机密博罗杨桥精细化工园策划报告代理事业部浙江传化江南大地发展有限公司20090522pagepage22第一章：项目开发战略惠州产业的又一次飞跃fdc.21ask.com中管网房地产频道一、郊区园区开发的基本模式pagepage33功能特点市场条件项目条件竞争力的基本方向案例办公园仅提供办公物业所在城市及其腹地企周边环境良好，足以强调建筑和景观设计北京非中心业数量庞大，不少企创造良好的办公形象符合目标客户需求业需要郊区办公物业（如大企业需要豪华环境）；提供会议、餐饮、健身等服务。商务园有的就是办公园，有所在城市企业数量较土地规模不至于限制同办公园北京总部基的功能比办公园复杂多，办公物业或其他多种业态并存地、新加坡，融合办公、仓储、物业存在需求国际商务园科研，以及生产或其他业态科技园有办公园、商务园的所在城市有发展技术有条件提供科研服务科研服务、技术基础深圳天安数特征，同时提供科研密集型企业的潜力、技术基础设施设施、孵化器足以满码城、北京条件和/或孵化器足技术密集型企业成清华科技园长的需要工业园强调标准厂房，有的所在城市有发展轻型有环境容量，基础设基础设施足以满足工苏州工业园也提供办公、仓储工业的潜力施足以支持业生产需要专业型园根据目标产业需求提所在城市有发展特定有提供专业领域服务专业服务、专用基础传化物流基区供相对专用的物业行业的潜力、专用基础设施的能设施足以满足特定产地fdc.21ask.com力中管网房地产频道业提高竞争力的需要二、经验与启发pagepage44国内一线城市的实践，给我们留下了宝贵的经验和值得探讨的启发商务园、办公园金桥Officepark张江创新源上海科技绿洲比周边第一上海中心张江集电港项目溢上海，开格科技园价50%经营质上海微电子港以上量较低上海，大业领地上海财富兴园虹桥国际商务花园北京嘉捷科技园新加坡国际商务园西港新界上海中邦MOHO比照周边杭州，乐富智汇园新加坡樟宜商务园项目溢价BDA东莞松山湖国际企业大道20%以上经营浙大科技园(滨江)浙大科技园(西溪路)状况上海，总部1号北京总部基地堪忧在合理利润北京MAX空港企业园润和国际总部园范围内经营北京非中心番禺节能科技园状况尚可上海半岛科技园上海，浦江智谷经营状况好中关村生命科学园浦东软件园二期香港科学园北大生物城深圳软件园张江生物医药产业基地大连软件园新加坡科学园fdc.21ask.com中管网房地产频道天安数码城启奥生物城厦门软件园经营状况差经营状况较好，产业档次一般经营状况好，产业档次高科技园、专业园二、经验与启发pagepage55成功项目超越与学习序项目名称超越什么？学些什么？需创造什么差异化特点（对方/我们）跨国企业（大平面）/本土知名企业（较小1深圳天安数码城　规划、景观、配套生活配套平面）2上海科技绿洲景观建筑产业氛围严谨+现代/现代+田园3张江集电港规划、景观、建筑建筑风格、产业产业氛围/人车分流、景观庭院、建筑气派4上海微电子港建筑内庭布局商务氛围、交通/建筑档次更高5虹桥国际商务花园景观建筑产业氛围/更低的建筑密度，更好的建筑6新加坡国际商务园景观规划、生活配套产业氛围　规划、景观、文化7上海中邦MOHO建筑户型、企业档次　/更适合的户型氛围营造8BDA国际企业大道配套、户型、建筑景观　/更适合的户型，更高档次的建筑环境、户型、进驻企业交通条件、山景9浙大科技园(西溪路)建筑硬质景观/园林景观档次条件建筑档次、户型、停车/建筑档次更高、单层平面更大、停车位更10北京总部基地独栋概念产业氛围、交通组织多、注意人车分流景观过于空泛缺乏内容/中心景观要求大气公共区域景观处理，局部要精致和谐11上海，浦江智谷内庭景观、户型手法，专业化团队单层平面过大，缺乏弹性/适宜平面独栋外立面过于花哨/文化与稳重12香港科学园　建筑、景观、产业服务技术密集和劳动密集之间寻求平衡张江生物医药产业基13建筑档次户型、设备、配置服务体系/建筑档次更高地fdc.21ask.com景观、技术服务、中管网房地产频道14浦东软件园建筑档次技术服务专业型/综合性配套二、经验与启发pagepage66不成功项目教训和体会序项目名称不成功点？不成功的核心原因？我们应避免什么？物业用途过于专一，仅针对生物，其他产走综合性园区路线，以弹性物业和通用物1中关村生命科学园入驻率低，价格低业无法使用业作为核心产品，强调用途可转化性。对于工业用地，尽管有销售的可能，但在前期土地问题没有处理好，无法取得预售2上海半岛科技园至今无法销售财务测算时，以保守策略，以租赁作为主证，打乱开发商的开发策略要商业模式过于强调物业弹性，缺乏形象，得房率过弹性设计，不应牺牲进驻企业形象为代价3北京非中心入驻率低低；景观及建筑形象处理缺乏郊区花园感，模糊多驻户与独栋的界限，使各类物业受具有“派头”感，花园处理上更加精细。