晶蓝半岛案例分析产品策略分析推广策略分析销售策略分析楼盘基本数据楼盘基本数据地址：成都市济宏路开发商：成都龙湖锦华置业有限责任公司占地面积：83亩总建筑面积：28万平方米，一期99000平方米二期：19万方容积率：4.3绿化率：38％总户数：1547户，一期595户、二期952户车位：1150个层高：3米价格：一期4915产品类型：26层+24层高层电梯公寓。临街是底层商业。项目区位图项目区位图项目位于九眼桥旁，靠近一环路。生活便利，交通通达性很好。教育设施完善，有川大和成都市育才中学位于该区域。临近府南河、望江公园、合江亭等人文景观，有着独特的优势。项目总平图项目总平图该楼盘由道路分割形成2个组团。在规划中将2个组团统一起来，形成有机的整个，较少道路分割的影响。该楼盘是低密度高层建筑的典范，采用大中庭绿化中庭绿化二期组团间距大围合式布局，一期组团减少建筑密度，开阔了小区的视野，增加了小区的通透性。这样吃够容积率的同时，提高了产品的品质。会所底商幼儿园项目景观分析项目景观分析在景观规划上抛弃了大量种植乔木12的风格，种13植大量的草皮，将草皮二期组团与乔木很好一期组团的结合，使整个小区更4加通透。同2时打破草皮35形成树叶式下沉坡地景观，具有较好的层次感和改变草皮的单调性。具有坡度的树叶型绿化灌木绿化走廊草坪泳池景观下沉式网球场项目立面项目立面建筑立面采用现代简约风格，外立面的挺拔、俊朗，色彩明快，给人于较高的品质感和舒适感。项目户型配比分析项目户型配比分析户型结构户数面积（平方米）比例4室2厅2卫332152—16822%3室2厅2卫950124—13562%2室2厅1卫2438916%合计1525晶蓝半岛的户型主要是以124—135平方米左右的户型为主力户型，所占的比列达到了62％，其次是150平方米以上，占了22％，2房所占的比例为16％。可以看出晶蓝半岛主要是舒适型为主。总价主要是集中在60—75万之间。项目户型分析项目户型分析135平方这两个户型是其主力户型，户型的通风和采光性较好，明厨明卫。功能分区以及动静分区较为合理。卧室设有飘窗或阳台，观景效果较好，主卧面积较大，有20平方米，较为舒适。客厅的开间有4.5米，有近4米是落地窗，采光性很好。户型偏向于舒适型。项目户型分析项目户型分析133133平方米平方米户型功能分区较为合理，采光较好，空间尺寸较好，主景观朝向中庭景观，具有较好观景性。项目户型分析项目户型分析168平方户型方正，功能分区合理，户型面向中庭，景观较好。项目户型分析项目户型分析88平方米该户型面积是88平方米，在户型的功能分区上处理较好，动静分明。户型的通风采光性很好。卧室设有飘窗，采光性较好。厨房的空间较大，外部是生活阳台，便于利用。但是生活阳台是封闭式的，进深较深，不利于油烟排放。卫生间与厨房距离很远，不利于布局管线。阳台的开间仅有3.8米，对具有的舒适性有一定的影响户型进入口于主卧入口相对，隐私性不好，从建筑风水学的角度上讲这样的布局是有很大的问题。项目户型分析项目户型分析124平方米该户型方正，功能分区合理，动静分明采光性较好，舒适性较好；但是在空调位上有一定的缺陷，不便于布置。项目户型分析项目户型分析157平方米该户型较为方正，功能分区较好，房间开间合理，景观的均好性较好。项目户型分析项目户型分析152平方米该户型的采光性很好，每间房间采光性很好，设有观景阳台。功能分区较好。该户型的主卧是面向小区景观，主卧的景观很好，同时有衣帽间和卫生间，主卧很舒适。项目项目客客户分析户分析客户年龄段：以35——50岁左右为主客户交通工具：私家车（雅阁、马志达、大众、福特、丰田等）置业次数：二次置业以上为主职业：公务员、企业中高层、外地人等需求：88——130平方米为主从售楼部的观察看出，该项目客户的年龄集中在40岁左右，在事业上有一定的成就的群体。这部分的群体购买能力强，文化层次较高，对产品要求高。这部分群体看重龙湖的品牌和产品的区位。产品策略产品策略综述综述晶蓝半岛利用其优越的地理位置，打造都市豪宅。通过大间距围合式布局，创造小区内较好的景观和视野，弱化了周边高层遮挡问题，在景观上采用创造性的手法，注重绿化和外立面的包装，把钱花到看得到的地方，做出了大盘高品质的感觉。产品策略分析推广策略分析价格策略分析营销强度分析晶蓝明重要营销节点珠开房交会上项目11.19二期二批盘2006年初，报媒6.16产品推介会9.9二期一批次开正式亮相次开盘提前预热6.17正式排号盘4月5月6月7月8月9月10月11月12月10.116.3售楼处、样板房6.23摇号秋交会加推户外、站台广告全开始启用6.24一期开盘7.26二期告知个单元城呈现广告亮相潜伏期营铺垫期品牌导入期开盘热销期二次蓄客期销强★★★★★★★★★度★★★★★★★★★★★★★★强势蓄客期持续销售期1011之前4月5月6月7月8月9月12月月月报媒投放统计：总投放整版广告40次，商报27次，华西报10次，晚报3次。