青岛黄岛区项目报告中建楷昕·北京2008.10一、项目介绍目录二、城市简介三、市场状况四、现状分析一、项目介绍1、项目简介?案名：中建·紫锦广场?位置：青岛市开发区井冈山路与紫金山支路交界处?物业类别：公寓、写字楼、商业?建筑类型：高层?占地面积：33353平方米?总建筑面积：85000平方米?地上建筑面积：72906平方米?容积率：2.79?楼层状况：2个楼座，一幢30层的办公楼和一幢33层住宅。?均价：5964(已售部分)?开盘时间：07年12月29日?入住日期：09年3月2、整体布局?项目构成：?住宅：27795平米?写字楼：34678平米?商业：10434平米?西楼：住宅楼?地上33层，地下2层，地上1—2层为商业用房，3—33层为住宅。?地上总建筑面积为30523平方米，其中住宅面积为27795平方米；商业建筑面积为2728平方米。?东楼：办公楼?地上30层，地下2层，1—3层为商业用房。?地上总建筑面积为42383平米平方米，其中商业建筑面积为7705平方米，办公建筑面积34678平米。3、项目区位图伟业花园井冈山路香江路佳世客佳世客本项目家佳源马濠公园4、交通情况?距机场直线距离约38公里。嘉陵?周边路网发达，紧邻主干道江路香江路、井冈山路，出行方江便。香?公交江井1、6、15、21、22、25山路、26、30、801经过本项冈目。山路路本项目5、周边配套?教育环境：香江路(香江路小学、机关幼儿园)、井冈山路(黄浦江路小学)、长江路(青岛理工大学、中国石油大学)?医疗卫生：香江路(香江医院)、武夷山路(开发区第一人民医院)?商业环境：香江路(利群购物广场、长江商厦、吉韩商厦、百利来商场、海滨超市、苏宁电器)、井冈山路(银鹰购物广场)、长江路(佳世客购物中心、瑞泰利群购物广场、佳家源超市、新华书店)?休闲娱乐：香江路(同乐迪、开心一百、大家乐、吉米斯达KTV等)井冈山路(宝岛会、东海龙宫洗浴中心、三方水夜总会、英派斯健身俱乐部、澳柏圣都女子美容健身俱乐部)、武夷山路(酒吧一条街)、长江路(2008商务会所)?其它：各大银行、邮局、酒店和餐饮店一应俱全。6、景观资源?开发区唯一的市政公园——马濠公园，位于项目的东侧。7、销售情况总套数面积可售套数可售面积住宅30027795㎡272753㎡商业1210433㎡2590㎡办公50634678㎡634468㎡总量81872906㎡927811㎡已售套数已售面积占套数占面积住宅27325041㎡91%90%商业3698㎡25%6.7%办公1066741㎡20.9%19.4%总量38232480㎡46.7%44.6%?未纳入销售的商业面积：9145平米?未纳入销售的办公面积：23469平米数据来源：青岛国土资源和房屋管理局二、城市简介1、城市概况?青岛是中国东部重要的海滨城市、港口城市和经济中心城市。?青岛现辖七区五市：市北区、市南区、四方区、李沧区、崂山区、城阳区、黄岛区、即墨市、胶南市、胶州市、平度市、莱西市，总面积10654平方公里，截至到2007年底全市常住人口为838.67万人。本项目2、历史概况?青岛是一座历史文化名城，中国道教的发祥地之一。?6000年以前这里已有了人类的生存和繁衍。?东周时期建立了当时山东地区第二大市镇--即墨。?秦始皇统一中国后，曾三次登临现位于青岛胶南市的琅琊台。?汉武帝曾在现位于青岛市城阳区的不其山“祀神人于交门宫”，并在胶州湾畔女姑山祭天拜祖设立明堂9所。?1891年6月14日(清光绪十七年)，清政府在胶澳设防，是为青岛建置的开始。?1897年11月，德国以“巨野教案”为借口派兵强占青岛。?1914年第一次世界大战爆发，11月，日本侵占青岛，取代德国对青岛进行军事殖民统治。1919年，中国近代史上著名的“五四运动”便是以“收回青岛”为起因。?1922年12月10日，中国收回青岛，设立胶澳商埠督办公署，直属北洋政府。1929年7月，设青岛特别市。1930年，改称青岛市。?1949年6月2日，青岛解放。?1994年被列为全国15个副省级城市之一。3、经济指标?青岛市人均GDP超过6000美元，标志着房地产处于快速上升阶段。?房地产投资占固定资产投资额19.7%，全国水平是20.8%?青岛是户籍人口757.99万，暂住人口115.65万人。项目效益收入比2006年增长总人口757.99万人1.15%生产总值（GDP）3786.52亿元16%人均GDP49955元16%规模以上工业增加值1696.81亿元21.32%城市居民人均可支配收入17856元16.5%社会消费品零售总额1199.18亿元19.1%固定资产投资额1635.4亿元23.3%房地产投资额322.4亿元20.1%城市居民人均住宅使用面积23.7平方米0平方米数据来源：青岛统计局4、15个副省级城市经济指标?