谨呈：尊敬的淮南金世纪地产开发有限公司淮南田东项目前期发展规划报告项目的整体目标名利双收名：树立项目高形象及高知名度充分提升项目品牌及发展商品牌利：项目在高价位下顺利销售实现销售总金额4000万元报告纲要开发商项目概况项目定位市场分析开发计划经济效益综述?公司名称：淮南金世纪房地产开发有限公司?公司地址：人民南路花之友四楼?公司经营范围：房地产开发、房屋租赁、建筑材料销售?公司注册资金：注册资金人民币818万元。报告纲要开发商项目概况项目定位市场分析开发计划经济效益综述?项目地点淮南大通区洛河镇湖滨路北侧，水厂路东侧，西边与二十三中毗邻?项目开发单位本案淮南金世纪房屋开发有限公司?项目性质住宅?四至范围东至：淮南肉联厂西至：二十三中南至：湖滨路北至：淮南造纸厂生活区?用地指标规划用地面积：18500.00平方米总建筑面积：24696平方米(包括公建738平方米)容积率：1.3建筑密度25.5%绿地率35.3%报告纲要开发商项目概况项目定位市场分析开发计划经济效益综述?项目市场定位项目定位?目目标标客客户户定位定位?项项目价格定位目价格定位市场——淮南大时代的演变论箭——方向：中央居住区的到来淮南城市发展的潜伏危机?越来越被边缘化的区域中心地位?显著资源型城市忧思?合肥一小时都市圈——一个被吸附的城市?工业化——高度依赖矿产业?大市弱中心——三个尴尬的市中心?科技化——没有高科技的粗加工?影响腹地缩小——一个远去的区域族群?创新源——先天不足?通道擦肩——一个已经被逾越的角落?制高点——抢占意识不强?尚未整合的城市空间(地形狭?区域狭小的城市机遇长)摆脱危机，整合资源成为淮南不得不面对的战略选择！市场——淮南大时代的演变论箭——方向：中央居住区的到来城市发展空间的拓展要求?城市建设用地的拓展是淮南城市发展的必然载体。?从城市用地评价分析，城市的适宜建设用地集中在舜耕山以南，但过山通道的建设成本高昴，没有六条以上的过山通道对城市人口的迁移影响不大，故依淮南现有的经济实力，目前可资利用的其实仍然是淮河南岸的田区。依田区的用地现状，可供城市生存的主要空间在田区广场路以西，其次即是大面积的旧城改造。所以，淮南城市未来的合理发展空间应该是立足于旧城改造，做空间的优化！市场——淮南大时代的演变综上：城市的适宜建设用地除随着城市发展继续向外拓展，现阶段大面积的旧城改造仍然为主体，是历史前进的必然，是时代浪潮的选择，是大淮南面向未来发展的不可避免的趋势产物！定产品让我们以城市繁荣新区地位奠定项目的核心地位，以高起点高标准的产品核心竞争力打造，来提高产品品质并重拳出击。项目产品市场定位：——田东地区最适合居住的里弄式住宅周边项目情况比较调研客户目标：项目周边肉厂、电化厂、造纸厂、电厂的职工及周边做生意的商户；共180名调研方式：问答、笔记项目产品市场定位?符合项目地块的特点（地块周边被建筑物包裹）?符合现代人即想处于闹市区又想得到宁静的心理。?可以很好规避地块周边较杂乱的劣势，给客户一种独立项目的心理暗示。?可以采用中式景观概念，中式景观操作空间较大，可以很好控制景观成本。结论田东地区最适合居住的——里弄式住宅?项目市场定位项目定位?目目标标客客户户定位定位?项项目价格定位目价格定位目标客户基础市场成长市场地缘性客群自住性客群投资性客群目标客户——地缘型本地客户，主要是肉厂、电化厂、造纸厂、电厂的职工及周边做生意的商户。消费特征?经济实力一般，长期扎根此地，有眷恋感；?他们中的大多数人都选择在本地置业；?第一居所，普遍对淮南乃至合肥的高标准社区有所了解，希望提高生活居住品质；目标客户——自住型以非田区人为代表，在田区工作；旧城改造部分动迁客户，和部分改善居住客户。消费特征?大多为一次置业，有一定经济实力，但对高价位的楼盘承受力还较弱；?注重产品性价比，是需求决定其购买导向；?对地段认同感较强，注重生活配套方便；?喜欢有底蕴时尚生活方式，追求全新的生活方式；目标客户——投资型合肥等地的投资客；淮南市以及下属区县的投资客消费特征?看中淮南城市的发展潜力?看中物业未来的升值潜力?单价敏感较总价敏感为高?注重未来的物业管理?对特色性投资消费产品有需求?偏重中小户型目标客户——结论抓大放小，锁定重点?各种客户类型考虑本项目时都有一个区域认同的过程，只有认同区域的居住与投资价值才会进一步考虑品牌与产品环节，最后结合价位作最后的决定。其中共性因素在于地块位置的确认、品牌信念的构筑、产品价值的突破。?周边竞争楼盘已经储备了一批客户资源，能否有效拦截客户资源成为目前必须攻克的难点。?项目市场定位项目定位?目目标标客客户户定位定位?项项目价格定位目价格定位项目价格定位根据周边项目的价格及目标客户的消费能力和现在大环境的综合考虑，此项目价格定为均价1700元—1950元/平米。?