谨呈：惠州来盛地产骏园投资发展惠州市骏园春天项目----二三级联动方案本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。报告结构项目的基本情况惠州地产形势总体解决思路隆塬的四大优势隆塬策略分解隆塬房产介绍本报告是严格保密的。2项目基本情况本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。项目交通情况位于惠州市汤泉高尔夫球场内中心地段，地处广惠高速、深汕高速和惠河高速构成的立体交通网络，到惠州市中心只需20分钟车程，距离广州、深圳、东莞均在1小时车程内。本报告是严格保密的。4项目基本情况?项目一期推出的“丽景豪庭”共111套，二期推售的“国际公寓”共839套?二期公寓目前剩余200套左右，丽景豪庭剩余7-8套本报告是严格保密的。5项目产品分析产品缺点一：进深太长，客厅与洗手间均是暗房，且目前剩余户型大多是朝向丽景豪庭，楼间距短，景观差，一房一厅70㎡的建筑面积偏大本报告是严格保密的。6项目产品分析产品缺点二：面积大，总价高，抵消了销售中球会会籍带给客户的利好产品缺点三：户型结构存在诸多问题，舒适度不够，未能体现五星级的标准带来的尊贵感及身处高尔夫的荣誉感产品缺点四：装修效果不理想，使用的门为中空，门楣框架给人感觉不协调，朝北样板房内实木地板做工粗糙，接缝不严，电视配备为非液晶，空调不是名牌产品，这些都导致品质感严重不足产品缺点五：产品在规划设计中过多考虑后续经营托管，采用酒店式公寓的做法，在实用性上大大降低了客户自用功能的设立，不能满足新生代富豪或有资产阶级的趣味性，自娱自乐性及自用便捷性。做成高不成低不就，当市场出现调整时，不能及时应对。本报告是严格保密的。7项目产品分析产品缺点：厨房与公共洗手间均是暗房，3梯8户，私密性差，餐厅正对洗手间和卧室门口，极不方便，与国际公寓的楼间距短，景观差本报告是严格保密的。8项目分析问题：产品设计之初考虑项目地处汤泉高尔夫，以赠送高尔夫球会会籍为主要卖点，忽略了产品本身的打造，对于后续经营问题在市场良好的情况下过于乐观，对于全球性金融海啸预计不够，对于目前市场出现的观望情况，尤其是深圳断供潮预期不够，在项目最初销售4000多起时没有及时出货，而是采取追涨的做法，造成今天项目现在销售不旺，出现意想不到的资金问题。本报告是严格保密的。9项目目前现状?一期现已交房，二期国际公寓项目明年5月份左右交房?已开始脱外墙，但目前外墙材料为普通外墙砖给客户感觉档次低，看楼通道氛围营造及包装效果差，室内装修档次达不到五星级装修标准，配套如游泳池等仍未完工，园林未做好，现场展示给不到客户信心?项目推广宣传方式单一，之前重点针对深圳客户，惠州价格洼地效应已不明显?前期客户主要为深圳客户，受宏观经济影响，深圳投资、度假客户已经很少，惠州本地市场的高端消费潜力也没有挖掘出来本报告是严格保密的。10惠州地产形势本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。惠州地产供求分析惠州目前的总体市场状况是供大于求，形势严峻2008年上半年供应量188万平方米，成交量仅51万平方米，积压量超过137万平方米，下半年的供应量达300多万平方米，再加上历史积压量，惠州今年市场上整体待售产品将会超过500万平方米，但惠州人口只有400万左右，其中还包含了农村人口，这么多房子卖给谁？这是摆在所有开发商面前的一个头痛的问题!本报告是严格保密的。----12惠州地产新闻网开发商的策略冬天来了，春天还会远吗？但事实是冬天究竟多长，谁也无法准确预测大开发商如恒大、万科全国范围降价，为地产过冬储备足够的现金流惠州本土开发商如光耀折扣低至7折，价格由以前的暗降转为明降本报告是严格保密的。13总体解决思路本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。我们的客户在哪里惠州本土有较高消费能力的，喜欢高尔夫，对生活品质有较高要求的有车一族本报告是严格保密的。15总体解决思路?降低价格，提高产品的性价比，降低旅游度假客户的门槛?利用隆塬的优势加大惠州本地市场的推广力度，充分挖掘本土市场的消费潜力?充分利用项目的自有资源，举办相关活动以吸引潜在客户了解本项目，聚集项目人气本报告是严格保密的。16隆塬的四大优势本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。网点优势骏园春天全城泛售楼处碧荷港世万兰惠佳水阳…惠贸湾水…分分分乡分…行分行行行行分行本报告是严格保密的。18隆塬的广告优势每周在惠州日报、今媒体为楼盘刊登定期投放广告本报告是严格保密的。19隆塬的广告优势在隆塬近二十个地铺设立咨询点，用专业人员向客户推介产品在隆塬所有门店上进行推广宣传，现场pop，打造项目形象本报告是严格保密的。20人力资源优势?充分利用隆塬的200多个销售精英的人力优势，既能扩大楼盘的口碑传播效果，又可使售楼处外延，确保销售速度本报告是严格保密的。