壹、市場趨勢捌、廣告策略貳、市場調查玖、廣告表現參、優缺分析拾、行銷策略肆、客層分析拾壹、銷售節奏伍、規劃建議拾貳、價格建議陸、建材建議拾參、合作方式柒、企劃建議拾肆、討論壹、市場趨勢1.通貨膨漲效益。2.超額供給漸趨明顯。3.市場供過於求將是最大隱憂。4.土地價格創新高，房價已趨高檔。5.銀貸緊縮及審核條件日趨嚴格。6.市場來人量大幅縮減。7.消費者購屋能力普遍下降。8.近年轉為買方市場。9.購屋主導權50％以上為女性。10.M型消費，貧者越貧、富者越富。一、區域特性地理位置:1.位林口特定區都市計畫區內。2.長庚醫院進駐及華亞科技園區開發。3.鄰林口交流道。4.林口新市鎮最早期發展的區塊。5.機場捷運的動工，更帶動了週邊的房市。立地條件:1.此區域現以透天為主力產品。2.個案數量較為零星，大多集中在中山高以北。3.本案位於較外圍，生活機能不佳。4.鄰公園、學校且屬靜巷中，為居家首選。貳、市場調查龜山地區林口地區參、優缺分析優點：1.區域內同質產品少。2.雙學區且鄰公園綠地。3.位靜巷中。4.人車分道。5.前庭後院。6.有在地業績可做參考。7.規劃休閒會館。9.戶數少、大坪數規劃，住戶素質統一。缺點：1.鄰工業區。2.出入巷道狹小。3.生活機能不完善，需仰賴交通工具。4.本案規劃大坪數，總價過高，將與其它區域客源重疊。5.戶數少管理費用過高。6.無電梯規劃，較無法吸引三代同堂客戶。7.易受天候狀況影響銷售。肆、客層分析一、購買屬性:二、客源分析:三、年齡分析:四、職業分析:五、訴求對象:1.區域內換屋族群。2.華亞園區內高階主管。3.鄰近學校及醫院教職人員。4.自營商。5.北市響往居住透天客戶。伍、規劃建議一、社區規劃塑造：1.社區公共空間CIS設計。2.申請劃紅線禁止停車以保有路幅。3.社區外圍道路照明。4.社區大門及各戶家徽搭配設計。5.門牌設計。6.夜間燈光計劃。7.入口無障礙空間設計，方便老人及小孩進出。二、中庭規劃建議：陸、建材建議一、門窗：1.外玄關採鋼板門崁透明強化玻璃。2.內玄關採木皮防爆鋼板門。3.臥室門片採實木門配水平鎖，附加門擋。4.浴室門片採木門加百葉。5.各戶規劃靜音氣密窗，玻璃貼lowE膜隔熱節能。6.後陽台門採三合一防盗門。二、地坪：1.客餐廳、廚房舖設80X80CM拋光石英磚。2.二樓以上60X60CM拋光石英磚。3.廚房壁面採30X60CM高亮釉磚(橫貼)。4.衛浴地磚採30X30CM止滑磚並搭配30X60CM高亮紬壁磚。5.樓梯採天然石材或拋光石英磚。三、衛浴設備：主臥浴室:1.採四件式設備按摩浴缸、強化玻璃淋浴間SPA淋浴柱加花灑。2.雙洗臉檯檯面採人造石下崁式，並加裝下方收納櫃，飯店式大型明鏡並有空間可置物。3.免治馬桶，按摩浴缸，定溫水龍頭，五合一多功能暖烘機。次浴室:1.採強化玻璃淋浴間SPA淋浴柱。2.洗臉檯面採人造石下崁式，並加裝下方收納櫃，飯店式大型明鏡並有空間可置物。3.單體馬桶，定溫水龍頭。四、廚具設備：1.鋼琴烤漆面板或實木面板，搭配人造石檯面，三口爐瓦斯、風罩式抽油煙機，烘碗機，烤箱，預留RO逆滲透給水管路及高身收納櫃。2.於瓦斯爐牆面嵌強化玻璃。※面板加裝緩衝裝置及油壓棒。五、貼心設計：1、社區申請FTTB光纖社區。2、不斷電系統。3、餐廳地板設置地板插座。4、廚具下櫃預留淨水器插座。5、主浴室加裝電視、電話出線口。6、工作陽台供應熱水。六、安全設計：1.社區外圍及中庭採紅外線夜視攝影機並以硬碟存取記錄(住戶可於電視頻道中監看)。2.社區入口以感應讀卡系統及螢幕對講機設備。3.於一樓明顯處加裝聲光警示燈。4.所有門窗設磁簧開關。5.車庫加裝緊急壓扣。