本报告是严格保密的。中海城本报告是严格保密的。发展商需求：回收资金，实现利润最大化！1)商业定位准确具有前瞻性2)选择最佳销售引擎3)价格合理预估4)选择最佳售卖方式5)业态合理规划现阶段目标：确定最佳商业营销定位（重点一期）本报告是严格保密的。深入分析的问题——1、商业市场现状对项目发展有何影响？2、新兴居住区发展模式对本案未来及商业定位有何借鉴？3、商业营销引擎模式对本案有何借鉴？4、综合性项目之商业销售规律对本案有何借鉴？本报告是严格保密的。需要解决的问题——1、一期到底卖什么？2、一期客户是谁？3、一期项目售价如何合理评估？4、一期项目营销如何实现利润最大化？5、一期项目业态该如何规划？6、C1C2定位的方向建议！本报告是严格保密的。深入分析的问题——1、商业市场现状对项目发展有何影响？2、新兴居住区发展模式对本案未来及商业定位有何借鉴？3、商业营销引擎模式对本案有何借鉴？4、综合性项目之商业销售规律对本案有何借鉴？本报告是严格保密的。2005商业地产背景E-FDC信息网VIP查询截至2005.12.9日北京住宅类商业项目销售状况上市套数9211上市面积(m2)1245930销售套数1508销售面积(m2)105145销售金额(￥)1666271056销售均价15847.3637销售率8.44%商业市场总体销售形势严峻，更要用心去做！本报告是严格保密的。深入分析的问题——1、商业市场现状对项目发展有何影响？2、新兴居住区发展模式对本案未来及商业定位有何借鉴？3、商业营销引擎模式对本案有何借鉴？4、综合性项目之商业销售规律对本案有何借鉴？本报告是严格保密的。城市经济增长模式决定人口变迁上层20%上层20%中产30%中层60%底层50%底层20%哑铃型人口结构纺锤型人口结构资源型城市：如唐山、天津、太原经济型城市：如北京、上海、深圳、广州住宅发展趋向：豪宅、别墅及普通住宅。中产住宅。商业消费趋向：百货类商业为主。从百货类商业转向特色、主题性商业本报告是严格保密的。区域2000年比1990年增幅%年均增速　户口整顿数快速汇总数机器汇总数增加%北京市135730027.72.45常住人口(万人)127.9136.9136.934.6-7.1-17-1.79本区户籍人口81.681.782.6崇文区(万人)东城区53.6-7.1-11.7-1.2居住本区户口在2225.3(估)25.3(估)本市其他区县西城区70.7-4.9-6.5-0.65(万人)全部外来人口33.838.5（估）38.6宣武区52.6-3.1-5.6-0.55(万人)其中：半年以上6476658705门头沟区26.7-0.4-1.5-0.1458566暂住人口(人)密云县42-0.6-1.4-0.14本区总人口(常134.4142.8142.8住人口＋暂住人延庆县27.50.10.360.04口)(万人)平谷县39.712.60.25房山区81.44.86.30.592000年全区居住半年以上的常住通州区67.47.111.81.08人口为136.95万人，与1990年7月10怀柔县29.63.513.41.23日时第四次全国人口普查的78.92万人相比，十年零四个月共增顺义区63.78.8161.45加了58.03万人，增长73.54%。平大兴县67.214.828.22.44均每年增加5.62万人，年平均增长率昌平区61.518.141.73.43为5.48%。在全市十八个区县海淀区22479.755.34.35中，10年间丰台区人口年平均增速朝阳区22984.258.14.54最快，增幅最高！石景山区48.918.158.54.58本报告是严格保密的。人口流动增长最活跃！丰台区136.95873.55.48外城区的拆迁及外来人口的增加！2005丰台区第一季度人均消费支出实际增长12.7%居民收入实际增长9.9%：人均可支配收入3943.03元，比上年同期增加收入419.60元?1、食品消费结构改善。一季度居民食品消费支出为1003.03元，同比增加100元，增长11.1%；食品消费占消费支出的比重由上年的35.4%降为34.3%。居民人均在外用餐218.83元，同比增长23.5%，居民生活质量得到进一步改善和提高。??2、衣着消费增长明显。居民人均用于衣着支出265.67元，增长23.8%。其中购买服装和衣着用品支出187.23元和14.43元，分别比上年同期增长3成以上；鞋类支出比上年增长13.3%。??3、教育文化娱乐服务消费趋热。一季度居民人均教育文化娱乐服务支出406.11元，比上年同期增长27.3%，占人均消费支出比重的13.9%，比上年增加1.4个百分点。??4、交通与通讯大幅度提高。一季度人均交通与通讯支出528.36元，增加支出160.20元，同比增长43.5%。