21客户数据库优势?充分发挥隆塬投资会和客户数据库的作用，避免广告的无效投放，做精准营销本报告是严格保密的。22隆塬策略分解本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。不简单的二三级联动?成功的二三级联动不仅仅是简单的带客上门，而是要对楼盘的全面了解和重新包装，重新制作销售资料，制定全局性的销售广告计划?隆塬不仅是惠州三级市场的领头羊，还拥有资深的二级市场操盘团队，能将二三级的营销方式有机的集合起来本报告是严格保密的。24项目团队成员简介姓名：谢春性别：男就职部门：策划部现任职务：策划总监主要操作项目：豪宅别墅类：东莞1100亩的世纪城·国际公馆别墅，南京罗托鲁拉别墅20万世纪绿洲社区项目，中房常平项目·山水雅居，三亚中惠的水晶蓝湾商业类：南昌红谷滩·赣江盛典大型商业，贵阳新大陆数码广场，98万平米的综合项目星河传说大型综合类：厦门12.56平方的五缘湾商业街及奥特莱斯项目，五星级温泉酒店。东莞地标项目289米台商大厦城市综合体项目。本报告是严格保密的。2525项目团队成员简介姓名：周永华性别：男现任职务：策划师主修专业：工商管理2005.年3月—2006年9深圳世联地产顾问有限公司销售代表联动中心二三级联动推广、龙华潜龙华城等楼盘的销售2006年10月—2008年2月深圳众厦地产惠州分公司销售主管期间参与了惠州世贸大厦，南山公馆的销售工作2008年3月—2008年7月策划师期间参与了格林童话的营销策划工作2008年8月加入隆塬地产策划师参与了运恒嘉园，爵士公寓项目的策划工作本报告是严格保密的。2626定向营销根据项目的客户的特点，可以针对惠州私家车主、高尔夫会员、旅行社的高端客户等专门客户群进行定向营销本报告是严格保密的。27让客户成为我们的业务员根据高端客户一般都有自己固定的社交圈，加大对老业主的回馈力度，让老业主满意，举行老带新活动；同时多举办活动营销，给到上门客户一个愉悦的体验，就算他们不买，也会向朋友推荐本项目本报告是严格保密的。28以活动聚集人气?充分发挥楼盘现有的资源，每隔一个时间段，组织客户进行高尔夫、水疗等活动，进行体验式营销本报告是严格保密的。29销售策略：集中引爆我们并不是将客户单个带上门任其自生自灭，而是将我们隆塬网络到客户每个一段时间聚集起来，以专车接送，并提前准备好特定的现场活动，让客户体验一个美好的高尔夫生活，并利用现场的人气和优惠活动促使客户落定本报告是严格保密的。30价格策略根据市场形势和类似楼盘的调研，我们建议核心均价为：5000元本报告是严格保密的。31总结?充分利用隆塬作为惠州三级市场的龙头地位，整合资源，变革传统的营销模式，让本项目走出现在的困境！本报告是严格保密的。32隆塬房产简介本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。公司规模公司成立至今，一直积极投入二手房买卖、租赁领域，短短的三年时间形成了从点到面覆盖惠州市房地产市场的规模。现本公司有近20个营业网点、210名员工，是目前惠州市最大的房地产代理公司，也是唯一一家集二、三级市场联动的房产公司，将港式销售模式和地方特色相结合，形成一套独具特色的管理模式和销售理念展望未来，公司将更专业致力于房地产经纪的服务领域，并以客户的满意作为一个战略导向，与合作伙伴携手共进，共创辉煌！本报告是严格保密的。3434我们独家代理的项目一：运恒嘉园位于江北CBD圈，惠州大道上，以现代生活为主格调，展现了江北新区的繁荣。开发商：惠州市天煜置业有限公司是具有多年开发房地产经验的企业，在惠州城区、陈江、河源及内蒙古等多处开发建设。本报告是严格保密的。3535我们独家代理的项目二：爵士公寓是惠州市三联实业发展有限公司全力打造的“大湖溪首席欧美精装公寓”，是大湖溪片区唯一以公寓和居家式住宅的完美结合与延伸的楼盘，在品质与设计上有很大的提升。开发商：惠州市三联实业发展有限公司是集生产加工、进出口贸易、房地产开发为一体的大型集团化公司。本报告是严格保密的。3636我们独家代理的项目三：花边?岭南由隆生地产开发的商住项目，位于天虹商场旁，是隆生地产继开发东湖花园、隆生商业广场、金山湖花园后的又一精品地产项目。开发商：隆生企业成立于1988年，是惠州市一家以实业投资为基础、房地产开发为主导、多元化经营的民营企业，连续10年独占惠州市房地产销售、开发和民营企业、房地产行业纳税鳌头。本报告是严格保密的。3737操盘经验分享——花边·岭南1、准确的定位A、推广主题明确；是吸引客户的切入点，楼盘的标志。B、价格合理；在现在的市场情况下，投资客户少，实用客户多，价格决定市场。C、个性鲜明；吸引客户，抢占市场。2、合理管理A、先进的销售模式；采用现在香港和国外流行的联动销售模式，二级市场管理，三级市场深层次的挖掘客户。B、个性化的管理；以小团体为作业单位，制定明确的任务，使用合理化的激励方案，将公司文化贯穿在销售行为中。C、强大的广告支持；提高市场影响力，刺激客户