金熙嘉园2008年营销推广方案销售部马超2007年12月回顾2007年房地产市场?开发投资继续增长2007年1-9月呼和浩特市完成房地产开发投资63.1亿，比去年同期增长65.18%，比上年增长61%。其中，商品房建设投资48.68亿元，占完成房地产开发投资的77.15％，比去年同期增长76.3%。7000002007年9月2006年9月60000063098750000048683140000038233030000027614020000010000025741241640本年完成投资商品房建设投资土地开发投资www.fdcsky.cn中国地产商域网回顾2007年房地产市场?呼市房地产市场已经从近郊向远郊发展呼和浩特2006年以前的房地产市场基本是由四个区的政府所带动，从而影响到周边区域的发展，2006年出现了一些相对远郊的楼盘，如正太和平花园（金川）、景观花园（金桥）等，地产市场开始悄然向远郊发展城市中心房地产价格的快速上涨和城市经济发展引发的快速扩张，都让房地产的发展范围不断扩大，显然呼市的发展也由城市中心逐渐向多中心模式发展www.fdcsky.cn中国地产商域网回顾2007年房地产市场?待开发土地面积增加1-9月，土地开发投资2.57亿元，与上年同比增长6.53%；购置土地费10.98亿元，与上年同比下降15.46%。1-9月完成开发土地面积140.35万平方米，购置土地面积134.34万平方米，待开发土地面积298.17万平方米。与上年同比完成开发土地面积和购置土地面积分别减少10.41和121.64万平方米，待开发土地面积增长92.02万平方米。2007年比2006年增2007年9月2006年9月减本年完成开发土地面积140.35150.76-10.41待开发土地面积298.17206.1592.02本年购置土地面积134.34255.98-121.64www.fdcsky.cn中国地产商域网回顾2007年房地产市场?供应体量在不断增加施工面积（万平方米）新开工（万平方米）竣工面积（万平方米）据官方消息透露，今年1至7月份，全市商品房销售套数、总成交面积施工、竣工房屋面2007年92007年92007年9积及竣工价值及商品房销售金额同比均有下降，下降幅度均在月2006年9月月2006年409％以上月月2006年9月1至7月份，全市商品房销售套数3729套，同比均有下降了48.7％.房屋建筑面积合计商品房住宅销售套数1112.563376576.02套，同比下降了255.1551.12319.98％;159.9742.26商品房住宅销售面积32.91万平米同比下降了47.8％按用途分：　　　商品房住宅销售金额79652万元，同比下降了38.74％。1、住宅批准商品房预售面积住宅825.95375.8740.18万平米，同比下降了，225.13258.5538.5106.65％。27.892、办公楼62.7450.878.344.6921.971.463、商业营业用房170120.2512.7845.9324.2511.774、其他53.8729.028.8910.817.091.14回顾2007年房地产市场?实际登记销售面积有所下降30商品房商品住宅2023.520.37227.118.65102.220-10-20-36.5-38.8-30-40实际销售面积与去年同比实际销售登记面积与上月相比2007年9月商品房实际销售面积情况回顾2007年房地产市场?中小户型的供应量增加1-9月，呼和浩特市批准预售的新建商品住宅中，不同户型占商品住宅总面积的比重分别为：60－80平方米的占12.93％，80-90平方米的占12％，90-100平方米的占21.83％，100-120平方米的占22.88％，120-144平方米的占16.3%，144-180平方米的占7.41%，180平方米以上的占6.6%。占比与去年相比：60－90平方米增加了10.78个百分点，90-100平方米增加了11.92个百分点，120-180平方米以上减少20.17个百分点。3530252015105060-80㎡80-90㎡90-100㎡100-120㎡120-144㎡144-180㎡≥180㎡2007年9月18.2716.9730.8532.3423.1210.479.332006年9月9.797.4212.0522.0432.4120.268.21回顾2007年房地产市场通过对2007年房地产市场供需情况了解，做出以下分析结论：1、市场总体供需量较大,呈供需两旺状态，但产品形态较为单一，价格上涨幅度较为平稳。2、各楼盘分布较为集中,且产品同质化严重,档次和价格差异很小,各楼盘间竞争激烈。