莱蒙都会c区项目提报?报告基本结构前言定位策略企划表现行销阶段产品力强化【前言】?中国地产业进入了高速发展期，产品供应量大增，楼市出现供大于求的状况。?竞争白热化促进了产品品质的提升，同时也促使营销理念更新换代?地产行销从最初强调地段、概念等要素发展到对产品进行精雕细琢和提高客户服务需求经营的新阶段，即品牌竞争阶段。开发商品牌建设的最根本体现－－就是企业造好房子的决心。?这是消费者最关心的问题点；?也是取得行业认同，市场认同的基础。?如何把项目价值转化为企业品牌价值，向消费者展现开发商造好房子的决心。这是通过项目开发，塑造开发商品牌形象，建立强势品牌的关键所在，也是本案行销须解决的核心课题。开发商的企图心决定了可以赋予专案多少价值赋予专案价值的高低决定了专案的销售速度开发商企图心利润价值价格成本开发商面对土地，造好房子的理想，做优质地产的决心。以开发商企图心为基础？成就专案在常州什么样的地位……【壹、项目策略思考】?项目A区行销与反思总平面图开发企业：莱蒙置业莱蒙经营之路：用品牌创造未来！莱蒙文化解读：市场竞争的高级阶段就是文化的竞争。莱蒙将文化融入企业品牌力量之中，以在高阶竞争中莱蒙将文化融入企业品牌力量之中，以在高阶竞争中决胜市场；决胜市场；地产品牌力量源于项目的积累，文化则是莱蒙项目的地产品牌力量源于项目的积累，文化则是莱蒙项目的必备要素。必备要素。为了塑造项目价值高度，企业的用心所在：?发现常州都市核心的领地价值；?引入五星级酒店配套，以五星级酒店配套的尊贵、支持项目的价值高度；（Ｃ区）?集合国际高端团队的组合力量打造本案。?澳大利亚拜肯设计集团?美国ＫＤＧ建筑设计有限公司?高力国际（加拿大）物业管家服务一期双子星座国际公寓——投资型产品Ａ区精装公寓住宅共768套，06年9月底开盘，到06年底实现98%销售率，目前已基本销售完毕，并创下8600元/㎡的当地销售记录。项目户型在30-90㎡之间　精装修【小面积户型在去化上明显快于稍大面积户型】新价值高度的目标反思：就项目整体考虑，项目Ｃ区从位置优越性、景观视野等几方面比之双子星座国际公寓都存在不小的劣势。如何塑造项目高价值，实现Ｃ区项目在价格上更上层楼，是项目行销过程中的重要课题?地段决定论市中心生活区，最时髦的街景，最流行的空气，最齐全的美食，最前卫的夜世界，最时尚的购物城，最多名人流连的舞台??????，『专案』完美囊括地段的无价性，环境的国际性，名流的集结性，99％的常州人心之所向，仅开放极少数的人，才能拿为私有。如此烫金的地段使项目具备成为常州名流阶层的专属领地！?项目城市地理中心区和城市经济核心区的价值转化为项目的高投资价值,是推广的关键所在!?企划制胜论通过企划通过企划包包装，塑造项目无装，塑造项目无可比拟可比拟的尊贵气的尊贵气质质，在形，在形象高度象高度上比上比之之双双子星子星座座国际公寓有国际公寓有很很大的大的跳跃和超脱跳跃和超脱在表现在表现手法上更显手法上更显得得成熟成熟、、内敛内敛，具有高端地产，具有高端地产特特有有的的“低调而奢华“低调而奢华，，简约而简约而大气大气””。。?在最大利用专案拥有的外在环境资源价值之外，并在自身产品力层面上如何达成代表常州乃至中国的价值高度？我们先从外在的价值思考开始——专案力道解码?项目核心能量分析www.fdcsky.cn中国地产商域网专案生活的近静进境闹中取静唯一近静进境第一交通、行程未来性、国际化?近：交通、行程?傲立城市核心，50条公交路线，规划中轻轨近在咫尺，出行便捷。商业繁华近在咫尺，百货大楼！沃尔玛！星巴克、新华书店等印证风水宝地的不老传说。163年名校觅渡桥小学，铺设通向未来精英的桥梁，培养未来领袖。www.fdcsky.cn中国地产商域网?静：闹中取静方为静?心灵的满足古运河、明城墙演绎历史风韵；状元府、传胪弟传载龙城文脉。本案是依托整个莱蒙都会国际商业区这一繁华时尚区域特别规划的居住区。?进：未来性、国际化?五星级特区，世界级商业群落。国际酒店管理集团的管家式服务。超越一般住宅的室内空间机能。现代高科技技术的运用，智能住宅。?项目能量聚焦?境：唯一与第一?唯一?第一五星级整体规划第一建筑高度住宅唯一性核心地段超越一般的空间机能规划专案具备了成为常州最高端地产项目的基因www.fdcsky.cn中国地产商域网专案的关键词?核心地＼繁华区＼五星级＼传家堡?项目定位/形象定位莱蒙都莱蒙都会会··五五星星级级商务商务领袖特领袖特区区莱蒙都会·最高身价珍藏版www.fdcsky.cn中国地产商域网?结语以此，塑造及强化莱蒙高端地产开发商的强势品牌形象，建立专案常州酒店式公寓产品第一的地位，并制定酒店式公寓产品的十大标准，引领产品的发展趋向。形成专案酒店式公寓标准制定者的领袖地位。