谨呈:海口市土地储备中心海口美丽沙土地策划及营销推广方案版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2005-7-5营销行动总目标?成功建立区域品牌?成功实现土地增值?成功营造投资热土?成功实现土地收益本报告是严格保密的。2第一部分区域功能与形象定位本报告是严格保密的。3区域功能定位海口外滩：打造世界级旅游目的地·新型海运码头大型旅游客轮停泊地；·滨海观光游乐与高级居住区，新的城市海岸风景区；·半岛观光商业文化区，滨水地区的再利用，海港码头的新改造；·水上城市与传统街区，发展“水城”的潜在城市空间，创造历史老城区新景观的商机；·生态渡假及与海为邻的住宅区，生态与自然的相结合，低密度的城市发展。美丽沙：休闲度假居住区精心打造海口湾标志性区域、国际一流滨水岸线，创造五彩缤纷的热带滨海城市生活场所。－《海口外滩控制性详细规划》本报告是严格保密的。4区域营销价值点—美丽沙之于世界美丽沙是中国唯一处于热带滨海地区的省会城市中的海岸；她与夏威夷群岛中的Hawaii（夏威夷大岛）处在同一纬度，是世界上不可多得的四季如春的热带海岸之一。迈阿密海口美丽沙夏威夷群岛本报告是严格保密的。5海是世界的财富、海岸是任何地方都无法取代的古今中外许多诗人都在阐述自己在大海畔所产生的感受，有些低声吟唱，有些喃喃自语，有些高声颂扬，在海滨的感觉是独特的，有些是满怀伤感的，有时候是鼓舞人心的，有些时候是豪迈的，海滨与湖滨不同，她的浩淼、与天是那么的和谐和统一，是其他任何地方都无法取代的……夏威夷Hawii黄金海岸Goldcoast阳光海岸Sunshinecoast本报告是严格保密的。6滨海生活是稀有的象征、财富的象征、贵族的象征滨海生活是一种近乎理想的生活，住在海滨的地区的人大多数非富即贵，从圣塔巴巴拉海滨到马里布，从圣塔莫尼客海滨到新港，从拉古纳海滨到圣地亚哥，那些社区虽然不一定全部是豪宅，却一定有最好的画廊和博物馆、最杰出的社区、最具情调的旅馆，最出名的餐馆，住在那里的人生活是浪漫的，也是满足的。本报告是严格保密的。7把美丽沙置于世界，她就是这样一个天生可打造具有贵族气质的钻石海岸气象气温：年平均气温23.8℃风向：秋、冬季盛行偏北季风，频率为18％；春、夏季节盛行偏南风，频率为21％风速：年平均风速为3-4米/秒海洋水文潮汐：受西太平洋潮波和北部湾共同影响，海湾为不正规日潮混合潮波浪：海口湾东南侧是强浪和常浪影响区，海口湾5米水深处的重现期波高，十年一遇为5米，二十五年一遇为5.3米本报告是严格保密的。8区域营销价值点—美丽沙之于中国中国是一个滨海生活香港浅水湾深圳大鹏湾稀缺的国家，中国虽然有数千公里的漫长海岸线，传统来说人民的生活习惯却依然是很内陆的，即便有些城市靠近海滨，但是大多数城市由于自然条件的限制，城市发展和建筑还是尽量背朝大海，形成内陆城市形态。青岛汇泉湾大连星海湾本报告是严格保密的。9把美丽沙放到全国的海岸线上看，目前这样的城市内大规模沿海地块绝无仅有中国能与大海直接对话的城市很少，能与大海直接接触的区域就更少。国内类似于海口美丽沙的区域有深圳的深圳湾填海区、香港维多利亚海湾。本报告是严格保密的。10美丽沙即可打造一种稀缺的、绝版的中国滨海生活新标志总面积：3307亩海岸线长度：5公里水面：大于80％本报告是严格保密的。11区域营销价值点－美丽沙之于海南海南岛是中国的第二大岛，坐落在祖国大陆南方的万顷碧波中。海南岛的长轴为北东南西走向，长约300公里，短轴宽约180公里，面积约34000平方公里，海岸线长1618公里。海南岛地处北回归线以南，为热带季风海洋气候，热带资源极为丰富，被称为我国热带资源的宝库。海南岛四季常青，是中国的旅游度假胜地。本报告是严格保密的。12良好的出身显示美丽沙完全可以成为一个国际化的滨海胜地美丽沙背靠海口中心区，三面临海现状有滩涂：1800亩水面：1500亩美丽沙本报告是严格保密的。13区域营销价值点－美丽沙之于海口海口市位于海南岛北端，濒临琼州海峡，地处低纬度，阳光充足，气候温暖，年均气温23.6℃；海风湿润，海水湛蓝，沙滩洁净，空气清新，是中国最理想的避寒冬泳和休闲度假胜地，是中国最适宜人类居住的城市之一。海口拥有海洋面积830平房公里，海岸线131公里，终年椰林翠绿，四季鲜花盛开，具有浓郁的椰风海韵，被誉为“琼台福地”、“宝岛明珠”、“天然氧吧”、“健康城市”。假日海滩－休闲的好地方万绿园－城市里的大氧吧世纪大桥－现代气派本报告是严格保密的。14美丽沙，海口市中心绝版的滨海土地美丽沙本报告是严格保密的。15区域营销价值点－美丽沙之于外滩政府从九十年代初即计划对外滩附近水域进行围偃，开发一些海口湾前沿的滨水项目。