谨呈：邹平天兴置业有限公司打造邹平商业龙头，成就天兴企业战略——山东邹平黄山二路商住项目策划报告（财务分析篇）2007年05月项目策划思路项目理解战略决策核心解决问题企业战略集中商业定位整体定位开发决策街区商业定位物业发展建议住宅发展定位开发时序运作决策财务测算投资计划方案说明根据不同开发策略，设定两个方案进行成本财务测算：?方案一：稳健方案一期–首期先开发排铺及部分住宅物业；二期–二期再开发商场及余下住宅物业?方案二：乐观方案–先开发排铺–接着开发商场–最后开发住宅物业一期一期二期二期三期三期项目规划指标序号项目合计1用地面积59,000m22总建筑面积135,000m23地上建筑面积125,000m23.1商场40,000m23.2排铺35,000m23.3住宅50,000m24地下车库面积10,000m25容积率2.1项目静态成本序号项目合计(万元)单方成本（元/M2）　开发总投资34,2993,6661土地成本6,6009172前期工程费488743小区基础设施工程费8652514建安工程成本23,1552,0435开发期税费1,4762146企业管理费735717不可预见费98095注：单方成本按地上面积计算方案一：稳健方案项目规划指标项目合计首期二期用地面积59,00022,00020,500总建筑面积135,00060,00075,000地上建筑面积125,00060,00065,000-商场40,00040,000-排铺35,00035,000一期住宅二期50,00025,00025,000-地下车库面积10,000单位：平方米10,000项目建设及销售进度2007年2008年2009年2010年2011年-2025年序号工作阶段一二三四一二三四一二三四一二三四1筹建阶段首期建设期2住宅销售期首期建设期3排铺销售期二期建设期4住宅销售期建设期二期5销售期商场经营期?总体建设期设定约2.5年（未包括筹建期），从2007年9月至2010年4月?首期住宅和排铺同时开工，建设期从2007年9月至2008年12月，共16个月；住宅销售期从2007年11月至2008年12月，排铺销售期从2007年11月至2008年9月。?二期建设期从2008年7月至2010年4月，共20个月；先开发商场，建设期从2008年7月至2009年9月；住宅建设期从2009年1月至2010年4月，住宅销售期从2009年3月至2010年3月。销售收入首期二期物业类型建筑面积销售均价销售收入建筑面积销售均价销售收入（M2）（元/M2）（万元）（M2）（元/M2）（万元）住宅25,0002,8007,00025,0003,0007,500排铺35,0007,50026,250－－－商场－－－－－－小计33,250　7,500项目销售货量共为40,750万元静态效益分析投资总额序号项目（万元）1项目收入40,7502预计开发投入34,2993财务成本--　4土地增值税4085销售税费2,2216销售费用(3%)1,2237税前利润2,601　所得税(25%)6508税后利润1,950项目在可售物业销售完成后，开发投入的资金（包括地价及开发建设费用等）能全部回收，并持有4万平方米的商场物业。累计现金流量图累计现金流量图15,00010,0005,00001234567891011121314-5,000最大资金占用量8403万元-10,000项目资金最大占用量为8403万元，发生在2007年3季度，项目自有资金共1亿元（包括已支付地价5千万元及5千万元启动资金），项目可通过资金滚动进行开发。方案二：乐观方案项目规划指标项目合计首期二期三期用地面积59,00031,00012,00016,000总建面积135,00035,00050,00050,000地上建筑35,00040,00050,000面积125,000商场40,000－40,000－排铺35,00035,000－－住宅50,000－－50,000一期一期二期二期地下车库三期三期－10,000－面积10,000单位：平方米项目建设及销售进度2007年2008年2009年2010年2011年-2024年序号工作阶段一二三四一二三四一二三四一二三四1筹建阶段建设期2排铺销售期建设期3商场销售期经营期建设期4住宅销售期?总体建设期设定约3年（未包括筹建期），从2007年9月至2010年9月?首先进行排铺建设，建设期从2007年9月至2008年3月，共7个月；排铺销售期从2007年11月至2008年9月。?接着开发商场，建设期从2008年4月至2009年6月，共15个月；?最后进行住宅物业开发，建设期从2008年10月至2010年9月，共24个月；住宅销售期从2008年12月至2010年9月，共22个月。