前言?麻城房地产市场在2006年12月底才开始控制私房用地的审批，房地产开发目前还处于起步阶段。2006年中旬以融辉房地产开发的融辉第一城为代表的福建开发商大举进入麻城市场，房地产进入一个高速发展阶段。在经历了2007年房地产的疯狂跳涨中，开发商的信心被空前膨胀。土地拍卖价格急剧上升及整体推盘量较以往有很大的攀升。?但是随着2007年年底国家关于二次购房首付的提高以及贷款利率的变化政策的出台，给购房者带来的观望直接导致了楼市的疲软。2008年金融危机以来，楼市整体销售对比2007年直线下降，整体大环境不容乐观。麻城概况房地产市场概况目区域竞争分析录项目定位分析项目资金预算第一部分麻城总体概况“麻城”之名始于东晋，因后赵部将麻秋在此筑城而得名。1986年撤县设市，现辖19个乡镇办事处和1个省级开发区,版图面积3747平方公里，人口120万。麻城市位于京九铁路中部，大别山中段南麓,鄂豫皖三省交界处，境内“一厂三路”(大别山电厂、沪汉蓉快速铁路、大广高速和沪蓉高速公路)相继开工建设，麻城“四公三铁”将形成“三纵四横”，特别是纵跨南北的京九铁路、大广高速公路与横贯东西的沪汉蓉快速铁路、沪蓉高速公路4条国家高等级干线铁路和公路在麻城呈“井”字型交汇，麻城将一跃成为中部地区的新兴交通枢纽城市。契机与局限：?“中部崛起”、“8+1城市圈”，武汉的快速发展给麻城带来了难得一遇的发展契机。?城市圈边缘的地理位置，县级市的经济现状，却局限了麻城的发展前景。地理位置示意麻城交通概述公路106国道和正在动工兴建的大（庆）广（州）高速公路（麻城境内52.79公里）、沪蓉高速公路在麻城构成发达的公路交通网。铁路京九铁路在麻城境内88.4公里,麻城火车站是京九线上的十大站之一,京九与京广铁路的联络铁路线麻城--武汉铁路在麻城接轨。2006年全市铁路货运量40万吨，客运量180万人次。正在兴建的沪汉蓉快速铁路横贯麻城境内81公里，并将在城区另建一个二级站，建成后距上海4小时车程。水路、航空麻城距武汉天河国际机场80公里，麻城距武汉阳逻机场、阳逻长江深水港70公里，为麻城提供了通江达海、接港连外的水陆空主体交通环境。麻城市位于京九铁路中部，大别山中段南麓,鄂豫皖三省交界处，境内“一厂三路”(大别山电厂、沪汉蓉快速铁路、大广高速和沪蓉高速公路)相继开工建设，麻城“四公三铁”将形成“三纵四横”，特别是纵跨南北的京九铁路、大广高速公路与横贯东西的沪汉蓉快速铁路、沪蓉高速公路4条国家高等级干线铁路和公路在麻城呈“井”字型交汇，麻城一跃成为中部地区的新兴交通枢纽城市。麻城市1986年撤县设市，现辖19个乡镇办事处和1个省级开发区,版图面积3747平方公里，人口120万，市区建设实现了老城区、新城区、火车站区的对接，建成区面积达23平方公里，人口25万。麻城房产发展概述麻城市分为东西两个城区，东为老城区，西为新城区，2006年底，麻城的所有机关单位，工业企业已全部迁出老城区，将老城区改造成多功能的休闲居住区，使得大批房产开发商开始投资建设，与此同时加大了对私有土地建房的管理，这对房产的膨胀发展也起得推动的作用。麻城经济概况近年来，麻城抢抓机遇，推动科技进步，加快经济社会发展。2005年、2006年GDP总量分别为47.55亿元和53.31亿元，同比分别增长9.0%和9.5%，人均财政收入增长率分别为4.3%和18.7%。工业已基本形成汽车配件、冶金机械、纺织服装、医药化工和轻工食品等5大产业集群，农业形成了果蔬、蚕桑、板栗、畜牧、老米酒、菊花等6大特色优势板块经济，城市建设实现了老城区、新城区、火车站区的对接，建成区面积达23平方公里，人口25万。全市综合经济实力位居黄冈市前三名，步入全省山区县(市)先进行列。结论：1.借势城市圈，麻城整体经济得以快速稳定发展。2.外出务工是当地收入的主要来源，打工者每年流入大量资金，拉动了当地消费，促进了房地产市场快速成长与发展。3.金融危机对内地市场的影响将随着时间逐步显现出来，而拥有大量外出务工者的麻城市所受影响将更加明显，其经济放缓的衰退现象主要将表现商业市场和消费市场上。第二部分房地产市场概况?麻城房地产市场06年启动时，以零星开发的小盘为主；07年随着大量房产企业的涌入，市场竞争加剧，从而出现了价格快速上涨，开发量急速井喷的现象；08年以来大盘开始集中上市，竞争异常激烈，而受限于市场大环境及区域购买力的影响，市场疲态尽显。?区域消费群体，消费观念较为落后。市区内私房占有较大比例。随着房地产市场的快速启动，部分消费群体的购房理念有所改变，大盘的价值逐步被认识和接受。而普通品质的楼盘认同度较差，销售也较为缓慢。?07、08年的过度开发导致区域市场的购买力下降。自07年下半年以来，市场迅速冷却，销售放缓，市区大部分楼盘均以现房出售。?