凌峻地产（中国）有限公司兰州“宏丰大厦”（暂名）项目策划提案凌峻地产（中国）有限公司广州凌峻房地产咨询有限公司2008年6月向伊真置业问好！凌峻地产（中国）有限公司小楼盘要有大影响力！凌峻地产（中国）有限公司前言城市发展需要不断超越，人居品质需要不断提升，少部分人总是能提前体验到城市的高端生活，他们提前成为了城市的精神领袖。本项目，具有与生俱来的高端潜质，她位于城市中心区，周边布有多所大学院校，拥有完善的交通体系，以及齐全的生活配套。这些使得我们有责任也有意愿把项目的高端潜质尽可能的挖掘和发挥，我们能够为少部分人提供高品质生活的平台，我们能够为兰州城增添新的城市地标。凌峻地产（中国）有限公司一、市场部分凌峻地产（中国）有限公司市场概述城市宏观环境兰州是甘肃省的省会，是中国西部地区重要的政治、经济、科技、文化、信息中心之一，是以石油工业为主，有色冶金、机电、轻纺协调发展的综合性工业基地；位于黄河上游经济区和陇海——兰新经济带西部，发挥着连接中、西亚及欧洲各国的开放型、多功能的内陆开放城市。市区南北群山对峙，东西黄河穿城而过，蜿蜒百余里。城市依山傍水而建，层峦叠嶂，是西部地区“具北国之雄，兼南国之秀”的特色名城。全市总人口314万人，其中城市人口207万人，居住着汉、回、藏、东乡、裕固、撒拉等38个民族。凌峻地产（中国）有限公司市场概述经济概况2005年全市地区生产总值达到567.04亿元，比1998年增长100.85％，经济总量实现了翻番。2006年地区生产总值计划达到635亿元。?经济增长呈现逐年加快的趋势，从1998年到2005年，地区生产总值年均增长达到10.48％，人均GDP也从2000年1.03万元增加到2005年的1.83万元。2007年，全市综合实力和发展水平迈上了一个新台阶，实现生产总值732.8亿元，增长12.5％，高于全省平均水平。2008年，在优化结构、提高效益、降低能耗、保护环境的基础上，兰州市好中求快，和谐发展。一季度兰州市实现生产总值168.54亿元。全市生产总值的预期增长12％以上。凌峻地产（中国）有限公司市场概述城市性质和职能定位兰州市是甘肃省的政治、经济、文化、信息中心；是西北地区重要的商贸中心,黄河上游多民族地区中心城市；兼有国际货运、联系亚欧大陆的内陆口岸中心城市。兰州城市发展战略兰州市城市发展实施“东扩西展，南伸北拓”的都市空间布局发展战略，经过５年乃至更长的时间，使兰州扩容成约400平方公里的大城市构架。未来兰州城市空间布局总构架为：220平方公里兰州河谷川盆地老城区和175平方公里榆中盆地都市新城区，以和平镇、定远镇、连搭乡作为连接带，规划建设和形成“一城双核”，功能互补，总面积约400平方公里的大型都市。全面东扩新城区规划中的兰州东扩新城区包括榆中城关镇—三角城镇—夏官营整个盆地，西接白虎山，南靠马衔山，东至接驾嘴，北临宛川河。?凌峻地产（中国）有限公司市场概述小结?兰州历史悠久，是古代丝绸之路重要的交通要道和商埠重镇；是现代承东启西、联南济北的战略通道。?兰州依山傍水，山静水动，兼具北国之雄、南国之秀；冬无严寒，夏无酷暑，适宜人居；?兰州文化底蕴丰厚，名胜古迹、人文历史景观众多；丝绸之路文化、黄河文化和民族文化汇集其中。?一个城市的历史造就了一个城市的文化烙印，封闭与开放，创新与守旧，传统与现代等等矛盾交织在一起，形成了今日兰州独特的地域文化和生活品性。?主城区内区域发展目标明确，由内向东西扩张趋势明显。加上政策的推行，城市的扩大发展，各区域市场前景将会十分乐观。而且城镇人口的不断增多必然推动房地产市场的发展。凌峻地产（中国）有限公司市场概述房地产市场分析·投资稳步增长。·金融环境良好。流动性过剩的加剧及大量浙、闽、广外来资本蜂涌注入兰州楼市。·刚性需求为主。·商品房及住宅销售额高速增长。·外来资金对房地产投资的影响越来越大。第一、外来开发企业的介入直接推动土地价格上涨；第二、楼盘竞争、相对品质的提升与外来大品牌的影响势必导致房价的快速上涨。凌峻地产（中国）有限公司市场概述小结：?兰州市的房地产市场发展环境利好，持续快速增长势头不减。?商品房投资稳步增长，供需两旺，成交量快速增长。?目前，除了利率的上升以外，GDP的高速增长和CPI的高位运行，都将有可能刺激人们对房屋的需求，也很有可能推动房价的继续上涨。?2008年，兰州楼市将呈现开工量大幅增加、项目竞争更加激烈的态势，房地产市场竞争异常激烈。