龙兴园小区已基本建设完毕，均价1800元/平米?心享世城已处于尾盘，均价2500元内?定价依据1、周边项目的定价情况和整体房地产市场。由于项目所处的整体区域销售价格普遍较低（调研价格前注），比较高的价格也出现于上半年形势较好之时。2、区域客户外流现象较严重，失去高房价依托，出现如果价格和市区差不多，不如去市区购买的情况。3、周边生意户和厂区职工有购买欲望，但受个人经济条件和贷款政策的影响，不能购买价格较高的房屋。报告纲要开发商项目概况项目定位市场分析开发计划经济效益综述房地产市场宏观环境分析随着国家对房地产市场的调控政策陆续出台，投机性购买需求逐渐退出市场；而居民自住型消费则受到国家政策的激励和扶持，需求依然强劲。在未来较长的一段时期内，自住型消费将成为中国房地产市场的主流，谁能抓这一机会必能带来丰厚的回报。这一点已被杭州、上海、北京等大中城市的市场变化所证明。我市房地产市场主要靠自住需求支撑，现在的大环境对我市房产市场影响较小。淮南市房地产市场分析?淮南市辖市面积为2121平方公里，是一个资源型城市，是安徽省重要的煤化工基地，淮化集团是全国化工百强企业，现已跨入全国大企业集团行列。?淮南财政收入状况,07年实现财政总收入48.5亿元，增长12.8%，其中地方财政收入23.1亿元，增长17.5%。?淮南的房地产业随着前几年的快速发展后，主要表现出如下特征：以高收入阶层住房更新换代为特征的主动型需求，以新区建设为特征的被动型需求以及农村人口向城镇转移和学生、军人等就业所需住房为特征的自动型需求的拉动，将进一步推动房地产业发展。目前，整个行业处于比较理性的发展时期。?????但是，我们同时认为淮南房地产市场也必需在四个转变中寻求出路：即开发理念由卖产品向卖诚信转变；开发方向由居住型向舒适型转变；开发链条由重建设向重管理转变；开发结构向中低档商品房转变.项目优势分析1.交通便利本项目区域交通十分便利，121、818、9等多路公交直达市区2.基础设施完善本区域内基础设施完善，供电、供水、供气、通讯、排污等各类设施均能满足需求。3.购买需求强劲A、地块毗临肉厂、电厂、造纸厂宿舍区，该区域内有较为完整的生活配套，能满足一般的生项目优势活需求。B、周边农村需要进城寻求良好生活环境和教育环境的需求旺盛，需要经济适用的房屋C、本项目处于旧城改造重点区域，在未来的几年内将对经济型住宅有大量的需求。4.价格优势明显、性价比高本项目秉承让利于民、合理利润、快速销售的原则，以中高品质、低价格来赢得市场。不但与同类楼盘相比价格优势十分明显，性价比较高。从项目的环境、区域、价格、定位等方面分析，本项目相对其他楼盘的劣势在于：项目劣势1、项目地块周边环境一般，除北侧部分较好外，其余都有待改造。2、项目无直接顺畅进出口3、项目周遍多为老式小区，人员居住杂乱，安全性较差4、项目旁有一化工厂，存在安全和污染隐患。结论综上所述，本项目作为一个为本地服务、面向普通购房者的低价位、中高品质的经济型现代化居住小区，具有强大的市场竞争力和优势，其市场前景乐观。报告纲要开发商项目概况项目定位市场分析开发计划经济效益综述项目开发计划概述本项目计划同期开发,2009年初开始筹备，预计到2010底交付使用，总建设周期预计为2年。总建设面积为24696平方米，其中住宅部分23958平方米，公建建筑面积738平方米。项目开发计划节点1、前期筹备从2009年初开始进行前期筹准备，计划到2009年5月上旬完成全部前期筹备工作，为期5个月。工作项目时间备注土地勘测2008年已完成规划设计2008年已通过会审施工图设计2009.1—2009.409年4月底完成施工图报批等2009.5含其他审批及招标手续项目开发计划节点2、项目建设项目建设为同时实施。从2010年12月底正式交付使用，建设周期为17个月。项目节点时间备注正式开工建设2009年7基础施工2009.82009.9基础施工全部完成部分结构封顶2010.8全部结构封顶2010.10单体竣工验收2010.10合格后转入设备安装和内部装潢全部市政配套、园2010.11林施工完成竣工验收2010.12交付使用2010.12底报告纲要开发商项目概况项目定位市场分析开发计划经济效益综述项目总投资估算本项目容积率为1.3，总建筑面积为24696平米，：其中住宅23958平米均为多层建筑,估算240户;公建配套面积（如物业用房、会所、商业）738平米；本估算不考虑建设地下车库和人防设施。本估算均以目前普通住宅标准为基准测算。投??资??估??算??表经济技术指标计算依据备注/金额1占地面积（平方米）185002容积率1.33住宅建筑面积（平方米）239584公建建筑面积（平方米）7385总建筑面积24696土地成本740.00?土地购置费