柒、企劃建議企劃思考:購屋人在想什麼？要什麼？地段的領導性以都市商圈的先進手法，道路、公園、學校、市場皆有最理想的安排，是最適住的地段→所謂核心生活到底是什麼？有哪些具體改革？→勝出普通路段的地方在哪裡？→成功的商圈生活舉例(文化路商圈、長庚商圈)產品的領導性確立立程品牌的價值地位→靈感來自國際現代飯店，開創耳目一新的建築美感→對衣服、車子要求品味，對住屋理當同樣要求→買一棟好房子，絕非只為滿足三五年的短期需求，而是恆久考慮，因此在外觀、格局、建材、中庭…….皆嚴格評估→市場獨一無二的產品，無法被彷製，永遠為區域同級產品的第一，所以，找出越多的”唯一性”，比找出本案優點重要！→確立出【短期住宅】與【恆久型住宅】的差異，為什麼有些房子住了二三年就想搬家？捌、廣告策略廣告穿透力：話題包裝Ongoingstyle前進式的生活直接觸達人心的內在需求，除了好，還要不斷進步的建築風格，讓人覺得即使經過十年、二十年後仍不會老朽，饒有新意，充滿價值的建築。新古典建築更具有深度的感動，更有著內容物的住宅品質。捌、廣告策略企劃主軸立程建設，歐式美學建築〔靈感來源〕　每個人心目中都有一座Dreamhouse譬如比爾蓋茲為在西雅圖高科技花園別墅只要財利可及，家就是夢想的終極實現〔傳達主張〕家，不只僅提供居住，更應啟動”有感覺的生活”感覺，來自於意境的舒服感覺，來自於勝出他人的優越感覺，來自十年後仍然滿意玖、廣告表現LOGOPOP廣告車旗幟LOGOPOP廣告車旗幟拾、行銷策略ㄧ、個案行銷包裝1.CI、LOGO及媒體DM、說明書、旗幟、POP等。2.接待中心精緻的裝潢擺設，給予客戶明顯感受有別它案。3.銷售人員的形象及服務品質(制服、名牌專業精神態度)。4.裝潢實品屋採精緻表現、二、銷售的理念傳達，說的愈多、賣的愈多1.地段訴求。2.產品訴求。3.規劃訴求。4.建材訴求。5.安全訴求。6.經營理念與售服的訴求。7.社區經營訴求。三、強勢銷售的觀念、櫃檯銷售銷控SP輔助現場銷售1.提昇現場銷售氣氛。2.輔助銷售人員對有望客戶施加壓力。3.藉由熱情銷售氣氛，PUSH主攻產品。四、銷售模式與議價模式的建立1.付款方式輕鬆。2.配套方式的結合(贈送傢電、冷氣等配套搭配)。五、聯銷:公司其他案場資料相互利用六、資料行銷:公司其它案場資料相互利用七、直銷:以DS方式執行拾壹、銷售節奏週期準備期蘊釀期強銷期掃盪期工程結構體完成使照取得進度落架中庭完成時間點12/15~1/141/15~2/142/15~6/166/17~8/16業1.接待中心實品1.接待中心完成，1.媒體釋出1.已購客戶延伸務屋發包施工實品屋完成2.客源檢討2.客戶的再經營執2.案前準備2.人員就戰鬥位置3.3.行銷售策略檢討將未售戶全力出3.3.POP及個案資料收集懸掛完成4.廣告方向修正清廣4.引導動線完成4.派報、夾報檢討告5.銷售道具完成5.定點引導、定派媒6.人員銷講6.客源、客層檢討體7.媒體方向修正週期4週4週20週8週銷售戶數06126人員專案副專各一專案副專各一名專案副專各一名專案副專各一名編制名銷售人員二名銷售人員三名銷售人員二名拾貳、價格建議全區均價:萬坪。拾參、合作方式銷售期限:中庭完成後6個月人員編制:專案1人、副專1人、銷售2~3人配合模式:包銷獎金計佣:以銷售金額5.5%計算(若於進場銷售4個月達50%以上請領6%並從根計)。廣告預算:以總銷金額3%計算(含獎金、薪資、稅金)。溢價運用:A:溢價金額優先使用低於低底房價回補。B:溢價金額次優使用於大眾媒體之使用。C:溢價得使用於客戶介紹費。D:剩餘部份建設公司得70%、廣告公司得30%。拾肆、討論