风格名苑商业裙楼招商推广策划报告世方物业成就铺王深圳世方物业咨询有限公司200510年月目录一、项目定位生意机会论证二、项目招商平面分割、三、商场及铺位装修建议四、项目经营分区五、项目经营品种分类及比例六、目标招商对象调查七、项目租金、装修、物业管理、广告费用等建议八、招商整合推广策略九、项目经营管理及经营推广策略一、项目定位生意机会论证?4.5万人口高档社区，3.6亿日常消费大市场根据实地调查不完全统计，项目周边500米范围内共有住在小区约20余个，常住人口约43000余人。按500米范围内区域面积75万平方米计算，每100平方米人口密度为5.7人，属于高度人口密集区域。人口分布详见下图：项目周边500米范围内人口分布图项目周边的住宅区多为政府机关宿舍、国企单位住宅区、高档住宅区和大量的写字楼，可见本区域人口以公务员、国企员工和白领为主，具有较高的消费力。——各类住宅区列举：政府机关宿舍：省军区大院、七支队宿舍、环保局50号大院……国企员工住宅区：中外运小区、铁路员工宿舍、红岭集团住宅小区……高档住宅区：万科桂苑、深港豪苑、日豪名园、骏庭名园、威登别墅……写字楼：茂源大厦、中原大厦、北京大厦、罗湖发展大厦、建设大厦、华通大厦、华凯大厦、长虹大厦、百汇大厦、银河大厦、洪涛大厦……一、项目定位生意机会论证?项目周边人口购买力分析深圳2003年居民人均消费支出19960.32元，其中食品、衣着、日用品、教育文化品、其他杂项商品及珠宝、化妆品、美容美发类等方面的人均支出站总消费支出的40％以上，按此比例计算人均日常消费8000元，则周边500米范围内43000人口年日常消费将达到3.4亿元：43000人×8000元/人＝3.44亿元一、项目定位生意机会论证6000平方米超市+2400平方米特色超市辅营区的超强聚客能力?由于人口众多，消费力强，使得本片区成为各大超市百货商家的必争之地，但是局限于区内新开发的物业少，适合做超市百货的物业更是凤毛麟角，大商家找不到合适的物业进驻，以致岁宝百货红宝店开业多年后，家乐福才进驻区域的西北角的鸿翔·御景东园。地理位置极佳的风格名苑的推出，无疑为大商家进驻本区域提供了一个新平台。?商场经营，人气才是硬道理，超市辅营区借超级市场的现成人气，就拥有了做生意的最大本钱。大型超市拥有超强的积聚人气的力量，使得周围的商业坐拥滚滚人流，所谓背靠大树好乘凉！加上超市辅营区与龙头商家形成经营业态互补，生意自然好过其他地段，因此租金也比其他商铺高出2倍以上。梅林家乐福、彩田人人乐、翠竹好又多等大型超市辅营区平均租金都达到200元/平方米以上就是明显的例证。二、招商平面分割、商场及铺位装修建议——平面分割原则?通过铺位分割合理布置主辅通道、人流通道、卖场、休闲空间等，为铺位今后升值奠定硬件基础，也为销售创造有利条件。?合理划分街铺与内铺。?合理设置单铺进深、面宽比例。?以墙、柱为基准，以主通道为人流导向，合理设置通道走向与宽度，保持商场的通畅并美化商场整体布局。?协调经营与销售面积的矛盾关系，确保按照“分则好卖，合则好用”的原则进行铺位规划。?保证铺位相应的实用率和相应经营品种的适用性。招商铺位平面分割图：平面图数据说明：?一层商业总建筑面积2420平方米，其中商业面积1694.69平方米。实用率为71％。?街铺建筑面积主要在80个㎡左右，最小的54㎡，最大218㎡。实用面积在37—152平方米之间，符合社区经营的品牌店对其经营面积的要求。?内铺建筑面积主要在在10㎡左右，最小6.5㎡，最大21㎡。实用面积在5—14㎡左右，符合内铺经营商品对面积的大致需求。?主通道宽3米?次通道宽2.5米三、商场及铺位装修建议商场公共装修建议：?地面全部地面建议用高级米白色的防滑瓷砖，过道与铺位间用10公分宽深长条大理石砖作为分隔线区分；商场公共装修建议?天花由于商场一楼较高，有5.3米，空间较为开阔，为保留良好的视觉空间效果，建议：参考一：白色网格吊顶，比较通透且简单大方，中间若嵌入些黄色射灯，则有“星星点灯”的美感，自然而又富有情趣。天花上可悬挂垂柳、果树、灯笼等修饰品和色彩绚丽的广告旗帜。商场公共装修建议参考二：石膏板吊顶，如蔚蓝海岸，在石膏板吊顶上做出波纹造型，配合灯光，与普通的平面吊顶区分开来，体现出层次感、现代感和艺术感，如图：商场公共装修建议?墙面所有墙面均用ICI刷白。?柱子公共部分的柱子用大理石+玻璃条或内饰灯予以包装，并留有电源接头和广告灯箱位。?通道走廊的景观小品商场入口处和超市辅营区将预留较宽的通道，可于通道上的电梯下面、柱子的周围做成休闲长椅、设置绿色植物等特色小景观；商场的指示牌及其他VI识别系统也可以做得别具一格、自成风景；街铺装修建议?