销售收入建筑面积销售均价销售收入物业类型（M2）（元/M2）（万元）住宅50,0003,10015,500排铺35,0007,50026,250商场－　　－－　合计　　41,750项目销售货量共为41,750万元静态效益分析总额序号项目（万元）1项目收入41,7502预计开发投入34,2993财务成本--　4土地增值税4185销售税费2,2756销售费用(3%)1,2537税前利润3,506　所得税(25%)8778税后利润2,630项目在可售物业销售完成后，开发投入的资金（包括地价及开发建设费用等）能全部回收，并持有4万平方米的商场物业。累计现金流量图（方案二）累计现金流量图8,0006,0004,0002,0000-2,0001234567891011121314-4,000-6,000最大最大资资金占用量金占用量-8,00084468403万元万元-10,000项目资金最大占用量为8,446万元，发生在2007年3季度，项目自有资金共1亿元（包括已支付地价5千万元及5千万元启动资金），项目可通过资金滚动进行开发。敏感性分析?在住宅销售前，项目的资金情况如下：?开发投入共约2.2亿元土地成本排铺开发成本商场开发成本合计0.660.421.122.2单位：亿元?排铺销售货量共2.63亿元，当排铺的销售率达到80％左右时，排铺的销售收入可支持商场等物业的开发投入。两个方案对比分析方案开发期最大资金占用量销售收入利润（万元）（万元）（万元）方案一至2010年58,40340,7501,950月方案二至2010年98,44641,7502,630月?两个方案都可通过资金滚动进行开发?方案二住宅物业由于在后期开发，区域成熟度较高，预计售价比方案一有所提高，收益有所提升。?方案一首期同时开发住宅及排铺，资金回收的速度较快，项目开发可更稳健。年租金收入预测项目首层二.三.负一层四层租金（元/月.M2）1001510经营范围品牌专卖店百货.超市休闲餐饮娱乐?根据各层的租金水平，整个商场的年租金收入共为1488万元。?按商场整体价值为2亿元进行抵押，70％的抵押值为1.4亿元，年利率8％，则每年的利息为1120万元，商场的年租金收入可填补利息费用。附件：相关取费标准前期工程费序号项目取值标准一设计、勘察29元/平方米二场地平整5元/平方米三其他费用5元/平方米小区基础设施工程费序号项目取值标准备注1供电工程费20元/平方米按总建筑面积2供/排水工程费11元/平方米按总建筑面积3煤气工程费20元/平方米按总建筑面积4园林绿化工程费50元/平方米按用地面积30%5小区道路、广场工程费60元/平方米按用地面积15%6其它零星工程费10元/平方米含邮政、有线电视等建安工程成本序号项目取值标准备注1商场2789元/平方米公共部分带装修2排铺1200元/平方米3住宅（小高层）1200元/平方米小高层、毛坯房4地下车库18000元/平方米含基础、通风系统等商场序号项目名称取费标准（元/㎡）备注1商场土建工程费1000　2外墙装饰250　3室内装修400指公共部分装修　4商场设备安装工程　　5电气工程200　6内部供、排水系统120　7商场中央空调系统500　8消防系统150　9电信及智能系统70　10零星工程50　按平层8000平方米，5层考11电梯系统49虑住宅序号项目名称取费标准（元/㎡）备注1主体工程9502水电安装工程1053消防工程404电梯605智能化工程156外墙装修30小计1200毛坯房开发期间税费说明序号项目取值标准备注住宅40元/平方米1市政配套费按有关政府文件商业80元/平方米2工程质量监督费2元/平方米按有关政府文件3白蚁预防费2.3元/平方米按有关政府文件4新型墙体材料专项基金6元/平方米按有关政府文件5散装水泥专项基金2元/平方米按有关政府文件6建筑工程监理费10元/平方米建安成本7后期工程配套费30元/平方米销售税费说明序号项目计算依据(一)销售税金及附加销售收入5.45%1.1营业税销售收入5%1.2营业税附加及其它销售收入0.45%(二)土地增值税销售收入1%(预征)（三）所得税25％集中商业首层租金测算：样本选取?比较法样本选取：–目的为估算首层商业租金水平；–以纯租赁形式进行对比；–因此选取黄山二路、沿街商铺作为对比样本。租金样本选取　首层面积年租金单方月租金圣豪对面街铺7090000107.14圣豪街铺5070000116.67销售样本选取：对面街铺售价17000元/平米回报率年10%年9%年8%年7%年6%年租金17001530136011901020月租金141.67127.50113.3399.1785.00集中商业首层租金测算：参数对比参数权重参数分类分类细项估价对象对面街铺圣豪对面街铺圣豪街铺商圈成熟程度11