1期8次整版，其中商报6次；2期30次整版，其中商报19次，11月高达8次。营销强度结果用“★”表示项目推广项目推广情况情况2006年4月初在各大媒体和公交站牌推龙湖在产品推广上出龙湖形象广告“龙湖——善待你一生”，充分利用其在重2006年4月参加春季房交会，做形象广庆的品牌形象和影告响力。首先，是用22006年5月中旬在公交站推出晶蓝半岛广告，推出“晶蓝半岛属于决不简单的个多月的时间对品你”——城中央.大型高层阔院华宅牌进行宣传，在客6月3日售楼部、样板间对外公布；户心理上形成很大深刻的影响，展现6月16日晚产品品鉴会，对外公开价格；其企业实力，提高客户对企业的信心6月17日对外接受牌号，接受诚意金；（当日接受了500余户诚意金），对产品进行造势。其次，在推出项目6月23日开始摇号。（现场次序竟然）广告，给客户一种6月24日开盘。打造精品的形象。项目推广项目推广情况情况核心战略思想?营销节奏：先塑企业品牌后建项目形象，先获得市场认同再快速提升价格。营销前期1.5个月左右以品牌导入为主，营销力度强，以建立企业良好的形象、获得较高的市场知名度。以低开高走的策略入市启动，在企业品牌和项目形象得到市场充分认可后，以持续高频的营销推广配合强势产品提升价格和赢得客户。?营销风格：。?营销主题：企业形象”善待你一生”形象统领“献给绝不简单的你”的项目形象。?营销核心竞争力：立足企业“善待你一生”的品牌核心价值，从而形成本项目的核心营销驱动力。成功关键——前期“善待你一生”品牌形象塑造通过“思君不见下渝州”活动让客户真实感受龙湖活动体验活动体验通过“思君不见下渝州”活动让客户真实感受龙湖的企业文化和物业管理。的企业文化和物业管理。在商报、华西报上连续推出关于龙湖报道、软文攻在商报、华西报上连续推出关于龙湖报道、软文攻软文造势软文造势势使得龙湖被接受的一个关键因素势使得龙湖被接受的一个关键因素通过“思君不见下渝州”活动让客户真实感受龙湖通过“思君不见下渝州”活动让客户真实感受龙湖密集推广密集推广的企业文化和物业管理。的企业文化和物业管理。在商报、华西报上连续推出关于龙湖报道、软文攻在商报、华西报上连续推出关于龙湖报道、软文攻前期展示前期展示势使得龙湖被接受的一个关键因素势使得龙湖被接受的一个关键因素Ps：龙湖前期品牌推广经历两个过程：告知龙湖来到成都、宣传龙湖“善待你一生”品牌形象产品策略分析推广策略分析销售策略分析推盘策略：通过地块素质的迅速升级提升价格?6月：从地块总体2.2期素质较差的一块开始启动，同时配合较低的价格开拓市场；1?10-12月：通过地期块素质的升级拉伸项目整体价格；2.1期2.1期1期2.1期2.1期（房交会加推）2.2期户性结构户数比例户性结构户性结构户性结构户数比例2.1加推4室2厅22.1户数比例2.2户数比例卫14625%4室2厅23室2厅23室2厅2卫3室2厅2卫12135%5150.00%卫28480%卫34658%3室2厅24室2厅22室2厅1卫2室2厅1卫17150%5150.00%卫7020%卫10017%2室2厅1卫5015%推盘策略：通过地块素质的迅速升级提升价格1期2.1期2.1期（房交会加推）2.2期户性结构户数比例户性结构户性结构户性结构户数比例2.1加推4室2厅22.1户数比例2.2户数比例卫14625%4室2厅23室2厅23室2厅2卫3室2厅2卫12135%5150.00%卫28480%卫34658%3室2厅24室2厅22室2厅1卫2室2厅1卫17150%5150.00%卫7020%卫10017%2室2厅1卫5015%项目推售策略：1期推出595套单位，2期分批次推出一期二期时间轴2006.6.3-6.242006.9.92006.10.12006.11.19内部预定期、对外咨询、一期开盘二期一批次秋交会加推二期二批次6.3对外公开售楼处及样板间6.16晚500名客户产品推介会推出房源350套，推出354套，6.17排号，交2万元定金当天销售210套，加推96套当天销售6.23开始摇号转化率60%，80（5栋1单元）160余套6.24开盘，当天销售300套，平米户型最为转化率45%转化率50%畅销6.25再接再厉，销售量增至500套5700转化率提升至84%54004880?带客户前往重庆考察龙湖作品及龙湖企业文化，大大加强价格走势（元）客户对楼盘开发的信心,极大的促进了销售。?首批物业595套,低于市场预计的价格入市，让一期迅速取得优良的销售业绩和市场口碑，龙湖品牌、业绩一箭双雕。?依靠1期的市场效应,并利用金九银十的市场时机，二期分