外滩十年来进行过多次规划方案研究，通过国际招标，聘请世界著名规划设计公司进行城市规划。总面积八百二十五公顷的海口外滩将成为国际城市外滩中景观最长、最宽、最富生态美，唯一集热带风光、滨海临江与入海口型外滩本报告是严格保密的。16海口外滩八大功能区及十大景观打造世界级旅游目的地美丽沙（岛屿天堂）是外滩规划中最重要的片区之一美丽沙休闲度岛屿生态公园假居住区?岛屿天堂?亚热带生态公园?游艇码头半岛观光商业岛屿休闲度假文化区区?中国展览中心?文化公园滨海观光游乐白沙门休闲居与高级居住区住区?海洋花园世界灯塔水上城市与传新型港口区统街区?海口大门秀英港?海甸水城?历史老城新景观?水上广场本报告是严格保密的。17美丽沙，海口外滩内的唯一一块滨海生地规划经济技术指标：?容积总面积220公顷（含水面）?容积率≤0.6?总建筑面积132万平方米?建筑密度≤15％?绿地率≥60％（其中水面≥30％）本报告是严格保密的。18美丽沙营销价值点总结美丽沙之于世界—具有高贵潜质的钻石海岸美丽沙之于中国—可打造成中国的滨海生活新标志美丽沙之于海南—能够成为国际化的滨海胜地美丽沙之于海口—市中心最后一块大规模滨海土地美丽沙之于外滩—唯一一块滨海生地，外滩未来的岛屿天堂核心价值点提炼高贵的/稀有的/海岸的/新标志/潜力的/大规模/可设计本报告是严格保密的。19美丽沙的形象定位核心我们的形象定位应传达这样的信息——?她将成为海的新标志她是世界的瑰宝，拥有高贵的气质她将树立一种不同以往的海岛生活标志?她将成为城市的新标志她将是城市的发展方向她将成为海口市未来的标志性展示区域?她将成为生活的新标志她将改变中国人们滨海生活的方式她将使人们真正的享受亲近大海的生活?她将成为人的新标志她是城市新贵的身份标志她是国际裁团首脑的身份标志本报告是严格保密的。20形象定位“美丽沙·中国右岸”本报告是严格保密的。21何谓右岸？左岸右岸源于巴黎塞纳河两岸，今天对巴黎来说，左岸右岸已不是地理上的区分，而是两种个性鲜明的思想和经济区域。从思想上说，左岸是先锋和理想化的，右岸是求实和物质化的；从经济潮流上说，左岸是守恒的、历史的，右岸是新兴的、发达的；从形态上说，左岸是简朴的、安静的，右岸是奢侈的、繁华的。左岸因右岸而存在本报告是严格保密的。22右岸价值点提炼?右岸优雅且富有?右岸带来成就?右岸崇尚效率?右岸是求实、物质的?右岸是新兴、发达的美丽沙的高贵潜质是右岸的（优雅、富有）美丽沙的国际水准是右岸的（世界、繁华）美丽沙的独一无二是右岸的（奢侈、成就）美丽沙的发展潜力是右岸的（新兴、发达）本报告是严格保密的。23右岸的更深层次理解人类居所的迁移规律乡村城市郊区小镇从事农业劳城市化工业追求居住的舒不仅仅是居住特征动，维持基化，讲求居适度，生活质的概念，甚至本生活住的便利性量与品味把居所当成一种身份的体现交通便利环境良好稀缺资源需求配套完善回归自然纵情享受生存需求自尊归属感自我实现地产类型城市地产旅游地产城市发展趋势右岸的生活模式本报告是严格保密的。24资料来源：世联模型从海口市近远期城市发展目标来看，无论是经济、城市化水平还是旅游产业的发展都要达到一个较高的水平人均GDP美元城镇化水平10000100%800082%800080%69%63%600060%40004000270040%200020%00%2000200120022003200520102020年2002年2010年2020年国内游客量（万人）国际游客量（万人/年）120025104720.7100020800707156009.6387107.34002005002003年2010年2020年2003年2010年2020年本报告是严格保密的。资料来源：《海口市城市25总体规划》《海口2004统计年鉴》海南省的四大重点工程建设也将给海口带来巨大的发展动力航权开放：随着海南三、四、五航权的开放，海南将成为东南亚乃至整个亚洲的一个新的航空中转枢纽，由此所带来的客流、物流、资金流、机会流，营造出巨大的国际空港经济机会价值。海底隧道：如果海南能够启动海底隧道项目，天堑变通途将不再成为梦想。海、陆、空立体大交通构架将使海口有效地连接内陆，沟通全球，构筑世界经济一体化格局指日可待。轻轨建设：海南将在2008年建设从海口到三亚的城际轻轨，全程70分钟。轻轨将使两地之间的时间成本大大节约，有利于城市之间经济结构重组，打造完善的大海南经济产业体系。卫星发射基地：海南预建文昌卫星发射基地，项目的落成将带动科技主题旅游产业的发展，形成海南新的经济增长点。新经济力量必将为海口带来巨大的推动力，在构成多极复合产业体系过程中商机无限。本报告是严格保密的。26发展的海口需要右岸海口的发展目标：?将海口打造成为国际知