金丰易居·普润地产地址：上海市徐汇区枫林路200号2—5楼电话：021-64039977网址：WWW.PNR.CN报告构架总体规划功能布局景观启动策略与园配套功能设施林建住宅研究议酒商会小店业所高多层层项目整体定位项目整体定位客户定位：阶层：中产阶级，改善型居住体验区域：大厂地区为主，辐射六合、浦口地区价值取向：精致、时尚、性价比高产品定位：综合物业：商业：产权式商铺（售后统一包租经营）+邻里商业街（直接销售）酒店：产权式三星级商务酒店，50平方米标房、80平方米套房（售后统一包租经营）住宅：100~105平方米的小三房（多层）105~110平方米的小三房（小高层）创新产品：短进深、大面宽、户户朝南的2+1小三房户型设计：舒适性为主，兼顾总价建筑规划：外区与内区的结合/组团式布局核心元素：邻里商业街区/三星级商务酒店/休闲娱乐区社区配套：酒店/会所总体规划及布局建议整体规划及布局建议城市配套资源的影响外因捷运系统对项目价值的影响城市文化资源的影响单体建筑的魅力建筑集合的魅力建筑形式建筑细节的魅力硬识别系统的魅力性时间的魅力指标合理的交通体系功能形式体系多功能多层次的建筑演绎重大事件的舞台KPI体系功能评价指数体系内因人的活动引导人的活动及心人的消费心理引导软理感受性精神归属中心指标区域标识人文符号步行系统特色符号语言纪念性/风格化建筑（群）……整体规划及布局建议价值体系一种令人向往的生活方式和文化主张全方位理想生活人文价值城市新文化的代表带来的目光聚焦中心无形价值产生的有形价值几何级增长合理天际线排布城市交流空间向生态居住空间自然过渡邻里共享社区共享空间规划价值价建筑标杆独特建筑带来的艺术鉴赏价值值体创新产品形式带来生活品质与品位提升系产品价值居住价值独特设计平添居家生活情趣景观价值亲树亲水带来的愉悦健康生活方式餐饮/休闲/娱乐形成多层次的物质、精神体系功能价值酒店/会所酒店提升项目价值整体规划及布局建议物业配比经过经济测算和市场考量，在容积率为2（即8606.7*2≈18000平方米左右的情况下，如下配比可以较低风险实现利润最大化算前提：商经济测业物业类型建筑面积百分比备注及酒店等高附加值产品所占比例的最大化小高层480026%10复11的小高层价格确定方式：同类多层12007%5复6的多层产品以市场比较法作社区邻里商业16008%为定价基础；为更大的规避项目的市场风产权式商铺480026%售后统一包租经营险和政策风险，本销售价格的制定本着谨产权式商务酒店600033%售后统一包租经营慎性、稳健性的原则合计18400100%；整体规划及布局建议排布原则本项目的物业排布建议综合考虑了规划限制条件、资源情况、道路噪音和项目定位四方面的要求地块南侧布置多层，北侧布置小高层形1成合理的天际线，中间排布大尺度集中绿化与水系形成围合式组团布局地块最北侧沿扬新路（车流量人流量较2大，绿化遮挡少，商业价值较大）可布置两层邻里商业街地块最西侧沿新华路（绿化遮挡较为严3重，商业价值相对不大）可布置三层产权式商铺（含大型餐饮、娱乐城）地块沿扬庄转盘处，排布原则为通透/4昭示性强，建议布置12层三星级产权式商务酒店总体配套及功能设施?酒店?商业?会所酒店研究目前酒店现状目前大厂地区的酒店以低中档为主，包括南钢宾馆、南化宾馆、扬子饭店以及雅家达商务酒店，酒店经营以客房住宿、餐饮接待为主，内设标准房、单人房、豪华套房以及歌舞厅、健身网球、美发厅、大小会议室等，客房数量大多在100套左右，标准间价格在150元左右。①扬子饭店④雅家达商务酒店现酒店存在以下共性：?大多数酒店经营情况尚可，以南钢宾馆为例，在江苏南钢篮球队比赛期间，客房基本爆满；?各酒店无论是外部形象还是内部设施都过于陈旧，且管理较为混乱；?酒店配套缺乏特色，无论是餐饮还是娱乐配套项目都没有形成良好的氛围。酒店研究酒店功能解析综合考虑酒店自身作用与地块的关系，酒店应该具有以下三种功能：盈利配合住宅及商业的销售区域标志功能促进区域的后期发展出色的昭示作用?满足未来大厂?与住宅形成梦幻组?形成独特景点，为、六合、浦口地区合，在大大提升本区本地快造势乃至整个江北地区域价值感的同时，满?吸引宁六公路的来的商业需求（居住足部分住宅客户对酒往客流，是本项目有、会议、宴会、高店的居住需求效的软性宣传手段档休闲等）?吸引商业人流，凝聚商业氛围，为陌生区域迅速形成商业中心提供强势的发力点酒店研究酒店定位——建议定位为三星级商务酒店?随着大厂地区的不断发展，商务客?在南京市规划中，大厂地区将发展数目将迅速增长；为化工业基地；?对南钢集团、南化集团、扬子集团调?本项目致力于提供精致、体验和有研显示，化工产业将带来大量的中端品位的生活，中档的酒店与项目的定客商、中小型公司工作人员，因此，位更加契合。