南阳盛世营销推广方案[成都尺度兴业地产代理公司]目录一、市场分析二、物业定位三、价格建立四、营销建议五、推广定位六、资金回笼一、市场分析成都市五城区发展特征07年上半年住宅供应总量成都07年土地供应总判城南副中心在售楼盘情况城南副中心各区域对比情况南部新区功能规划人居精华只因集聚全球商业精华：未来成都3681平方公里的市区范围中、双流等十区两县，包括华阳等7个卫星城都将融入大成都市、成为城市的有机组成部分，其中新城南将是成都半小时经济圈的核心区域。南部新区最新规划反案中，将大量增加办公、商业、文化、金融、教育和医疗等配套面积。南部新区总部经济蔚然成风：按照南部新区的城市规划形态，南三环到外环之间主要布局是总部办公，行政办公、创新孵化园和高品质居住区，市政办公区、高新区政府、联通大厦、高新区科技孵化园区、消防指挥中心、森林武警总队、成都海关、美国特拉克斯集团、三峡总公司、中国石油西南公司等一大批政府部门和公司总部等也已经或即将进入南部新区起步区建设办公大楼，而南部新城总部办公区的建设，将促使南部新区萌生新的总部经济。创新资源积聚创业发展首选：外环外的大源组团约15平方公里本案，主要以国际会展、天府软件园、商务办公、教育医疗、高尚居住小本案区等功能为主，其中配套居住6至7平方公里。随着世纪会展及天府软件园的相继建成，城南高科技新城已初显端倪。国际会展中心南移驱动城市南移：是成都市政府启动城南建设的三大动力点（市城府行政办公区、国际会展中心、总部商务区）之一。会展经济巨大带动效应将进一步促进国际城南新区的发展。配套先行国际城南出显雏形：天府大道末端广场、极地海洋公园、新益州公园、海韵公园、成都港旅游码头等。五大干线疏通城市南进主动脉：人民南路延线，红星路南延线、站华路、元华路、成都至仁寿的锦华大道，以及在建的地铁1号线，城南的“五纵三横”城市网状交通体系已经基本形成，将极大推动成都国际城南新区的建设。成都市各区域地产市场发展特征现状趋势三环外的城南是未来4年内成都开发最热由于城区基本成型，可开发土地已经基本没有，因此，城城南的区域，特别是城南副中心在未来两年内南的开发特别是三环以内区域开发将渐入尾声。将基本形成一个高尚新兴的城区。传统上有“西贵”的说法，由于浣花溪风景区、光华片区城西短期内呈现繁荣景象，但由于土地供和羊西线片区的强力带动，城西的土地和居住价值得以回应的限制，未来区域开发热潮将逐步降温城西归。但近年城西相继出土一些文物，加之保护农田，因此，但土地稀缺价值将逐步凸现。城市向西发展受到控制，使得成都向东向南发展的整体规划能顺利进行。住宅开发非常稀少，最多的是专业市场。当成都的房地产城北开发延伸至二、三环及三环外区域时，城北无形中就形成凤凰山土地整理、老川陕路两侧旧城改造了眼下成都房产界的一个机会点。在如今土地市场趋紧的腾出大量土地，城北蓄势待发情况下，显然是一块开发“处女地”。目前城东房地产主要集中在东南地区，该区域目前正处于随着城东传统企业“东调”，二环路沿线“竞争加剧、片区形象上升”的过程。之所以能有如此快的万年场、建设路片区已陆续整理出大量城东速的成长，也得益于政府大量土地拍卖与政府发展东部的土地，该区域未来将是市区地产项目的发规划相呼应，“重量级”开发商如：万科、盛吉立、华润展热点。、天津融创等的项目纷纷上市。07年上半年住宅市场供应总量2007年1-6月，成都市新开住宅楼盘178个，新增供应面积1023.02万㎡。其中，主城区新增楼盘108个，新增供应面积568.1万㎡，占到总体供应量的56%；郊区住宅供应量略少于主城区。随着主城区土地的稀缺，郊区市场所占比例份额将越来越重。　　07年土地供应预判2007年1-7月房地产开发用地供地情况表2006年实2007年计1-7月房地产开发用地供地量（亩）8-12月拟城区际供地数划供地数增长比例供地计划（亩）（亩）今年去年增长比例（亩）中心城区5339619016％41901670151％2000双流县3506390211％24023151-24％1500龙泉驿区231725008％4841753-72％2016新都区1811000452％76797691％233郫县1294150016％10119299％489温江区24962000-20％13642334-42％636合计151331709213％1021899343％6874注：中心城区4190亩房地产开发用地中经营性用地3294亩，限价房用地671亩，经济适用房225亩（面向公众出售的约62亩，其余为单位自建经济适用房）将城南划分为与本案相关的四个区域,作为市场研究对象:1、城南副中心区域（南三环外，华阳以北）2、南延线华阳段（南延线华阳城入口以南区域）城南副中心区域3、华阳城区府河以北区域4、华阳老城区（府河以南区域）华阳城区府河以北区域南延线华阳段本案华阳老城区60万平米城南在售项目基本情况　名称物业形态价格占地面积建筑面积总户数中海·兰庭24+1F电梯公寓5200-7800元/平方110亩30.8万平方米约2000城南副2498（一中心区华润·凤凰城27F电梯公寓6500-7000元/平方356亩70万平方米期）域3栋32层电梯公寓1栋8+1电梯领馆区一号公寓价格未定　60亩17万平方米1400未定（小户型5000元以上/城南DOWNTOWN高层　㎡↑）32亩10万住、4万商1235户盛南领地小高层、高层　7000-9000元/平方20000?