谨呈申港置业脱颖而出领跑经开区合肥长安萨尔斯堡2008年营销总纲本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。报告思维导图目标解析项目分析市场分析客户分析目标下的问题案例借鉴营销战略推售与价格策略形象与推广策略策略体系储客与活动策略营销展示策略营销节奏与费用计划本报告是严格保密的。如何理解企业08年的开发目标？项目目标：现金流〉利润=基本保障政策解读及预判从2007年5月19日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利8月1日，新版《二手房买卖率上调0.27个百分点，一年期贷款基准利率上第二套住房首付不得低合同》正式实施，以往二手房第二套房以调0.18个百分点，其他各档次存贷款基准利率于4成，贷款利率不得买卖中的阴阳合同现象将得到借款人家庭也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上低于同期贷款利率的调0.09个百分点。很大程度的抑制。为认定单位1.1倍2007.4.52007.5.192007.6.52007.8月2007.9.272007.12.122007.9月2007.12月底中国人民银行决定从中国人民银行发布公告，决定从2007央行第九次提高存款准备金率2007年4月16日起，上央行于7-9月3次上调节存款利率，年6月5日起，上调存款类金融机构调存款类金融机构人民币2007年，先后上调存款利率5次，上，至此国家在2007年依靠金融人民币存款准备金率0.5个百分点存款准备金率0.5个百分调存款准备金率8次手段冻结资本达2万亿点。1二手房、一手房成交量相继下降；影响金融调控致使银根缩紧2项目开盘销售率下降，有价无市；本报告是严格保密的。3开发商资金链面临严峻考验本项目08年营销目标目目标标解析解析2008年的营销目标：?2008年完成大一期开发和销售，为企业后续拿地储备资金（约2.5——3亿）；?建立项目品牌区域影响力，以项目品牌带动企业品牌?获取较高收益，保证销售速度下的价格提升世联对目标的理解：速度〉价格〉品牌本报告是严格保密的。销售目标分解楼号物业主力面套数总量类型积区间4-8多层103-132约1.52122108㎡万㎡192413-多层110-108约1.5172015140㎡万㎡16231516-小高103-约220约2.414519层108㎡万㎡41367合计————约460约5.4图示套万8高层楼号物业主力面套数总量小高层类型积区间多层23-多层90-11060约0.624㎡万㎡?完成2.5——3亿的目标，需要达到销售速20-高层90-140200约2万度50套/月（从3月计），该速度意味着经22㎡㎡开区旺季水平合计约260约2.6套万本报告是严格保密的。报告思维导图目标解析项目分析市场分析客户分析目标下的问题案例借鉴营销战略推售与价格策略形象与推广策略策略体系储客与活动策略营销展示策略营销节奏与费用计划本报告是严格保密的。严格执行了既定的营销方案，在缺乏展示的情况下2007年营销回顾2007年营销回顾，通过多频次线下活动，保证了一期开盘热销9.8开始发行VIP10.20开展“认11.18日盛大12.20日业主卡，明珠广场路演筹”活动，会所火暴开盘答谢会活动隆重举行全面开放2007年200８年7月8月9月10月11月12月1月2月8.23销售代表进11.４新闻发11.8认筹升级场，临时售楼处布会盛大举行正式开放。2007年三大营销成果:1、建立区域级市场影响力，树立了高品质形象；2、在短期内迅速积累大批诚意客户，保证开盘热销；3、完成价格提升，拉高片区价格平台。本报告是严格保密的。二期产品盘点二期产品占据小区绝佳中心位置，是整个二期产品盘点项目景观位置最好的产品临湖单位：4、6、8、13、14号楼主景观轴单位：195、15、16、17号楼1716普通单位：151457、19号楼41367明星产品：多层8现金牛：小高层图示高层小高层多层本报告是严格保密的。二期产品组合：多层与小高层各半，户型区间有所扩大，但户型分布过于集中一期两房三房复式总计多层98套（79平米）50套（92平米）24套（124－164）148套小高层66套（104平米）66套（124平米）16套（124－164）132套总计164套116套40320套两房仅在小高层出现多层均为三房设计，12％套数为大面积复式产品二期面积无明显变化并且基本为舒适型两房三房复式总计多层170套（104－141平34套（145－204）204套米）小高层233套（76-102平20套（116－170）253套米）总计?4-8号楼233均套为小三房，13-15170号楼套均为大三房，同一批次54套产品457套中面积单一；?大量顶层复式产品仍然是销售难点。本报告是严格保密的。