沿海丽水印象项目震后产品及价格建议本建议是基于前期项目定位的基础上进行的目录都江堰震前、后市场分析市客震前、震后客户分析场都江堰震后规划及个案分析户本项目的客户预判附件:开发商扶持政策价格总体思路规划建议价定价原则产总平建议具体价格执行景观建议品格分期价格执行户型建议项目综合评述市场情况客户分析及定位产品建议定价建议都江堰震前房地产市场分析(供应)08年都江堰市已新批准预售项目11个，预售总面积4.72万平米，批准预售套数489套，其中幸福镇累计可售套数1556套，累计可售面积16.53万平米区域供销情况区域可售套数（套）可售面积（平米）成都市都江堰工业区639400都江堰工业区32734700灌口镇71966100今年（可售）大观镇21655800虹口镇2100批准预售项目总数：11个两河乡5211900青城桥工业区6910400批准预售总面积：4.72（万平米）青城镇2100青城山镇22421400批准预售套数：489套青城乡6010800幸福镇1556165300玉堂镇332900胥家镇83671500胥家乡62500合计4165462900都江堰震前房地产市场分析(供应)幸福镇商品住宅的套数为509套，面积为6.81万平米，其中普通商品房住宅为505套，面积为6.72万平米，平均面积为133平米商品住宅可售商品房可售普通住宅经济使用房高档住宅住宅商业办公其他区域套数面积平均面积套数面积套数面积区域套数面积套数面积套数面积套数面积成都市都江堰灌口镇1733140082500299251002397100工业区315500177.420000大观镇185281007248001925105200都江堰工业区16118700116.150000幸福镇50968100839005256040051432800灌口镇14319700137.7600301160012770大观镇13216700126.52005311300合计867023312008438810075840100虹口镇210050.000000两河乡397400189.7400134400青城桥工业区325300165.630000青城镇210050.000000青城山镇15615900101.9200243300幸福镇50567200133.07004900玉堂镇161600100.000000胥家镇50451900102.980000合计17232101001451.180012431500都江堰震前房地产市场分析(销售)08年一季度都江堰市的销售套数为170多套，销售面积22000多平米，其中3月的销售套数占到52％左右，销售面积占到48％左右。其中3月最后一周的成交面积达到4300多平米，占到3月成交面积的39％左右，最后一周的销售金额达到了4000多万，其中幸福镇区域的楼盘销售情况较好。3月销售套数排行榜3月最后一周销售面积排行榜3月最后一周销售金额排行榜项目名称套数项目名称销售面积项目名称销售金额岭秀都江22青城山房1894.91青城山房27947313天源佐岸15岷山水都豪庭411.15都江森林3500000青城山房10锦水苑二期368.5天和盛世旅游文化商业中心二期1478971锦水苑二期9岭秀都江336.89岭秀都江1396731锦水苑二期1266472银海花园六期9都江森林326.15都江之春1255202康桥水乡6建川丽水青城玫瑰苑二期251.6都江堰水街1142016天下青城B区美墅半岛6岷山水都豪庭1000000宁江市场194.37都市美丽洲五期5都江堰水街964359都江之春188.86建川丽水青城玫瑰苑二期5建川丽水青城玫瑰苑二期940984岷江国际185.08紫坪丽景5合计40892048泓坊河畔179.05合计92合计4336.56都江堰震前房地产市场分析(潜在供应)本地竞争项目中，拟将在08年推出的房源统计预估如下表：春语华岭秀景顺·山鸿坊河利贞锦天源紫坪丽　其它合计璋都江水间畔水苑佐岸景户数约4001022728约700约400约70约150约500约4000震前房地产市场城市生活区—北区板块A、建设路板块区域均价3000-3500元/㎡城市经济区城市山景区——代表楼盘：怡家新城建设路板块灵岩山板块B、西区板块区域均价3400-3800元/㎡代表楼盘：都市·美丽洲C、北区板块区域价格9500-16000元/㎡代表楼盘：水郡城市生态区—D、迎宾大道、幸福大道沿线板块西区板块区域价格3100-3500元/㎡4500-7000元/㎡代表楼盘：城市发展区—建川·丽水青城迎宾大道、幸福大道沿线区E、灵岩山板块域区域价格6000-18000元/㎡代表楼盘：都江森林都江堰震前房地产市场(总结)现已面市普通住宅的数量有限，但消化速度较慢，且潜在供应量较大，市场竞争相当激烈。