一个项目的热销，是一个系统工程的构建，包括产品、推广、销售三大环节。产品要有购买兴奋点，并找到那群人进行宣传上刺激，在销售终端完成拦截。成功在于细节，也在于执行。对于水岸鑫城，产品已成定局,要使之成为区域明星,必须在推广与销售系统上予以加强与整合最差的产品也有自己的最大亮点,只看怎么去挖掘，怎么去说。我们的报告，为实现能实现的第一而努力。第一部分市场眼光/项目机会地块分析地块分析低塘位于未来余慈三大板块中周巷—姚北板块，处于未来重点发展城市角色区域内，区域未来发展潜力巨大。余慈统筹规划:在现状城镇布局和发展趋势分析基础上，形成“一心、三园、六镇”的空间结构。一个中心，为宁波都市区北部中心城本案，都市区北部中心城空间上由三个组团构成，包括余姚城区、慈溪城区、姚北-周巷片区;地块分析地块分析姚北-周巷片为余慈规划的重点区域，发展科技、信息、职业教育、新兴产业服务等生产服务功能，建设宜居的综合新城。规划姚北-周巷2020年人口规模35万，用地规模55平方公里，未来对房地产的需求增加。2000年，余姚对姚北新区进行中远期规划：新区包括原朗霞、低塘、老方桥。将成为余姚市产业和人口重心北移的发展中心。开发建设现代工业开发区商贸区和居住区，发展成一座新兴工贸型城市。新区2020年规划城镇人口6-8万。随着2007年余慈中心区的提出：姚北新区和周巷的开始一期定位。地块分析地块分析项目除项目东面的宇慈家园，项目周边开发还未启动，目前人气明地块四至显不足。东首为河流可形成绿化带，为本案的一大亮点。文化体育中心养老院地块分析地块分析周边配套项目周边除教育文体方面配套较全，其他配套设施缺乏。主要配套设施：余姚第五中学低塘小学宁波银行余姚农村中国银行合作银行低塘卫生院低塘中学华润万家低塘中小幼儿园低塘文化体育中心低塘成职校本案地块分析地块分析交通可达性好，未来城际铁路余慈客运站处于姚北新城，将给姚北周边交通新城带来大量人流和发展机遇。?目前交通：上海、嘉兴329国道，梁周线、新建路以及周边的高速公路网络，可直达余姚、慈溪慈溪、宁波、杭州、上海。杭州、绍兴余慈客运站?未来交通：余姚⒈近期：余慈客运中心站⒉远期：地铁1#宁波线延伸段地块分析地块分析属性综述项目事实项目属性界定项目位于余慈中心区的周巷-姚北片城市发展的重点区域，潜力大。位于低塘街道南部，周边还处于开发起项目周边人气不足步阶段项目东面近邻河流有一定的景观资源周边配套设施不全区域相对陌生、无外部可利用资源梁周路、329国道临近项目交通可达性好占地面积32亩，容积率1.5项目规模小，在整体规划上无优势该地块天资良好，现状一般，需要后天培养住宅市场住宅市场片区商品房项目处于起步阶段，总体均价在4000以内，主力在量价情况3500元/平米左右，受周巷配套较好的影响，该片区房价相对偏高。片区房地产处于起步阶段姚北-周巷片，房产项目不多。住宅配套设施不完善，商业以底周巷商为主，凝聚力差。均价4000元/平米周巷配套项目相对较好，商业较为发达，有肯德基、银泰家电等较有人气凝聚力的商业场所。同时肯德基、新美心等品牌对片低塘历山区的形象提升也有较好的均价3500元/平米均价3700元/平米作用。片区房价相对较高。朗霞低塘片整体较差，镇中心均价3500元/平米商业无中心，仅有一条农贸路较为热闹，其余小区老方桥商业基本处于非营业状态，人气基本被周巷等片区吸纳。住宅市场住宅市场以低塘为中心，目前主要在售和即将开盘的项目不多，与本案有竞关注项目争关系的以金海湾和金桂苑为主。姚北-周巷片未动工住宅地块周巷，仅以本案和金天鑫家园海湾两项目。低塘舜韵华庭未来本案周边规金海湾历山划为多个住宅区本案金桂苑，将形成一个集朗霞中的住宅中心。老方桥关注项目关注项目地块于2006年地竞得，目前外拉了围墙，暂未动工。受地理位置金海湾等因素的影响，与本案的竞争关系较大。面积起始价位成交总价楼面价成交地价容积率地块名称用途出让方式竞得单位(万/(元/平（万/(亩)(万)（≤）亩)方米)亩）?原帅康空调公司地块一、二地块72.2商住挂牌1008673.9071201120.131.5?帅康集团项目位于本案目前售楼处对面，规划暂时未知。项目占地4.8万方，容积率小于1.5，预计总建将达7万方。住宅本案售楼中心套数将达500余套。金海湾帅康为本土知名企业，有一定的客户影响力，且在历山已有项目开发，具有一定的开发经验。同时与本来距离较近，同为低塘新兴住宅，竞争关系较大。关注项目关注项目金桂苑位于本案南面，同属低塘街道，且未来附近有小学和医院等金桂苑配套规划，对本案客户有一定的分流影响。位置：位于低塘街道纬八路和梁周线交汇处。经济指标：总建约4.5万方，住宅12幢，合计约300余套，商业67套，以100多平米为主力，合计约7000方左右。