中档的商务酒店是非常客源分析市场现需要的。状分析区显示本域专定项目更家适合做?根据酒店业内人士访谈，江位根据普润研究，商务客访成三星北地区入住率最高、最热的酒的谈级商务店集中在三星级中档酒店；客户需求KPI指标为居住舒适度、酒酒店?结合客户需求及区域定位：三星级店档次感以及良好的酒更符合本项目酒店定位。店管理；?在目前没有多少旅游资源的大厂地区，建造中档商务酒店是相对容易，风险相对较小的方式。酒店研究酒店初步建议建议在本地块打造产权式三星级商务酒店，酒店为12层，具体分布如下：①底层为地下停车；②一层为酒店大堂，大堂挑空；其余为大型特色餐饮配套；③二~三层为酒店配套，以餐饮、休闲娱乐中心以及夜总会、大小会议室为主；④四~十二层为酒店客房，其中标房80间、豪华套房20间。室外景观建议：建议在酒店入口处设置喷水广场，以及硬质铺装、绿化，以提升酒店形象，拔高酒店档次。如右示意图：区域商业研究区域内内街商业及三层商业销售均不理想，且经营不景气凤南商业街：位于大厂凤南街，投资约2亿元、建筑面积约5万㎡，集购物、餐炊、休闲、娱乐为一体的综合性商业项目。共三层，休闲式步行街。商铺三层捆绑销售，建筑面积超过100㎡，销售单价为6000-8000元/㎡，销售状况一般。底层商铺已有部分商家入住，以餐饮、休闲及烟酒、眼镜等生活配套店为主，入住率不高，二三层商铺普遍都空置，步行街内商业气氛还不浓，商业消费人气明显不足。永利·四季花街：与永利购物中心隔街相望，100m内可达麦当劳、肯德基、苏宁电器、苏果超市、金年华商场，属于住宅用房的底层商业（2层）。商铺两层捆绑销售，销售面积70㎡以上，单价为9000元/㎡左右。虽然处于大厂地区的核心地段，但项目为内街形式，销售一直停滞不前，且只有几个真正临街的商铺正式营业，商铺空置率很高。凤南商业街现状四季花街现状受南京城区集中百货的影响，区域内百货业难以为继区域商业环境研究区域内超市卖场商业竞争剧烈，已进入白热化状态永利购物中心、金年华、嘉泰商厦：大厂区百货业主要集中在大厂的商业核心地段－－十村，整体档次较低、形象较差，管理较为凌乱。受南京城区新街口集中百货及大厂地区市场消费力的影响，本区域暂时无法发展中高档次百货商场，且无法形成规模优势，百货业经营前景难以乐观。易初莲花、北京华联、苏果：易初莲花落户永利晶华城，紧邻北京华联，加上钻石星城拟引进的苏果大卖场，大厂地区的大卖场建筑面积已经超过5万㎡，再加上一些中小型的连锁超市，大厂地区超市卖场的市场已经趋于饱和，竞争已进入白热化状态。区域内大型餐饮、娱乐商业经营现状良好，市场空间较大区域商业环境研究受大厂区域位置及物流交通的限制，大型专业卖场发展空间不大维都利港湾、轩皇、千禧万福：区域内大型餐饮、娱乐型商业经营现状良好，但物业形象不够气派、豪华。规模较大、档次稍高的餐饮娱乐场所是出租车司机等客上车的理想场所。区域内餐饮娱乐的消费潜力较高，该类型物业档次及规模均有较大的市场空间；五星电器、苏宁电器、宏图三包：大厂区的核心商业地段－－十村集中了五星、苏宁、宏图三包、大众书局等几个规模较大的专业型卖场，受地区消费力的限制，该类型商业规模已经趋于饱和，市场空间不大；同时除消费力限制外，受地区物流交通及地段的限制，家居建材等大型专业卖场难以进入大厂地区。商业个案点评开宁·钻石星城项目简介：项目位于大厂十村转盘东南侧，南京市六合区大厂的核心位置，功能为住宅加商业的综合功能。项目周边交通便利，生活配套设施齐全，商业繁华。两栋高层，A栋是30层（高97m），C栋为28层。一至四层为商业裙房，其中：一层为内廊式商业街共约8000㎡，挑高5.8m；二至三层为苏果超市大卖场，建筑面积约13000㎡；四层规划引进大型餐饮、娱乐、休闲设施。五层以上为住宅用房。项目致力于打造江北第一品质的楼盘，每户赠送新风换气机、燃气锅炉，每户开通天然气倡导环保节能理念。钻石星城未来将是大厂乃至整个南京江北地区的一个标志性建筑。销售情况：项目开盘时间为2005年8月20日，共有596套商铺纳入网上销售系统，分割面积20㎡起。目前售楼处主要推介一层商铺，仅成交43套，其中一层沿街商铺均价达18000元/㎡，一层内廊式商铺均价为10000元/㎡，销售状况较好，肯德基、中国联通、中国移动等有购买协议。商业个案点评永利·晶华城项目简介：项目位于六合大厂新华路138号，由江苏永利投资与世界500强企业－－正大集团联合打造，项目总建筑面积5.6万㎡。分为三大组团，一组团设有永利易初莲花仓储超市，香榭秀道精品步行街、芭提雅城市风光场；二组团为永利大厦及永利大酒店；三组团为永利文化体育中心。易初莲花超市25000㎡主力店加盟，20年租约。销售情况：一期推出“曼谷之窗”系全产权式返租商铺。开盘时间2004年6月6日。由易初莲花统一经营、统一管理