门楣正门安装双开玻璃门（门宽80㎝×2，其余空间为橱窗位），门檐设广告位，一般商业中心街铺的广告位高度在3.5ｍ左右，社区步行商业街铺的广告位高度在3ｍ左右，由于本项目所临红桂路街道较窄，非交通主干道，因此广告位设置在3ｍ以上比较合适。?隔断街铺之间的隔断用轻质隔墙或轻钢龙骨。相对而言，两者的封闭性和安全性相差不大；装修档次上轻钢龙骨隔墙稍高，也便于布线，但成本高于轻质隔墙。?天花预留，商户可选择自行装修；或者依据经营需要隔出两层空间；街铺装修建议?地面水泥抹平；?墙面水泥抹平；?配套设施?每家预留电插座、电话线（商户安装时自行向电话公司申请）、有线电视接口；?每家预留上下水管道及排烟管道，喷淋及烟感设施，每家安装独立水电表（电表皆设在用电房）；?每家预留独立的空调外机安装位内铺装修建议?靠边（墙）内铺：隔断用轻质隔墙或轻钢龙骨隔断，到顶；临通道面用玻璃隔断，到顶。门及招牌平开玻璃门；吊顶统一招牌位，在铺位2.8ｍ高统一预留招牌位。?中心铺位：做开放式铺位，用轻质隔墙或轻钢龙骨隔断，到1.5米，?配套设施内铺每家预留电插座、电话线（商户安装时自行向电话公司申请），设独立电表；每家商铺预留喷淋及烟感设施；每家设有独立的空调出风口。四、项目经营分区辅营区的经营分区参照深圳各大超市辅营区之现行经营品种及项目周边居民人口特征而制定，但由于超市辅营区的经营品种也在不断的新增和调整之中，世方公司将在招商的同步阶段，及时考察市场变化，并做出相应的调整，引进新的社区经营品种。——具体分区如下：?社区品牌商业街：即具有一定的品牌形象，适合也需要有独立经营空间的辅营区经营品种，如：指定在街铺经营的服装、鞋包类，西餐，美容美发，面包房，钟表眼镜，通讯品牌店，电信营业厅，药店，地产中介，品牌音像，婚纱摄影、银行营业厅，时尚书屋，小型休闲吧等经营独立性较强的品牌店；?品牌休闲服饰区：品牌休闲装、饰品、鞋包、童装、童鞋等；?内衣区：男女内衣、男女式睡衣；?家居饰品区：家居饰品、精品、工艺品、布艺、花艺、床上用品等；?个人护理区：个人护理、化妆品、美甲、美甲美发等；?社区服务区：冲印、洗衣、电器维修、保健品、茶叶、糖烟酒、鲜花等；四、项目经营分区经个人护理、美容美发区营家居服饰区社区服务区分区内衣区图品牌休闲服饰区社区品牌商业街五、项目经营品种分类及比例?超市辅营区经营品种比较综合全面，引进该类产品应注意其品种的综合全面性，具体引进商品品种的面积及种类分配如表：经营面积计划招商经营分区经营比例（建筑面积）数量社区品牌商业街1680㎡70%17家个人护理、家居饰品区235㎡10%21家女人世界及服装鞋包区340㎡14%26家自留面积164㎡6%合计2420㎡100%64家备注：以上经营面积为依据经营分区估算的面积，仅作参考；六、目标招商对象调查——梅林家乐福辅营区店面使用面积经营状况（m2）以纯40.3好CDNSJ时装19.8良好中联大药房128非常好LAIANSI时装19.8良好爱儿乐园153.6良好联邦鞋具39.6良好英伦眼镜81.9新思维时装19.8良好柯达影像中心200非常好古田希时装19.8良好天福茗茶35.8一般E`SEEO专卖39.6良好海威逊儿童专卖19.8好雪姬美素80良好品味童装专卖19.8良好交行24小时ATM——良好ROMP皮鞋19.8良好旅行社柜台好地毯专卖19.8良好雪丽阿姨干洗柜台一般CXO时装19.8良好钟表维修/金银加柜台一般哥莉娅39.6良好工/皮鞋维修租金水平300-400元/m2月（实用面积）六、目标招商对象调查——彩田人人乐辅营区——翠竹好又多辅营区经营状况内容经营状内容况冲晒店、服装店、医药、保健用品、电子钟表营养补品、茶叶珠宝首饰、化妆品、鞋类、包类；通讯类、家庭电脑、医药服装、服店、美甲店、小食店、花店、化妆品、通讯产品、眼镜店、珠宝饰、鞋、包类、家居饰品类经营品种饰品、溜冰场、餐饮类、大型餐经营品具体如：TCL电讯、和丹药店、波导饮店、地产中介、蛋糕店、干洗种、康佳、高科电信、皮包皮具珠宝、店化妆品、肯德基、一致药店、小食店、休闲服装、女装品牌店、地产中介等一楼超市辅营区租金420元/平租金状况方租金状米（实用面积）300~500元/平方米（实用面积）况二楼经营为统一收银，一楼为独收银方式立收银收银方独立收银，如专卖店统一定价收款、式个体户自行定价收款六、目标招商对象调查——蔚南海岸辅营区经营状况内容化妆品精品饰品：饰品、精品鞋包皮具品牌服装：时尚女装、休闲服装超市辅营部分儿童用品：儿童服装、儿童玩具、文具、少儿培训及娱乐项目等经营品种家居饰品：床上用品、鲜花、干花、香薰、综合精品家饰等内衣区：品牌内衣、睡衣、休闲家居服等社区商业街：肯德基、数码冲印、药店、洗衣店、鲜花盆栽专卖、糖水店、地产中介、玉器、品牌服装、皮具皮鞋等一楼辅营区租金190元/平方米租金状况（建筑面积，实用