㎡左右3/2/150%高层穿插两代居55㎡+85㎡3/2/240%　14／11／2214Part2户型设计参考（一）?5.2米挑高50—65平米?设计独特新颖，充分利用空间，两层隔断，实际使用面积约90—120平米，满足客户需求大户型房源的要求。?“一变二”的间隔划分投资自住两相宜14／11／2215Part2户型设计参考（二）105105㎡的三房二厅一卫㎡的三房二厅一卫超大观景阳台??通过单双数层的错位，形成大面通过单双数层的错位，形成大面积的弧形阳台，提升室内空间的积的弧形阳台，提升室内空间的舒适度，丰富建筑外立面造型；舒适度，丰富建筑外立面造型；??大飘窗台设计，延伸室内的空间大飘窗台设计，延伸室内的空间感；感；??建议增加错层设计；建议增加错层设计；14／11／2216Part2户型设计参考（三）55+8555+85㎡㎡两代居两代居85平米??5555㎡㎡1/1/11/1/1，超大更衣室，舒适观，超大更衣室，舒适观景阳台，让单身景阳台，让单身生活生活升升级级，投资，投资前前景景看好看好。。??8585㎡㎡2/2/12/2/1，，南北通南北通风两风两房，客、房，客、餐餐厅厅全明通全明通风风，，双阳双阳台台设计设计既既可可晾晒晾晒也可加也可加储储物功能物功能??5555㎡、㎡、8585㎡㎡户户型型紧紧密相密相临临，适，适应两应两代人不同的生活需要，合理分代人不同的生活需要，合理分区区，使，使两两代人的生活起居分而不离。老人可代人的生活起居分而不离。老人可以得到照以得到照顾顾，年，年轻轻家庭的日常生活也家庭的日常生活也可以得到老人的可以得到老人的帮帮助。助。55平米??户户型型设计设计上上既既是是独独立的，可立的，可单独单独出售出售，也形成互，也形成互补补，定位，定位为两为两代居同代居同时时出出14／11／22售。售。17Part2户型亮点设计建议为提升项目附加值，增强项目市场竞争力。项目应在户型设计上，加入亮点设计的元素作为支持。结合项目自身开发条件的情况，建议采用以下的亮点设计，提高产品附加值。亮点亮点亮点亮点1111：：：：错层设计错层设计错层设计错层设计亮点亮点亮点亮点2222：空中花：空中花：空中花：空中花园园园园亮点亮点亮点亮点3333：：：：飘飘飘飘窗台或窗台或窗台或窗台或阳阳阳阳光室光室光室光室设计设计设计设计亮点亮点亮点亮点4444：：：：错错错错落落落落阳阳阳阳台台台台设计设计设计设计亮点亮点亮点亮点5555：自然采光通：自然采光通：自然采光通：自然采光通风风风风电电电电梯梯梯梯间间间间14／11／2218Part2户型亮点设计建议（一）——错层设计?大面积户型（如大三房），通过局部的空间抬升，明确区间功能的划分，并增加室内的层次感；14／11／2219Part2户型亮点设计建议（二）——空中花园设计?空中花园主要分为入户花园和景观花园（即景观阳台）；?其主要功能主要是增加室内绿化空间、提升产品附加值（花园面积赠送一半）；入户花园景观花园14／11／2220Part2户型亮点设计建议（二）——空中花园设计?全入户花园设计：二房、三房均为带入户花园的户型设计，为项目产品增加亮点；14／11／2221Part2户型亮点设计建议（三）——飘窗台设计?阳光室设计——飘台的设计可分为飘窗台和飘地台，单元面积相对小的建议采用飘地台，增加室内的使用空间；?飘窗台设计——若面积相对较大，可采用飘窗台，增强室内的空间感、提升户型的舒适型；?飘地台设计?飘窗台设计14／11／2222Part2户型亮点设计建议（四）——错落阳台设计?阳台采用的弧形设计，可通过单双数层的规律变化，令住宅阳台具有超高的局部层高，而建筑则具有丰富变化的立面效果；阳台上空错落设计上空阳台14／11／2223错落设计Part2户型亮点设计建议（五）——阳光电梯间亮点亮点亮点亮点5555：自然通：自然通：自然通：自然通风风风风采光采光采光采光电电电电梯梯梯梯间间间间?建议电梯间采用自然通风采用的设计，从而满足现代人注重生活的品质、家居健康的需要；14／11／2224Part2大高层推广营销思路14／11／2225Part3大高层营销推广思路蝶湖苑项目，总共1139套房源，还剩619套房源未销售，主要为二期即将启动的大高层房源。在三线城市，因客户对高层房源心里抗性较大，担心物业费过高，公摊面积较大，并存在安全隐患，使高层尤其是大高层销售缓慢。因此，在后期大高层销售中，应从多个方面突出宣传大高层优势，比如从景观、教育、运动生活社区等优点进行详细介绍，通过短信，电视及相关SP活动，加大推广力度，给客户灌输大高层的优势概念，提高项目品质感，逐步形成高层销售热销的场面。14／11／2226Part3大高层营