凌峻地产（中国）有限公司市场概述各板块重点项目分析-重点项目一览表所属区域项目名称建筑面积产品形态项目特色城中心仁恒国际16万方高层地段、品牌、户型、北欧风格社区华富瑞士豪庭6万方高层精装房、地段好、品牌、市政配套雁滩鸿运润园60万方高层、别墅规模、景观、环境、节能基业豪庭40万方多层、高层规模、园林、品牌天庆丽舍情缘11.5万方高层小户型、小区环境、开发商实力东岗时代伟业24万方高层绿化、价格优七里河曦华源35万方高层、小高层环境、绿化、物管、户型河北朗钜天域80万方高层温泉、品牌、绿化安宁安宁庭院21万方多层、高层环境、配套、精装房、河景黄河家园34万方高层环境、配套、河景、品牌西固西固人家16万方高层环境、配套、价格凌峻地产（中国）有限公司市场概述兰州七大区域板块特点?城中心：小型项目最多，分布最广，总体品质不断提高，交通配套完善，多条主干道与市中心联系紧密，未来的土地逐步减少。?雁滩：整体开发较早，大盘较多，代表了兰州市居住现阶段的居住开发水平，且随着本区域配套的完善，挖掘了市民对低密度、高品质住宅的需求，区域内的项目增值潜力较大。?东岗：开发速度略慢于雁滩，但不乏高品质住宅，随着旧城改造力度加大，该区域价值将有所提升。?七里河：受区域地块狭小限制，外延发展空间很小，但也有品质大盘（如曦华源）推出，板块价值的提升与旧城改造力度是密切相关的。?安宁：代表了兰州市未来居住最高水平和发展趋势，且随着本区域配套的完善，挖掘了市民对低密度、高品质住宅、河景住宅的需求，区域内的项目增值潜力最大。?西固：由于相对位置较偏，加之是传统的工业区，市民对此区域认可度低，因此该区域一直都缺乏高品质项目，在售的代表性楼盘有西固人家一家，人居价值有待提升。凌峻地产（中国）有限公司项目分析地块图示段家滩兰州商学院段家滩路干部保健院校园经济带甘肃农业职业项目技术学北院方苑小区食饮疗副餐医东岗东路批发市场群鱼池口市场凌峻地产（中国）有限公司项目分析?区位环境?项目所在的段家滩处于城关区雁滩板块与东岗板块交界处，是属兰州生活配套成熟的老城区，且附近拥有兰州商学院、兰州农业职业技术学院等高校。同时由于该区域开发建设相对较早，周边专业批发市场较多，因此该地区的投资价值较高。目前，本区域缺乏高品质的住宅项目，附近没有竞争项目。但由于该板块地块狭小，缺乏了打造高品质的配套环境的条件。?竞争环境?自2006年以来，城关区雁滩板块和东岗板块成为兰州楼市的主角，大量旧城改造项目已全面进入开发阶段，项目周边的雁滩板块、东岗板块、城中心板块的项目虽较多（如时代伟业、丽舍情缘、仁恒国际和基业豪庭等），但各项目所处位置相对分散，楼盘集中程度不高，项目定位也各有不同，因此，对于项目所在区域而言竞争环境尚不会过于激烈。?交通状况?项目距兰州市中心东方红广场约8分钟车程，距张掖路商业街10分钟车程，交通便利，四通八达。项目北面的段家滩路和南部的东岗东路均为城市主干道。项目紧邻的城市支干道路面较窄，上班高峰期道路会略显拥堵。凌峻地产（中国）有限公司正在施工的项目外景周边商业环境道路情况兰州商学院凌峻地产（中国）有限公司项目分析项目开发条件分析?地段区位分析：主城区，居住氛围良好。?项目位于主城区雁滩板块与东岗板块之间，该区域开发较早，生活氛围相对成熟。?项目拥有高校资源，高校内的部分设施（如运动场等）均可利用，具有置业和投资的双重价值。?交通配套分析：交通完善，生活配套成熟。?项目拥有完善的东西南北的主干与次干交通路网，而且多条城市公交线路可方便的到达全市各区域。?区域内的配套较为传统，中低端生活配套设施较多，周边零散分布着小型零售商店，以及的医疗、餐饮、教育、娱乐等配合高校经济的生活配套，便利了居民的生活。?区域竞争分析：区域内无任何竞争项目，但大板块内竞争项目较多。?本项目体量不大，占地面积4849.8㎡，总建筑面积约4万㎡，是目前该区域唯一的商住项目。?紧邻的雁滩和东岗板块的项目较多，规模从几十亩到几百亩，市场开始放量，产品类型也较丰富，给消费者提供了多样的购房选择。另一方面，有实力的开发商的陆续进入，以及公寓产品的供应量越来越大，从大板块区域的竞争将会相当激烈。?开发商分析：建筑专业能力强，二级开发经验和品牌影响力不够?伊真置业原为兰州二建,在建筑方面专业能力强，具有丰富的建筑开发经验和较高的行业知名度。?本项目虽不是伊真置业的第一个二级开发项目，但以往的知名项目不多,开发经验和品牌影响力不足，应充分利用外脑，力求从项目定位、产品包装到销售都能体现项目特色，弥补经验上的不足。凌峻地产（中国）有限公司项目的SWOT分析项目优势优势发挥项目形成自我的独立内部环境，利用完善的地段优势――主城区，居住氛围良好。生活配套设施，营造良好的高品质居住生活价值，增强项目的市场竞争力。交通优势――项目周边有多条城市主干道，地块周边都临近城市主干道或次干道，交通交通便利。地块周边都临近城市主干道或次四通八达。干道，交通四通八达。人文优势――地块附近有二所高校，具有良好的人文环境。充分利用高校自身所具有的地块周边都临近城市主干道或次干道，交通硬件设施（如体育馆等）和投资价值，形成四