清韵百园清韵百园整体营销提案二次汇报整体营销提案二次汇报二次提案汇报内容二次提案汇报内容综述综述一次汇报回顾一次汇报回顾沈阳别墅市场状况沈阳别墅市场状况项目特质项目特质（关键问题）（关键问题）项目整体营销策略项目整体营销策略（问题如何解决）（问题如何解决）综述综述1905年，南非的普列米尔矿山出土了一颗3106克拉、拳头一般大小的粗钻石，是迄今为止全世界所发现的最大的一颗天然钻石，取名库利南。南非粗钻石筛分钻石过程库利南被送往阿姆斯特丹，荷兰最著名的钻石切割师约?阿斯查尔手上。约并没有直接动手，而是花了很长时间来研究库利南，并按它的大小和形状造了玻璃模型，还为此设计了一套专用工具。经过对玻璃模型的数次试验，最终得出最佳的打磨方案。钻石在质量检测之前接受化学处理专家对钻石进行仔细检测库利南被成功切割后，由三个熟练的工匠，每天工作14小时，琢磨了8个月。一共磨成了9粒大钻石和96粒小钻石。这105粒钻石总重量1063．65克拉，为库利南原重量的34.25％。1907年12月9日，为祝贺英王爱德华三世的生日，库利南被赠送给英国皇室了。由“库利南”琢磨成的9粒大钻石，分别被安装在英国皇冠和权杖上。我们认为，在沈阳地产界，清韵百园就是皇冠上的明珠。我们的工作，就是要精心打磨，让她的光彩更加眩目多彩。清韵百园清韵百园我们的使命：雕琢：如何做到项目价值最大化－－项目亮点打造准确：如何将开发风险降到最低－－项目准确定位精细：如何将推广效率做最到高－－高效营销执行泉水浴清泉泡茶泉水景观菊菊　一次汇报回顾　一次汇报回顾来自南加州的小镇别墅兰乔圣菲——西式别墅代表其实，“三重围合”与现代人的开放心态很不协调。告别别墅复制时代，建筑色彩沉稳、大气，既具中国内涵，又具时尚感。项目整体建筑色彩感觉沉稳、大气、宁静，与北京的传统灰、国际流行的高级灰不谋而合，既具中国内涵，又具时尚感。告别别墅复制时代。项目包装更加清新，更具现代感。是现代人更易接受的方向。是中式元素与现代别墅相结合的代表就是：灰包裹与时尚感的完美结合对于清韵百园项目，我们希望创造更新的营销思路清韵百园项目定位：混合概念别墅生态元素中式元素强调生活舒适强调生活舒适度的中式别墅度的中式别墅时尚生活元素对于清韵百园，中式只是贯穿于项目发展的一个符号终点应该是华丽的有墅生活项目规划方面的问题项目规划方面的问题：1）整体规划过于分散，而单体过于紧凑。2）主入口与住宅距离太近，私密性差。3）商业距离社区较远。4）会所位置孤立，使用不便。针对规划问题建议：1）建议各区域用高大绿化带联接。2）建议主入口移至商业区入口处。3）建议住区内增加少量便民商业。4）会所周边多规划一些高尔夫挥杆场、网球场等高尚户外运动设施与住区相连。次入口北移主入口主入口次入口住区商业清韵百园二次提案报告本次汇报内容城市经济对房地产业的影响项目定位沈阳房地产市场发展影响项目发展主题阶段主题沈阳别墅市场状况市场影响分析项目资源分析项目定位项目营销策略项目所在区域状况项目营销策略位置分析营销阶段划分项目SWOT分析项目推广策略项目定价策略项目推货回款计划城市经济发展对房地产业的影响沈阳城市地位沈阳是东北综合性中心城市，对东三省经济辐射力强。沈阳是东北三省的经济、政治、文化、教育、商业中心，东三省联系全国的重要交通枢纽，对整个东北地区的经济辐射力和消费吸引力强。沈阳城市发展目标城市发展，将使沈阳在未来五年发生历史性变化。沈阳今后五年要努力实现“三大目标”：一是实现老工业基地全面振兴；二是加快建设东北地区中心城市；三是力争经济总量进入全国副省级城市“第一集团”。这“三大目标”，是沈阳未来五年发展的宏伟蓝图。“三大目标”的实现，必将使沈阳发生新的历史性变化，在各个方面产生积极的影响。城市经济发展对房地产的影响1经济保持较快增长，增幅较大，利于房地产开发。2006年沈阳市的经济实力在全国15个2006年沈阳与其他副省级城市的GDP对比城市GDP（亿GDP排名增长率增长率排名副省级城市中排名第10，但GDP在元）（％）06年增长率排名第二，经济发展势头猛厦门11621516.71沈阳24831016.52。大连2570916.52青岛3207415.74250030%济南21851115.75200025%20%61500南京277415.1615%100010%长春1741131575005%深圳5684215700%200120022003200420052006武汉2590814.89GDP123814001602190120842483广州6068114.710增长率10.1%13.1%14.2%15.5%16.0%16.5%杭州3441314.311成都2750713.812资料来源：2006年全国15个副省级城市统计公报城市经济发展对房地产的影响2固定资产高位高速增长，城市投资活跃。