户型：80-140，90平米3房。开盘时间：预计7月份。价格：3000-4000元/平米。开发商：盛泰。周边配套：余姚第二中学（规划），试验小学，医院（规划）。客户来源：低塘街道、朗霞街道。生活配套暂不齐全，周边菜场超市无，且污染较为严重，有较多工厂，如华鑫化纤厂；但是未来随着学校和医院的搬入，情况将有改观。关注项目关注项目舜韵华庭位于历山，靠近慈溪天元镇，均价3700元/平米，目前已基本售罄。位置：位于历山329国道旁,交通快捷经济指标：总建约5.5万方，合计约500套，商业20套，约3000方左右。户型：90-140，90平米3房。商业1通2，2层（楼上为住宅）。开盘时间：08年8月。价格：均价3700元/平米销售情况：目前处于尾房，基本售罄，别墅剩余3套，住宅剩余少量100平米户型，商铺亦有少量剩余。配套：近5000方“历山遗址公园”。开发商：帅康历山遗址公园客户：周边为主，由于十分靠近慈溪，两地客户购买比例接近1：1，以子女购房为主。小区性价比较高，客户蓄水期较长，销售率较好；同时项目地理位置优势明显，距离慈溪市区较近，余姚和慈溪购房者均较多，销售压力较小。开发商为本土知名企业，具有一定的市场影响力。关注项目关注项目项目处于周巷镇，配套为低塘所不能及，其房价相对较高，对低塘天鑫家园的客户亦有较大的吸引力。位置：周巷镇蔡家塘头村东至劳家埭村南项目位置至蔡家塘头村。经济指标：总建约1.5万方，4幢多层，合计89套。6套底商，合计1200平米。户型：90、135为主力。开盘时间：4月份开盘价格：4000元/平米均价，商铺6000元/平米。开发商：慈溪市周巷镇房地产开发公司客户：以周巷为主，吸引部分低塘需求。住宅销售表一般，消化一半左右。受周巷相对较好配套的影响，项目对低塘有较大的辐射影响。商铺为底商，周边无集中商业中心。售楼员坦言暂不会有人投资、购买。住宅市场住宅市场当地项目对户型的设计简单，无细节把握，投入较小，产品的舒适关注户型性能不高，宜居性较差。舜韵华庭90平米舜韵华庭110平米当地一般项目户型走中规中矩路线，无产品特色，部分项目的户型设计结构较乱，欠合理。尽管户型亦有多个阳台的设计，但总体不尽如人意。尤其是细节把握不够，如电视墙、玄关等较为人性化的设计。1、未考虑电视墙设计；2、南北不通透；3、玄关设计。1、2卫设计，却没有实现2卫功能。2、未考虑电视墙设计；3、布局不合理。住宅市场住宅市场本案户型在设计上较当地项目有较大的提升，在项目竞争中有较大本案户型的优势。本案户型设计则非常注重细节。1、赠送面积大大增加。右图中黄颜色为阳台部分，赠送一般面积，平均每个套型有3个阳台。绿色部分为凸窗，为全部赠送面积。2、设计理念靠前，私家花园设计、凸窗设计、景观阳台设计，使得业主的生活空间变得更为舒适，生活品质更加提高。3、动静分布合理，电视墙设计等细节，更容易使得户型贴近生活、贴近购房者。住宅市场住宅市场低塘镇中心发展缓慢，城镇配套相对较差，住宅入住率和商业人气关注客户凝聚力较差，客户流失、分流严重。企业老板，公高端客户务员事业单位余姚市区，慈溪市区项目工作者等流失低塘需中等收入者，求中端客户外来技术人员周巷，周边配套等较好的小区资，当地换房户分源流当地低收入低端客户者，普通外低塘本地项目剩来务工人员下住宅市场住宅市场商品房市场发展起步，小区规模较小，产品设计简单，社区品质较市场小结差，且小区商业偏大的现象严重，受配套差的影响，客户流失严重。1、项目规模较小，地块以商住为主，商业体量偏大。小区总建以3-4万方为主，小区户数在300户左右。06年以来住宅出让地块均以商住的形势出现，无纯住宅地块。大部分项目商业占小区总建规模的8%左右。按照市场标准，5-11%的小区底商是满足小区内部以及外部较大客群消费的标准。2、无集中商业中心，商业以底商为主，生活配套较差，区域凝聚力非常弱。相对以周巷的配套较好，有肯德基、银泰家电等商业场所，对人气和人流，以及其他商业的形成有较大的凝聚力。4、客户分流严重，当地项目品质较差。受生活配套差的影响，客户外流严重。当地置业客户层次普遍下降。高端客户基本往余姚或慈溪市区置业，中端客户被周巷等地分流。3、产品设计不到位，设计理念无。户型设计中规中矩，无新意，且部分项目设计细节不到位，规划中出现浪费等不合理现象。项目项目项目有一定的景观资源，距离镇中心较近，同时周边工业区的外来客源机会点１落户人员亦是一个较大的需求群体。方向分析可操作性低端客户楼面价较高，价值和利润空间较小中端客户客户存在分流，但可以通过产品和品质、配套等争取√高端客户几率较小，低塘的城镇配套与市区差距太大×周巷挖掘周边客户低塘农村进城历山客户本案周边工厂当地中端务工人员朗霞客户外来人口落户老方桥项目项目项目通过产品设计和客户层次的挖据，可以打造城低塘