麻城房地产市场目前早期的知名代理机构已逐步推出，相当部分的楼盘为开发企业自销，各楼盘营销策划能力差异较大，竞争无序化，楼盘价值无法完全体现。?区域市场楼盘建筑差异较大。砖混结构与框架结构并存，多层住宅、小高层及高层产品并存；各楼盘在结构布局，立面造型，室内采光等产品要素上也存在较大差异。?随着竞争的加剧，客户在购房消费时开始趋向理性化。客户消费偏好上更加看重建筑品质和细节，此外高层及小高层抗性仍然不小，去化速度较慢。我司观点：1.受限于市场规模，麻城在经历了06年、07年的井喷式火爆后，市场已被透支，因而迅速回归平淡是必然趋势。2.目前区域市场竞争压力较大，市场对楼盘产品品质以及营销策划水平的要求逐步提升，项目投入的成本也逐步增加。3.麻城市场目前热销户型开始呈现小型化，100平米以上户型增多，客户接受度较好。产品小户型化与县级市场发展时期的大户型需求之间的矛盾，表明区域市场购买力呈下降区域。附：麻城市与武穴市房地产市场环境对比09年伊始，麻城市到处呈现项目建设热潮，开工在建项目达97个，完成投资12亿，新投产项目达12个。黄冈地区包括武穴市和麻城市两个县级市，为更加全面了解市场环境，特对比如下：武穴市麻城市黄冈市基本对比城区人口约22万，城镇居民人均城区人口约27万人，城镇居民人市区人口约30万，城镇居民人均可支配收入：8283元均可支配收入：8450元可支配收入10250元08年固定投资情况13.86亿元11.87亿元14.83亿元商品房价格均价1600，最高均价1400，最高均价2000，最高220018502600土地控制时间较早，管理较严时间较晚，管理较送时间较早，管理较严原因分析：武穴市房价较高于麻城市，销售速度也较快，其原因主要是城市产业链较完整，城市土地管理严格。而麻城市土地控制起步较晚，07年之前拿地成本较低，致使目前市区在建在售项目过多，在时间上和地段上各项目都存在正面竞争，是现在麻城市现房销售和房价低的直接原因。同类城市环境对比小结：?1、工业项目投资继续较强。?分析：武穴市的工业形成了城市产业链基础，使之作为武穴市的经济稳定点，从而带动本地消费，而麻城市重工业投资较少，固定投资大部分依托房地产及其附属产业带动，后备产业链较差，主要依靠务工人员返乡和本地消费拉动。?2、项目的整体质量得到增强。?分析：武穴市商品房均价超过1600，最高2200以上，在高价位的房价带动下，项目整体质量逐步得到提高，市场在房价上涨的环境中相对比较稳定。而麻城市房价自08年以来价格基本无变化，部分项目出现了二期较一期价格便宜的现象，致使市民观望情绪加大。?3、市政府对土地控制较严格。?分析：武穴市政府对土地控制较严格，因此在房地产大环境火爆的情况下，武穴市土地出让情况未见混乱，而麻城市土地管理在07年初才进行，土地在06年时出让过多，致使近两年区域楼盘集中林立，在地段和时间上都造成了正面竞争，因此商品房价格很难上涨。第三部分区域竞争分析麻城市主要楼盘列表住宅均价楼盘名称地址建筑规模建筑形态建筑结构主力面积主力户型销售情况工程进度（元/㎡）聚豪华庭金桥大道旁6.7万㎡高层框剪/框架80㎡-140㎡三房两厅均价1850一期本公司代理现为二期，已撤出销售闽达·香榭花都陵园路33万㎡多层/高层框架86-140㎡3室2厅2电梯房均一期多层销售很一期已经室2厅价1800，好，电梯房滞销完工多层1500融辉第一城金桥大道25万㎡多层/高层框架83--140㎡2室2厅3高层目前为二期销售现房点式室2厅1750，多阶段，开发商自层1500己销售金桥世家金桥大道30万㎡别墅/复式/砖混152㎡-257㎡2室2厅3均价1700别墅销售完毕,现房高层室2厅复后期高层开发商式4室2自己销售厅金色·世界城金桥大道13独栋高层独栋20层框架69~136㎡2室2厅、起价剩余各种户型均在建号，2.453室2厅1688，均有万㎡价1850金桥佳苑金桥大道1310万㎡多层板式砖混90~128㎡2*2均价1500剩余各种户型均二期已为号有现房其余部分主要楼盘销售情况：?雍?景?豪?园：金桥大道1号，总用地面积39350平方米，总建筑面积6万平米，商业面积有2万平米，现房均价1750。?壹峰花园?：麻城新建街清源门1号(老市政府)，95-102平米二室二厅一卫，111-115平米三室二厅二卫，起价1480，均价1600。?北正春天：麻城市区北正街，均价1460。?隆盛名城?：麻城市区，均价1500?。?金丰金谷园?：兴建14幢6层至13层高、无装修的住宅楼，每幢设有一个单层的地下室，总建筑面积为6.7万平方米，均价1600。?金桥嘉苑·天骄阁：麻城市区，均价?1498。三级市场现状：据麻城房地产网统计分析，截止09年2月16日，麻城市现有685套二手房待售，价格多在1