平方米81640平方米390户一期4300元；二期预计鸿阁1号26、11+1电梯5000元90亩12万平方米1115户一期4100元；二期预计南延线园丁城南名著11+1、18+1电梯5000元150亩25万平方米2000多户区域住宅约16万平方米育才竹岛电梯公寓一期5300元/平方200亩　1300户　远大优悠风景电梯公寓5700起价78亩79865平方538套棕榈南岸电梯公寓4800元/平米/　约12万M2826户齐盛艺境电梯公寓5500---6200元/平米46亩92000平方(住宅)700套英郡电梯公寓　一期5700元/平方150亩35万平方(住宅)2700套戛纳珍珠锈电梯公寓价格未定　163亩4万平方米(住宅)500楠域丽景7个单元18层电梯公寓4000元/平方/49000平方米436府河以北区域华阳花苑高层15F和18F3589.9元/平米16亩24663平方(住宅)16414491.23平方(住蓝岸丽景电梯公寓4300元/平米39955.99平方宅)1291华阳老城区城南领寓电梯公寓4400元/平米　14万M21580户各区域项目规模对比城南副中心区域项目规模南延线华阳段项目规模0%13%0%33%34%25%49%0%0%0%33%13%59亩以下60-90亩91-140亩141-191亩59亩以下60-90亩91-140亩141-191亩191-240亩241亩以上191-240亩241亩以上府河以北区域项目规模华阳老城区项目规模0%0%0%0%0%0%25%0%0%50%25%100%59亩以下60-90亩91-140亩141-191亩59亩以下60-90亩91-140亩141-191亩191-240亩241亩以上191-240亩241亩以上与本案的指导：随着土地供应体量的控制，区域内在售和未来将上市的项目体量大多控制在100亩以下，除了南延线靠近端头两侧，将部分港资企业的大体量项目对未来市场形成大体量供应外，本案作为大盘，特别是作为中心区域大盘的定位将成为区域内罕有的资源。各区域供应产品物业形态城南区域内产品供应的物业形态86420低层(1-3)小高层(7-11)高层(17以上)城南副中心南延线府河以北华阳老城区对本案的指导：整个城南区域内，低密度、小高层、高层等物业形态均有供应，但仍以高层电梯产品为主，低密度产品主要分布于华阳府河以北及南延线终端丘陵地貌区等自然资源丰富的区域。本案所在的老城区新项目都以高层产品为主，故本案的在产品形态上将与各区域形成直接竞争。各区域项目容积率对比城南副中心区域项目容积率对比南延线华阳段项目容积率对比0%0%0%0%0%0%43%57%100%1-1.92-2.93-3.94-4.95以上2-2.93-3.94-4.95以上府河以北区域项目容积率对比华阳老城区项目容积率对比0%0%0%25%0%0%0%0%75%100%1-1.92-2.93-3.94-4.95以上1-1.92-2.93-3.94-4.95以上与本案的指导：各区域内大多数项目的容积率在4-5之间，对比容积率指标，本案无绝对优势，高容积率但是高舒适度是可以通过规划进行规避，本案在规划上亮点突出，可以对后期营销提供有效支撑。各区域供应产品的面积配比城南副中心区域供应产品面积配比南延线华阳段供应产品面积配比0%0%20%12%6%12%27%8%13%12%13%28%7%20%12%10%40-60㎡60-80㎡80-100㎡100-110㎡40-60㎡60-80㎡80-100㎡100-110㎡110-120㎡120-130㎡130-140㎡140以上110-120㎡120-130㎡130-140㎡140以上华阳府河以北区域产品供应面积配比0%华阳老城区供应产品面积配比0%0%0%8%17%13%13%17%13%17%0%17%37%24%24%40-60㎡60-80㎡80-100㎡100-110㎡40-60㎡60-80㎡80-100㎡100-110㎡110-120㎡120-130㎡130-140㎡140以上110-120㎡120-130㎡130-140㎡140以上总结：城南