3、整体住宅市场销售呈现下降趋势，户型需求向功能齐备的中小户型发展,面积集中在70-95平方米5、整体房地产开发的边缘化效应比较明显，这一点对本项目有着一定的利好金熙嘉园2007年市场表现情况销售情况较好，还需再接再厉金熙嘉园于2007年9月22日开始对外销售，自2007年9月22日到2007年12月30日，总共三个月，总销售额2800万，实际到款额1300万，根据今年呼和浩特房地产形势分析来看，在未有大量广告投放的情况类比其他项目，总体销售情况还算不错金熙嘉园2007优劣势分析优势-----Strength劣势-----Weak1、地理位置好，周边配套齐全1、目前为期房，客户信任度不高2、项目开发规模大，自身配套全2、手续正在办理中，对于销售有很大影响33、项目档次高，所用门窗等材质好、新成立公司知名度不高，广告力度不够4、整体规划没出来，无沙盘模型等销售道具4、六层多层住宅，得房率较高5、首付50%，没有按揭，没有公积金，制5、物业费较高层低，容易被市场接受约了很多客户的购买金熙嘉园面临的竞争风险雅筑家园雅筑家园天阔华城天阔华城（（1616万平米）万平米）（（55万平米）万平米）本项目本项目丽景天下丽景天下上上城上上城（（2020万平米）万平米）（（2020万平米）万平米）金熙嘉园面临的价格竞争价格战与档次战小区周边项目，价位都比我们项目要低200-500元/平米，直接抢夺了我们的客户，我们在价位上不占任何优势；在档次上“金熙嘉园”项目通过现场售楼处以及内部的装饰占绝对优势，但市场上大多数客户群属于中低端，所以客户成交量低于其他项目，另一方面由于没有大量广告来支撑高品质形象所以也不同程度影响到了项目的销售宏观情况对金熙嘉园的影响新政策的出台，5次加息，提高首付款比例，促使客户的消费更理性，更合理，许多投资房产的客户开始投资基金，股票，从而也降低了整体房屋需求量，另外一部分需要住房的客户“持币观望”，使房地产进入发展相对缓慢的时期。2007年呼市房地产整体成交量下降40%，目前正是房地产市场比冷清的阶段，许多开发商提出优惠让利活动，加以促销，比如金川上院由1700元/平米优惠到1588元/平米，还有送家电，送物业费等活动。2008年对于金熙嘉园来说非常关键宣传攻势上要使首期启动呈现出一个全面启动的大格局，在营造高起点的社区形象同时，激发消费欲望金熙嘉园2008年要做好的三个动作动作一：销售道具完整齐备沙盘、折页、海报等销售道具需准备充分，更强的带给客户感官的刺激，促进销售的达成动作二：加强销售队伍建设销售人员，定员为5人，培训合格后方能接待客户，制定严格的工作制度，促使销售工作更加有序，精益求精，在客户量不大的情况下，应由1-2个人有针对性的出去散发海报，使销售方式更加灵活。动作三：建议与广告策划公司签定整年或旺季推广合同在2008年激烈的市场竞争中，本项目高品质高价格的态势必须有系统性的广告策划来支持，才能在众多的项目的跳跃出来2008年媒体选择及组合建议媒体类型作用媒体选择选择理由新报在呼市的媒体地位显而易见，在配合销售进程中的各个节点,如面市\新闻硬广北方新报该报投放广告的有效率比其他的媒体发布会\促销信息等好。北方新报可以传达大量的文字用于说明发商的实力和软广的投放可以整合多家媒体，以形软广呼市晚报项目的感染力，建立产品的霸主地位。成媒体联盟，统一口径，便于传播晨报等短信群发是近年来呼市兴起的比较有把本项目的工程进度、销售阶段信息等以短短信群发效的地产促销手段之一，既有很大程信的形式发到客户手中度达率，增加了有效性。有针对性，由于找到的客户都是潜在上门把促销信息投递到潜在客户的手中，让的客户，免除了很多的无谓劳动。同派单行销客户被动的接受大量项目的信息，同时进行时是点对点的讲解，避免了传统的派简单的点对点营销。单的资源浪费。桶装水广告直接面对企事业单位以及中高收入家庭，客相当于固定的广告牌立于企事业单位户准确度，提高客户准确度及高收入家庭，客户购买力强围挡/自持户外最大限度的利用自有的围挡和户外广告位，户外是房地产项目最有效的广告形式频繁影响客户之一，且发布期长，影响人群广在二、三线城市各种媒体的影响力都以备选手段作为对其他媒体手段的补充，增公关活动不很集中，所以公关活动引发的口碑加引客量宣传非常重要2008年春季房展会的参加2008.5.2008.5.房展会房展会目的：提升项目市场认知度、知名度，快速消目的：提升项目市场认知度、知名度，快速消化项目化项目;;建议：可结合万嘉昕品牌的推广进行。建议：可结合万嘉昕品牌的推广进行。2008年可参加公益活动评选2008200820082008年呼和浩特十大人居楼盘年呼和浩特十大人居楼盘年呼和浩特十大人居楼盘年呼和浩特十大人居楼盘2008200820082008年呼和浩特年呼和浩特年呼和浩特年呼和浩特十十十十大大大大明明明明星星星星