www.fdcsky.cn中国地产商域网依据项目定位——寻找专案产品力强化方向www.fdcsky.cn中国地产商域网【贰、产品力强化建议】?超越常州：让产品力成为常州(中国)建筑艺术的载——让本案成为中国商务体住宅的代表！产品力强化思考▼一定要有一种热销产品：在项目一开盘就能创造项目热销，带动项目人气，同时在销售中期能继续热销带动60分产品的出清。▼一定要有一种峻峰产品：能够提领项目的高度——该产品不仅贡献项目高度同时也应是项目高潮阶段的最高利润和项目价格标签。▼一定要有一种衔接产品：是销售过程中热销产品与峻峰产品的过度，使客群与项目销售同步成长。C1与C3行销思考C1定位:C3定位:五星级酒店式商务公寓。五星级酒店式居住公寓通过C1区产品的高端形象，塑造起项目的整体高度，从而带动项目C3区产品的快速销售，并在产品物业形态上做出相应区隔，实现价值最大化。商务/居住公寓比较比较项目居住公寓商住公寓商务公商务公寓寓居住！可以长居住与办公并重以商务办公为主要功能期居家生活。！绝对主要功能辅助功能无无兼顾商住，不宜居家生活。与住宅基本相厅、室结构，带厨通常只设卫生间户型结构同！房、卫生间、阳台不设厨房、阳台地段要求通常位于环境交通便利地段交通便利、商优美的地方业繁华地段。专案物业形态思考空中会所空中别墅148.7M酒店商务公寓酒店居住公寓快捷酒店C1C3?空中会所创造本项目在常州的第一和唯一顶级空中私人会所，这个起源于欧洲的生活概念如今已成为国内一少部分层峰人士不可缺少的生活，成为夜色中最璀璨神秘的传奇，人们心中最优雅的渴望。在提供给他们奢华、自在、私密享受的同时，顶级私人会所更为他们创造一个能量巨大的高端交际平台。空中会所，加冕本案的王者之气，成就项目的价值高度万国私人会所、长安俱乐部、中国会……?空中别墅提升项目作为居住部分产品的高度建在高层顶端、具有别墅形态、把繁华都市生活推向极致的住宅类型。空中别墅把项目价值拉到世界高度树立项目产品常州罕有的市场地位以大带小，是高档物业行销的重要手段豪宅标志—空中别墅令人景仰的豪宅不是低密度别墅，而是占据绝佳地段与景观、建立在高层建筑顶端的空中别墅。当整个城市都在你脚下的时候，当你在城市上空俯瞰的瞬间，想必会产生出一种骄傲和壮志凌云感。?空中花园在B区建筑之上规划空中花园．形成整体美观的视觉效果。一年四季的艳丽景致在这里都可以看到，在社区的任何地方极目四望，都有诗意的风景。?空间机能?居住空间——以满足心灵需要为诉求人当物质的欲望满足之后，一定是走向精神方面的满足，一定是这样，所以房地产发展的过程中一定会有一个共同的现象，未来的发展趋势一定是解决人心灵上的问题。不管你是什么颜色皮肤的人，只要物质上满足之后，就一定要开始追求心灵上的满足。这个心灵的问题又要追究到人类原始的出发点。我们今天为什么坐在这里，从这个窗子，我们能够看到外面吹着风，光线投射进来，很优美。光、影、风都能让心灵产生很舒服的感觉。未来我相信人们在买房子的时候一定会越来越注重这些心灵层面的东西。特别讲究居住的智能化和舒适性．空间规划的另一种思考挑高客厅，买一层送一层，塑造项目层高3米的投资价值，并层高4.8在米空间上形成差异化?室内装修?精装修专题考量，成就建筑艺术的现现代代演义演义场场。。精装修标准的建议?C1栋商务公走廊大堂地面：进口地毯，根据设计要求局部地砖地面：大寓理石墙面：高级乳胶漆墙面：部分大理石或洞石饰居室天花：造型吊顶配内打灯、高级乳胶漆面地面：品牌实木复合地板，部分房间为高级地天花：造型吊顶、高级乳胶毯漆墙面：高级壁纸、高级乳胶漆电梯灯具：高厅档吊灯、筒灯天花板：石膏板吊顶，高级乳胶漆地面：大理石户门：高级四防门墙面：大理石或洞石饰内门：高级空心压缩门，配高级五金件面户内窗：断桥隔热铝合金窗、中空玻璃楼梯间窗台：大理石台面天花：高级乳胶漆地面：压光水泥地衣柜门：品牌产品，配穿衣镜门套：大理石面灯具：高档吊灯、吸顶灯墙面：高级乳胶漆灯具：高档吊灯、筒灯插座及开关面板：品牌面板灯具：高档吸顶灯精装修标准的建议?C1栋商务公家具卫生间寓双人床、床头柜、沙发（视房型配备）、茶几地面：大理石（视房型配备）、写字台及椅子、衣柜、餐台墙面：高级面砖及餐椅（视房型配备）户内设施部分台面、浴缸面：大理石，配化妆家私镜通讯：预留电话接口窗纱、窗帘、天花：铝塑板吊顶电视：预留卫星电视接口床垫、被褥、枕洁具：品牌洁具，配按摩浴缸宽带网络：预留宽带网络接口头龙头、花洒：品牌产品空调系统：大金中央空调加新风系统24灯具：防雾灯具水系统：小时热水，变频供水，中插座及开关面板：品牌防雾面板水入户，排水采用UPVC排风系统：配高级排风扇管材家电电系统：双路供电29寸液晶电视机、保险柜、台灯、电话、冰箱、电磁炉、微波炉、煮水器、吹风机精装修标准的建议?C3栋居住公寓居室地面：