天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路blueprint2008.12blueprintt报告思路总体定位人气商业的混合功能开发商气财气blueprintt开发商投资商经营者消费者财气财气商气人气blueprintt报告思路总体定位人气人气商业商业的混合的混合功能开发功能开发商气商气财气财气blueprintt强迫引导TODTOD借鉴借鉴人气里应外合商业动力核心商业聚集人流blueprinttTOD借鉴T交O人换出线效通D流乘行路益情模方站人数比况向点数量较1型345672blueprintt1、交通情况区域道路交通观内3条出观交通；城市主干道南北向4条、东西向4条；城市次干道网状分布；与项目关系：?项目道路网密；?对外交通发达；?商业预留地不适宜商业形成。blueprintt项目道路交通?四条城市主干道围合而成东西向：回南北路、中轴线十里长街南北向：黄平西侧路、建材城东侧路?次干道和支路网状分布东西向：回南路、周良路南北向：黄平路、霍营西路、霍营东路?城市主干道回南北路、建材城东侧路、黄平西侧路等连接外部交通；?项目区域规划的城市三级道路宽度都在30米以上，道路通行量较高；?项目地块有道路直接到城铁。霍营西路道路宽度30米。blueprintt现状公共交通外部公交线路出观公交：6条，主要分布在西侧；出观交通（八达岭高速）拥堵；城铁出行份额大。blueprintt内部公交线路观内公交：6条，分布在西侧；公共交通不完善，招手就停、末班车早影响居民的出行。blueprintt公交经过线路过观公交：8条，分布在西侧；从回龙观边缘经过，出观的运载能力受限制。blueprintt公共交通总结?区域公共交通不完善，交通拥堵；?公交覆盖面积少，缺乏系统化调节；blueprintt2、TOD理念公交线路模型TOD分为社区TOD和城市TOD。“社区TOD”位于支线公路网上，距轻轨车站或公交换乘站10分钟车程。我们从出行的方式来研究TOD理念的公交线路：?通过城铁出行（研究公交内部线路）观内北部、西北部为目标人群（南部地区通过商业动力吸引）；公交线路环绕观内，经过项目到达城blueprint铁。t?通过公交出行（研究公交外部、经过线路）公交总站周围为目标客群；公交总站为公交出观公交线路起始点；通过项目换乘到达公交站出行。blueprintt3、人流的方向根据时间区域内消费人流方向如图。blueprintt4、换乘点及出入口的设定?根据区域内的人流方向，确定换乘站的位置。?根据换乘站的位置，以及停车场的位置，确定商业出入口的位置。blueprintt5、TOD理念公交引导出行人数确定?车站附近为办公、居住、酒店、商业，62%以上人员使用公交；?地铁车站周围的一些大型居住区,公交出行份额超过了50%；?与车站的距离每增加30米,公交出行份额下降约0.6—1个百分点；?通过区域辐射人口，估计通过公交出行人口3万左右。blueprintt6、TOD理念公交引导数量确定车道公交车辆的最大通行能力为60—90辆/小时，?考虑公交不影响交通流量的情况，设站的公交线路为12—20条。建议引导15条公交。blueprintt7、TOD理念公交线路带来的效益比较?假如成功引入15条公交线路，按一条线路6万元的建设费计算，公交投资90万。?15条线路每天可以吸引15条×12小时×4次/小时*车×10人=7200人，专家预测2010年人均可支配收入4000美元，1/3拿来做日常消费，假如有1/2到项目区域消费，未来这部分人一年的消费力大约有3800万/年。?项目总投资4.2亿。从公交投资和总投资的比较，以及带来的效益来看，TOD理念公交线路引入的重要性得以体现。blueprintt强迫引导TOD借鉴人气里应外合商业动力核心商业核心商业聚集人流blueprintt核心商业人选原总气择因结提123升4blueprintt核心商业1、选择商业的中心区是提升商业动力的关键：?大型品牌超市构成项目区域商业核心（由品牌效应吸引人流）；休闲娱乐社区配套品牌超市品牌超市blueprintt2、原因品牌超市的选择（超市—百货商场—商业步行街）?区域供应：缺乏集中综合性商业；?区域需求：对超市类集中商业需求迫切（实物、心理）；?商业发展百货商场：经营品种、客户群、发展趋势、品牌号召力；大型超市：规模、经营品种、客户群、品牌号召力；商业步行街：适合于城市中心，传统商业区；?自身条件：进深60米，限高18米，地块狭长；blueprintt?百货业在大建筑物内，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。（1）出现在传统商业区；（2）位于交通要道；（3）规模较大；（3）经营高毛利商品。?