副省级城市为中华人民共和国行政区名之一，受省级行政区管辖，副省级市的市长与副省长行政级别相同。?2007年青岛市经济指标在15个副省级城市中处于中上等，增幅在15个副省级城市中处于中上等，未来有较大的发展空间。2007年十五副省级城市主要经济指标生产总值(亿元)全社会固定资产投资(亿元)社会消费品零售总额（亿元）城市居民人均可支配收入（元）城市名称累计同比累计同比累计同比累计同比1-12月累计位次位次1-12月累计位次位次1-12月累计位次位次1-12月累计位次位次±％±％±％±％济南2554.31115.761151.71323.2101103.1917.4718005.1717.42沈阳3073.91017.712361.9231.941231.9717.5514606.51125.41大连3131.0917.531930.8331.45983.31217.21015109.0913.212长春2089.01317.711350.11142.11778.31416.81112811.01312.814哈尔滨2436.81213.5151030.61427.371036.01015.81312772.01413.710南京3275.0715.671868.0415.8111380.5418.3420317.2615.88杭州4103.9314.6121684.1715.3121296.3616.51221689.0414.09宁波3433.1514.8101597.996.3141035.51117.3922307.0313.411厦门1375.31516.14927.71540.12362.11515.01421503.0516.24青岛3786.5416.051635.4823.391199.2819.1117855.8816.53武汉3141.5815.671732.8630.761518.3317.4714357.61216.24广州7050.8114.5141863.359.8132595.0118.9222469.2213.212深圳6765.4214.7111345.0125.6151915.0214.61524870.2110.215成都3324.4615.392394.7126.181357.2517.5514849.21016.16西安1737.11414.6121435.31037.13921.61318.7312662.01516.16数据来源：济南统计局5、经济走势?青岛市经济快速提升，每年超青岛市近年GDP及增幅过15.5%的增幅增长。400017.00%3500300016.50%?青岛市三产比重为5：52：250043，二、三产业比重较大，发200016.00%1500展速度较快。高新技术产业是100015.50%第二产业的主导力量，占增加500值46%。第三产中旅游业和房015.00%地产业平分秋色，占增加值的20032004200520062007GDP（亿元）50%。增幅（GDP）青岛市的产业结构数据来源：国家统计局6、消费情况青岛市近年社会零售品总额?居民收入水平大幅度提高，社1400?居民收入水平大幅度提高，社1200社会零售品总额（亿元）会会零零售总售总额也额也高高速增速增长，长，零零售售1000商业需求会大大增加。800商业需求会大大增加。600??根据根据目目前前的人均的人均GDPGDP水平，商水平，商400200业业有郊有郊区区化化发发展展的的需求需求。。020032004200520062007近年青岛市人均可支配收入20000人均可支配收入（元）15000100005000020032004200520062007数据来源：济南统计局7、黄岛区简介?黄岛区是中国山东省青岛市所辖的一个市辖区。总面积274.1平方公里，总人口55.3万，其中户籍人口32.7万。?黄岛区拥有天然良港和一流的港口设施，前湾港已建成年吞吐能力2900万吨的杂货码头、国内唯一能停靠第五代集装箱货轮的专用泊位、规模为亚洲第一、世界第二的矿石专用码头。8、黄岛区的产业?青岛开发区以发展外向型经济为主，石油、化工、化纤、机械、电子、建材等六个主导产业，初步形成了新兴工业基地的基本框架。?产业群：以齐润和华润中转油库、乐意液体油、壳牌油气为主导的石油产业群；以乙烯、橡胶为主导的化工产业群；以高合化纤、罗纳化纤、菱东纺织为主导的化纤产业群；以汽车活塞、摩托车和农用汽车为主导的机械产业群；以三美电机、松下电子、澳柯玛工业园、海尔工业园为主导的电子产业群；以浮法玻璃、彩色玻璃、特种玻璃为主导的建材产业群。?六个产业在全区工业总产值、工业利税和出口创汇中所占比重高达80％、83％和90