在小组团的开发策略上，只站在开发商的规划设计时，更加注重组团间、楼间的尺4北京MAX空港企业园入驻率低角度思考弹性，忽略了驻户的使用感受，度把握。使物业缺乏档次物业档次过低，过于住宅化感受，不适合强调适当高的物业档次，以办公的尺度进5浙大科技园（滨江）入驻率低办公行布局6东莞松山湖入驻率低定位偏差不可好高骛远，从浙江实际出发周边环境差，建筑档次低，强调建筑个性提高建筑档次，个性建筑只出现在公共建7杭州乐富智汇园价格低，忽略了其核心的适用性筑上平面稍大，以适合多种弹性，拉高建筑与进驻企业档次，缺乏户型和档次限制了大企业进驻，对于中小8西港新界景观档次，力推服务，重点引进省内一流发展后劲，企业得房率过低企业。平面稍大，以适合多种弹性，拉高建筑与9上海财富兴园入住率低，价格低物业档次低，环境氛围差景观档次。进驻企业档次低，缺建筑档次低，得房率低，环境不成熟，服同上，并应在首期具备相对完善的功能，10上海大业领地乏发展后劲务无法兑现，导致购房者不愿意进驻开园时各项服务到位价格低，进驻企业档首期独栋户型过小，限制大企业进驻，二需在大企业和中小型企业之间，用不同的11第一上海中心次低fdc.21ask.com期和三期环境和品质一般中管网房地产频道产品予以满足，要有园区完整的形象感价格低，进驻企业档物业设计不合理，低层独栋，但通风采光在建筑设计上要以适用为首要前提，并适12张江创新源次低较差，得房率低当创新，强调节能、通风、采光等因素。pagepage77第二章：项目概况fdc.21ask.com中管网房地产频道fdc.21ask.com中管网房地产频道项目简介pagepage88中国惠州杨侨镇精细化工产业环保示范基地是惠州市唯一定点的精细化工基地，也是惠州大亚湾经济技术开发区（国家级）今后深入发展的重点区域之一。基地总占地面积约8000亩，其中第一期开发1500亩。fdc.21ask.com中管网房地产频道项目区位交通pagepage99项目位于博罗县东部的杨侨镇，紧领205国道，出入惠河高速出入口仅需3分钟。目前项目接驳惠河高速出入口的干道正紧张修建中，目前路况将快速改善。广州市125公里东莞市80公里深圳市120公里河源市45公里惠州市125公里fdc.21ask.com本项目中管网房地产频道香港175公里惠州港75公里40澳门198公里博罗县公里fdc.21ask.com中管网房地产频道项目规划pagepage1010基地规划主要包括生产区、研发区、物流区、甲类仓储区、生活和商业区五大区块。生活区研发、生产区商业区物流、仓储区fdc.21ask.com中管网房地产频道项目现状pagepage1111该项目分期开发，目前一期已基本售完，并成功签约20余家企业。一期的销售模式是把地分块售给精细化工企业，这些企业自行在工业园内建厂房，现在已有5家企业正在投资修建厂房。项目一期fdc.21ask.com中管网房地产频道fdc.21ask.com中管网房地产频道pagepage1212第三章：项目操作思路及建议fdc.21ask.com中管网房地产频道项目定位思路建议pagepage1313专业市场开发属于工业地产范畴工业地产更需要重策划、重策略策划的核心问题是定位fdc.21ask.com中管网房地产频道fdc.21ask.com中管网房地产频道pagepage1414定位——大亚湾精细化工园消费群体定位——为谁做？产品定位————做什么？功能定位————提供什么样的服务？业态规划定位——如何做？fdc.21ask.com中管网房地产频道pagepage1515营销推广定位针对厂商——招商推广定位针对置业业主——销售推广定位fdc.21ask.com中管网房地产频道fdc.21ask.com中管网房地产频道pagepage1616经营管理定位培育市场，提升价值fdc.21ask.com中管网房地产频道pagepage1717我司建议各专业市场有必要进行项目的二次策划1、各专业市场的定位与总体定位的协调；2、各专业市场的营销推广与总体营销推广的整合3、项目一期和二期操作的衔接和控制。fdc.21ask.com中管网房地产频道二期操作思路pagepage18181、招商思路及策略招商思路：溯本求源操作策略：定向出击，以‘狼’带‘羊’整合造势，深度营销fdc.21ask.com中管网房地产频道fdc.21ask.com中管网房地产频道pagepage19192、销售策略及模式销售策略：先招商后销售承租者优先权销售模式：直接销售或带租约销售fdc.21ask.com中管网房地产频道pagepage20203、租金及售价制定的思路市场调查研究+总体招商策略fdc.21ask.com中管网房地产频道pagepage21214、营销推广策