相对一期，二期户型依然延续实用型风格，舒适度有所增加，相对竞争对手创新不足户型亮点:1、双阳台设计2、大尺度客厅3、方正舒适户型4.2米面宽双阳台设计近20平米客厅本报告是严格保密的。项目本体总结产品面积多样化、大批量密集推售给08年项目本体总结带来多重营销挑战2008年的营销挑战?如何在产品发生变化的情况下，继续保持高的价格和销售速度？?如何在大批量快速密集推售的要求下，把控推售节奏？?如何在同期供应面积单一的情况下实现多层产品的最大价值？?如何在无明显产品优势的情况下，持续推升价格平台走高？?如何处理顶层复式等难点户型？本报告是严格保密的。报告思维导图目标解析项目分析市场分析客户分析目标下的问题案例借鉴营销战略推售与价格策略形象与推广策略策略体系储客与活动策略营销展示策略营销节奏与费用计划本报告是严格保密的。宏观市场中国经济的高速发展是房地产行业坚实的后宏观市场盾，2008年，全国房地产市场出现拐点的可能性不大主流经济学家关于国家宏观政策下房地产走势的判断：战略性城市如北京、上海仍将上涨。二、三线城市潜伏着巨大上涨压力，但近期不确定性上升。从对货币政策的期待和对楼市的观望转入到重新进入可能只有短暂时期。当前，房地产滞后于中国经济发展，供不应求的格局不会根本改变，中国房地产大好发展前景大约还有10-15年发展良机。预计08年中国经济仍将快速增长10.5-11％，房地产发展基础坚实。流动性过剩导致的投资与投机需求难以改变；政府完全有能力将房地产市场调控到位，但决心和方法是问题。当前的趋势，政府逐渐加大调控的决心，逐渐进入到“有效调控时期”。从市场主导转向民生保障为重，是十多年来房地产主导政策的大拐弯。从08年开始，保障性住房大量出笼，廉租房与限价房占比约70%，对房市会有明显影响，不可能再出现一两个月核心城区房价涨50%的局面。市场最大的不确定性来自于货币管制对物价上升的抑制、政策对预期的改变。大的政策如物业税，土地制度创新的推出非常艰难。不要依赖土地囤积模式，通过加速资金周转来提高ROE才是长期竞争力所在。个别涨得太急，涨得太高，涨得太乱的城市会调整，但未必进入拐点。本报告是严格保密的。受大势的影响，08年合肥房地产市场会有所调整，整体而言合肥市房价将会稳中有升，但房价大幅上涨不现实2007年10月10日政务新区土地拍卖高价成交土地?价格?从07年12月份以来，合肥房地产?公司名?地块编?土地?面积?规划用?四至范围(万元/称号坐落(亩)途市场开始出现调整迹象：中高端楼亩)?东：未名路盘的销售速度受到明显影响。福建金辉?ZWQTC?习友南：未名路?100.33?420?住宅集团?29?路西：祁门路?北：习友路恒大集?东：集贤路?南：团---盛?ZWQTC?纬五未名路誉?217.45?376?住宅32路西：科学大道（BVI）?北：纬五路有限公司?东：东至路南：?土地价格、城市化进程、人口红利等?旭辉集?ZWQTA?东至未名路?77.58?439?住宅团030路?西：未名路促使合肥房地产市场的稳步发展；北：环湖北路?1月4日，合肥市物价局发布2007年?东：合肥庐阳房地产公司南：固镇房价分析报告，同时，在对2008年省?合肥华路?固镇鼎置业有?N0706?西：安徽方兴置?15.21?127?住宅路城楼市走向进行分析时认为：2008年限公司业有限公司，合肥市房价将会稳中有升，但房价北：安徽方兴置业有限公司大幅上涨不现实。?东：望湖公园?南：安徽民航机场建?皖投资?望湖?S0713设公司?11.34?241?商业有限公司中路西：空地?北：望湖中路?东：规划肥西路南：安高城市天地?杭州中?望江?商业/?W0708西：合肥叉车厂北?217.186?402兴公司西路住宅本报告是严格保密的。界?北：望江西路08年合肥房地产市场将经历调整——观望——回暖的市场趋势2008年合肥房地产市场发展趋势示意图2008年4、5月8、9月2009年调整期观望期回暖期本报告是严格保密的。根据目前在售楼盘的市场推量以及未来土地出让情区域市场竞争区域市场竞争况，经开区竞争热点正在由明珠广场向南转移1明珠湖畔2九溪江南3丹霞翠薇苑4一里洋房25蓝色湖畔143166翰林雅居明珠广场板块7学林雅苑8翡翠花园9金典铭筑5610米兰阳光大学城板块7南11南湖春城158工业区核心板块艳1112滨湖时光9湖13湖畔明珠10板1214滨湖前城块1415幸福大街1316海恒地块本报告是严格保密的。届时市场预测：08、09年产品供应较为充足，且都以区域内青年白领为目标客户，同质化竞争激烈2007200820092010Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q5九溪江南（约2万方）丹霞翠薇苑（约3万方）上海城市（约2万方）南郡明珠（约4万方）湖畔明珠（约6万方）南湖春城（约6万方）金典铭筑（约3万方）翡翠花园（约5万方）国轩名门（约6万方）丹霞地产安大地块（约