01－06年期间，沈阳的固定资产投资保2006年沈阳与其他副省级城市固定资产投资对比GDP持高位高速增长，其总量及占比例城市固定资产投固投排名固投/GDP排名资额（亿较高，在十五个副省级城市中排名前列，元）111可见城市投资活跃，城市建设投资增长速西安1066.673.56%沈阳1790.3272.12%2度快，有力地拉动房地产业的发展。成都1899.6169.08%3南京1613.6458.17%470%大连1469.5657.19%5200060%160050%厦门662.11556.96%640%1200长春950.41354.58%730%80020%宁波1501.9552.43%840010%900%武汉1325.3851.17%200120022003200420052006济南1016.81246.53%10固定资产投资302.8402.5582.6971.413631790.3杭州1460.5742.45%11增长率15.50%32.90%44.80%66.70%40.2%31.3%哈尔滨809.91438.67%12资料来源：2006年全国15个副省级城市统计公报城市经济发展对房地产的影响3城市建设力度不断加大，促进房地产业的发展。2001－2005年沈阳市城市建设投资变化图（亿元）城市建设投资不断增长，在“20070%60%160十五”期间平均增长速度高达35%50%12040%8030%以上，城市建设力度不断增大，20%4010%其中道路与配套设施建设增速较00%20012002200320042005快，城市规划对地产开发的促进城市建设投资58.972.678.4125.71516.30%23.30%40.30%60.30%20.0%作用不言而喻。增长率资料来源：沈阳市统计公报2001－2005城市经济发展对房地产的影响4产业结构不断优化，二、三产业共同驱动城市经济高速发展。产业发展同时带动配套需求。图52001－2005年沈阳市产业结构变化图在国家振兴东北工业基地的政100%90%策支持下，近几年沈阳市产业结80%50.0%50.1%47.2%44.7%50.5%70%构不断优化，形成了汽车及零部60%50%件、装备制造、电子信息、化工40%30%43.8%43.9%47.3%49.5%43.5%医药和农产品加工等支柱产业。20%10%二三产业共同推动着城市经济0%6.2%6.0%5.5%5.8%6.1%2001年2002年2003年2004年2005年的发展。第一产业第二产业第三产业资料来源：沈阳市统计公报2001－2005年城市经济发展对房地产的影响5居民消费能力迅速提升，储蓄能力较强，居住性支出逐年增加。沈阳居民人均可支配收入与其他副省级城市相比较落后，且不及全国平均水平11759元，2006年沈阳与其他副省级城市人均可支配收入对比但其保持加速增长态势，其增长速度位居副省城市城市居民人均可排名增长率排名支配收入（元）（％）级城市的前列，城市居民消费能力在迅速提升青岛15328818.61。南京17538616.92沈阳116511215.4320012006－年沈阳市人均可支配收入变化图（元）杭州19027414.641200020%武汉123601113.9510000109051513.3615%西安8000宁波196733137600010%4000济南1534071375%2000厦门18513512.9900%200120022003200420052006长春113571312.810人均可支配收入63867050796189231009811651成都127891012.611增长率9.2%10.4%12.9%12.1%13.2%15.4%资料来源：沈阳市统计公报2001－2006年城市经济发展对房地产的影响结论1、沈阳经济实力一般，但近几年进入高速增长轨道。2、沈阳已成为东北及全国经济发展的热点。3、居民购买力较强，投资意识逐年增强。4、预示未来房地产市场发展空间依然很大。沈阳市房地产市场发展房地产市场总体情况供求平衡，结构合理，房价稳定，全国最好的房地产市场之一2006年，全年房地产完成投资额突破了500亿元，新建商品房销售面积突破了1000万平方米，全市商品房销预售面积与合同金额同比分别增长15.26%和11.3%；其中商品住宅销预售面积与合同金额同比分别增长14.34%和18.5%。房地产市场供求基本平衡，销售结构基本合理，房价运行基本稳定，房地产市场继续保持平稳、较快的发展态势；成为全国最好的房地产市场之一。沈阳房地产市场发展状况沈阳房地产市场未来5年将进入持续发展期。35000.1城市改造的历史机遇造就了沈阳房地产3400