大型综合超市采取自选销售方式，销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态。（1）位于城乡结合部、住宅区、交通要道。（2）营业面积一般比百货业小（3）商品构成为衣、食、用品齐全，（4）注重连锁经营、品牌开发。blueprintt3、结论建议由两种不同类型的品牌超市（如日常生活型的超市家乐福、沃尔玛等；家居类超市百安居、宜家等构成商业的主题），服装、电器、食品等品牌店配合超市布局；blueprintt4、人气的提升?确立商业中心的区域地位；?通过品牌商业增强商业动力，从而增加人流；?有效考虑地块之间业态互补，延长目的性人流在商业区停留时间。blueprintt报告思路总体定位人气人气商业商业的混合的混合功能开发功能开发商气商气财气财气blueprintt体量体量测算测算格局业态配比商气空间格局空间位置建议聚集商气blueprintt功能体量测算1、商业服务业我们将从商业区的角度去测算商业服务业的体量。blueprintt?未来项目区域消费力水平北京人均可支配收入21.81.771.61.561.41.391.251.21.1611.030.80.60.40.2）0元万2000年2001年2002年2003年2004年2005年（?专家预测：2010年人均可支配收入可达4000美元，依照人口支出情况拿出1／3为日常消费。2010年项目辐射的人口消费能力：32000元/人×6.61万人×1/3=7.05亿元／年。blueprintt?项目区域的租金状况北京商业物业租金情况3.5332.72.82.52.42.521.51天*0.5米平/0元2001年2002年2003年2004年2005年?根据北京商业物业的租金情况，和项目的自身情况，预计2010年项集中商业的租金水平大约在3.5元/平米*天左右。年租金大概在1260元/平米*年。blueprintt?消费能力分析法?基本思路是：区域辐射一定人口，这些人口的消费额就是商业经营者的消费收入，这部分消费额中有10%作为租金。?商业物业面积=总消费额×10%÷租金=5.6万平米?从发展的角度来看，如果商业空置率要求为20%，我司建议产品商业服务业的体量在7万平米左右。blueprintt?单店面积极限理论：从顾客的生理和心理承受能力确定集中商业的规模。?据测算，一般儿童疲劳时间的极限为40—60分钟，成人为120—180分钟。?按此推算：（1）顾客购物时间一般不会超过两个半小时；（2）普通人休闲步速为30—40米／分；（3）每平方米营业面积的顾客通过距离为0.35—0.4米。?顾客对商业营业面积的心理最大承受量为：150分钟×40米／分钟÷0.35米／平方米≈1.7万方米。因此，单体商场面积一般以不超过2.5—3万平方米为宜。?根据区域供应和需求的要求和地块的指标要求，我司建议商业服务业中综合集中商业的体量为3.6万平米；纯商商业面积在3.2万平米。blueprintt2、社区配套?社区配套中有些主要服务于居住区，有些主要服务于小区及周边，我们根据社区规划的规范要求分别来确定项目社区配套的体量。（平米/千居住区小区人）建筑面积用地面积建筑面积用地面积金融邮电60—8025—5016—2222—34医疗卫生78—198138—37838—9878—228文化体育125—245225—64545—7565—105市政公用40—150内70—360容30—140体量（平米）50—140金融邮电银行、邮电所、电信支局3700医疗卫生门诊所3000文化体育影院、健身俱乐部、KTV、书店、网吧9800市政公用供热站或热交换站、燃气调压站、公厕等500合计-17000blueprintt3、商务办公?供应市场?需求市场?地块性质?自身条件建议体量在6700平米左右的写字楼。blueprintt体量测算空间位置建位置建议议商气空间格局格局业态配比聚集商气blueprintt位置建议商位业置结分构布12blueprintt1、商业结构形式主干设施布局结构商业中心一般由一个或几个吸引力最大、人流活动最密集、最繁荣的大型综合性商业——主干设施来控制。它是商业中心功能布局的核心，其他商业服务设施按一定规模排列。城市商业中心主干设施的布局结构有多种，我们项目商业主干设施的布局结构符合单核一侧延伸的形式。blueprintt多功能组织布局结构?项目商业定位方向为混合功能开发，要求商业物业的完整性和综合性，因此要根据商业的结构形式的模式规划项目商业。blueprintt2、位置分布集中商业?根据商业要求的整体性、集中商业的体量，集中商业的位置就可以聚焦在A:G06-4、G09-1和B:G05-3、G08-1的两种选择上；?根据项目区域自身情况从商业规划、道路交通、控规要求三个角度选择两块地。blueprintt商业规划?商业的位置关系——靠近城市主干道、地标性强——适合A地块；?商业中心与环境的关系——结合周围环境