3月底出现市场的回暖迹象，销售面积和金额有了一定的提升，但市场前景依然不明朗。二手房交易在3月也逐渐活跃起来，其中幸福镇的需求量最大。幸福镇是都江堰楼盘密集度较大的区域，且销售情况较好。震后规划及区域属性，明晰时局１、总体规划分为老城区与聚源新区，老城区与新城区之间，有大约一万亩的公园。２、老城区一环内建筑，将以旅游休闲的二、三层建筑产品为主；一环到二环及二环外为核心居住区，产品以五、六多层为主。３、新城区规划为多元化规划，集办公、文化、休闲、产业化等为一体。老城４、新规划人口：老城区将从现有２７万人口公园新，到２０１０年减为２０万；新城区在２０１城０年将达到１２万人口。易居分析:老城区的新规划,将引导大部分客户重新选择适合自己居住环境;对于目前二十七万的现有居住客户,刚性需求将得到最大放量.震后营销推广及个案情况安全牌，强调产品的抗震能力都江堰各大楼盘特殊时期的公益牌，与都江堰人民在一起重建家园主流营销打法价格牌，折扣、优惠或直接降价建筑规模在售价格（元主力户型项目位置(平方建筑形式开盘时间项目卖点营销现状销售率/平方米）(平方米)米)兰卡威城南二环外走20万（1联排、多预计11月入——80-园林特色、形象，接受咨询——马河畔期）层、小高市90、120齐全配套，层春语华璋滨河路4.2万洋房07年12月22——83-89园林特色、售楼部被规划局98％建筑特色、征用服务态度都市美丽洲一环路侧约24万多层08年1月3200（震后140-190规模、品牌住宅进入尾盘销98％（五期）150米走马河未作调整）、成熟度、售，主要销售产边实景大规模品为商铺，震后园林仅成交1套住宅，成交商铺100套建川·丽水都江堰大道下5.9万多层、联2007年7月4900（多160-220中式风格实售楼部开放，正约60%青城·桂院段排、双拼28层）-7000景准现房在招聘销售人员（双拼）；震后未作调整岷江河畔滨河路2.8多层2007-93600（较震90准现房销售震后优惠2-3万，60%前约下降200，9月底交成交26套元）房岭秀都江都江堰大道柏10.6万多层、联2007/12/31小高层多层：80院落景观、现场售楼部未开一期45%条河畔排、洋房4200、花园联排：160河岸景色、放，接受电话咨洋房5000、洋房：130物业管理、询，公司办公室联排7500赠送租房基临时销售，成交（较震前未作金10套左右调整）可优惠2-3%泓坊河畔经济技术开发17.9万洋房、小2007年12月小高层180-240水岸生态景售楼部开放，但一期52%区高层，二期预计084700、花园观、建筑格只有一人留守，左右年8月洋房5300，调设计震后成交2套较震前未作调整岭秀都江营销现状：临时接待处来访、来电量较大，每日累计来电可达20组左右，震后成交共10余套(以套二套三电梯为主)。卖点：该项目地处老城区，区位优越，目前购房可享2000-8000元的租房补贴，总房款2-3%的优惠。成交客户构成：震后成交客户全部来自本地。购房目的：自住，因地震带来的换房需求。都市美丽洲营销现状：每日来访来电7、8组，震后成交住宅1套，震前因柱子较多、开间较小而滞销的商铺在震后推出140套左右,因更为坚固受到市场追捧，成交106余套。卖点：该项目紧邻一环路，为都江堰标杆性楼盘，知名度、美誉度较高，前期房源已入住，且未受地震太大影响。成交客户构成：震后商铺客户外来者居多，以投资为主；本地客户以自用为主。购房目的：投资者看好都江堰未来的良好发展前景；自用者因其原有商铺遭到破坏。泓坊河畔营销现状：临时接待处来访、来电量很少，只有一个销售人员留守，震后成交3套。现状分析：该项目产品户型面积偏大，震前客户主要来自成都及外地，震后外地客源迅速流失。成交客户构成：震后成交客户来自省电力公司。购房目的：自住，对都江堰的宜居属性依然看好。建川˙丽水青城营销现状：售楼部在6月份即恢复正式接待，目前正在招聘销售人员，震后成交8套房源，以多层的小面积户型为主。现状分析：该项目目前剩余房源以联排和叠拼为主，小户型房源所剩不多，且位置不佳，遭受震灾后迫切需要住房的本地客户消费能力有限，无力承担。成交客户构成：震后成交客户来自本地。购房目的：自住。岷江河畔营销现状：在震后做出大幅优惠，前30名购房客户可享受购房优惠（80-118平米户型优惠2万，118平米以上户型享受3万元优惠），震后成交20多套。现状分析：该项目目前交房在即，且有大量小户型房源，优惠后均价在3600元左右，极大的迎合了震后灾区群众迫切需要的低总价准现房的需求。成交客户构成：震后成交客户来自本地。购房目的：自住。都江堰震后房地产市场(总结)投资性需求被进一步挤压，刚性需求增加，但消费信心受影响；购房者对经历过地震的存量房和在建房信心不