其中家用轿车的增加是带动居民此项消费大幅度增长的重要原因；??5、家庭个人消费支出增长7.2%。一季度，居民人均用于个人消费支出117.89元，比上年增长7.2%。其中,人均金银珠宝饰品支出本报告是严格保密的。13.30元，比上年增消费层长2次大步提高！倍。2005年第三季度末我区共有从业人员373401人，比上季度增加9380人，其中在岗职工336426人，比上季度增加8717人。从行业类别看，从业人员较多的行业依此是制造业、建筑业、批发和零售业及科学研究、技术服务与地质勘查业，分别为84435人、45200人、42458人和38496人，该四类行业从业人员数累计已占到全区从业人员总数的56.4%，可见制造业等这四类行业是我区从业人员就业的主力军。2005年一至三季累计劳动报酬总额为63.5亿元，同比增长16.3%，总额在全市排名第五，位居前四名的分别是海淀、朝阳、西城、东城，其一至三季累计劳动报酬总额分别为225.9亿元，224.2亿元，125.4亿元，98.3亿元。我区从业人员平均工资、在岗职工平均工资在全市中分别排在第九、第八位。西城区和东城区分居第一、二位。我区在19个门类中（不含国际组织）前三季度从业人员平均工资前三位的是金融业、公共管理和社会组织、电力、煤气及水的生产和供应业，分别为55941元、32349和27973元；后三位的分别是采矿业、住宿和餐饮业、交通运输、仓储和邮政业，分别是8326元、10822元和10945元。本报告是严格保密的。收入水平处于北京底层！1-11月份，丰台区房地产开发企业商品房销售面积达145.9万平方米，比上年同期的38.6万平方米增加107.2万平方米，增加2.8倍；累计实现销售额66.5亿元，比上年同期的19.7亿元增加46.8亿元，增长2.4倍。在商品房销售总量中，销售给个人的住房为134.4万平方米，比上年同期的19.7万平方米增加114.6万平方米，增长5.8倍.全区房地产开发企业累计完成投资69.5亿元，比上年同期的61.2亿元增加8.3亿元，增长7.6%。其中住宅投资完成45.2亿元，比上年同期的43.6亿元增加1.6亿元，增长3.7%；综合办公楼完成投资2.8亿元，比上年同期的5.3亿元减少2.5亿元，下降4.7%；商业营业用房完成投资1.9亿元，比上年同期的1.2亿元增加0.7亿元，增长58.3%。本报告是严格保密的。区域住宅销售增量最猛！商品房登记面积(全市245.3万平米，朝阳91.7万平米，丰台34万平米)10000008000006000004000002000000东西崇宣朝海丰石通房顺门大怀密昌延平开城城文武阳淀台景州山义头兴柔云平庆谷发山沟区2005.11月商业写字楼登记面积(全市34.3万平米，丰台1.4万平米）140000120000100000800006000040000200000东西崇宣朝海丰石通房顺门大怀密昌延平开城城文武阳淀台景州山义头兴柔云平庆谷发本报告是严格保密的。区域住宅供山应沟量大比上升！区商品房登记面积(全市245.3万平米，朝阳91.7万平米，丰台34万平米)10000008000006000004000002000000东西崇宣朝海丰石通房顺门大怀密昌延平开城城文武阳淀台景州山义头兴柔云平庆谷发山沟区2005.11月商业写字楼登记面积(全市34.3万平米，丰台1.4万平米）140000120000100000800006000040000200000东西崇宣朝海丰石通房顺门大怀密昌延平开城城文武阳淀台景州山义头兴柔云平庆谷发本报告是严格保密的。区域住宅供山应沟量大比上升！区丰台区主管城建的领导预言：“六里桥、大红门、桥南科技总部区，丰台西四环品牌商业与商务办公带，方庄、南三环(草桥—洋桥段)区域型办公商业中心等9个位于中心城区的板块以及王佐中心镇板块这10个板块公建总规模将达到1600万平方米左右，10个板块的规模效应将吸引大批企业入驻，商家开店经营，知名品牌聚集，由此将极大地改变丰台的产业结构、业态结构，从而带动人口结构的调整，全面提高区域消费水平，增容投资空间，提升全区人民的生活品质——丰台将在几年内实现打造未来新城的设想。”来源：人民网2005年11月07日本报告是严格保密的。未来新城，开始打造！本区域人口变化丽泽1、市政、地铁、道路规划提升区域价值商2、木樨园、十里河商圈提升区域经济水平务3、住宅项目的集中补长大红三本里门商河科技业街案园区文化区域中层扩大旅游7000625060005562.55039500046163972.540003000住宅价格逐步增长20002001至现在宋家庄区域1000新开发住宅500多万平米0本报告是严格保密的。20012002200320042005