超越竞争【城市主场】营销总纲世联地产2003.12我们的目标●打造招商地产品牌物业，展示招商地产全新形象●发展商预期价格目标——挑战8000元/M2解题思路项目基本情况产品深度解析户型定位户型分析市场价值解读结论解决方案经典生活区、体育馆、工业区的交汇点经典生活区、体育馆、工业区的交汇点八卦岭工业区体育馆城市主场城市主场好又多沃儿玛白沙岭、园岭生活区新一佳交通便利交通便利生活便利生活便利公车站点公车站点项目四至项目四至八卦一路北项目公共绿化带林荫路盛世鹏城项目的经济指标项目的经济指标总用地面积8520.90M2总建筑面积81755.65M2其中住宅面积62074.32M2商业面积2782.34M2住宅总套数1328容积率8.16覆盖率45.43%停车位地下291，地上22土地使用年限70年项目的立面项目的立面示意图立面形象公建化，持久性强项目的平面布局项目的平面布局北北●各单元间统一而独立，提供了多种自由组合的可能。●开扬的电梯厅。●送落地凸窗面积。●走廊长而窄。●部分户型存在对视。●主力户型采光和通风有所欠缺。户型定位户型定位户均面积：户均面积：46.49M46.49M22单套面积套数套数比面积面积比A户34-4014811.14%4353.708.67%型B户44-46100875.90%45462.8073.63%型C户61-6717212.95%10926.2617.70%型合计以一房一厅和单房公寓为主1328套61742.78MM22项目的户型分析—项目的户型分析—AA户型户型建筑面积：34.96M2使用面积：27.20M2赠送面积：5.25M2调整实用率：92%建筑面积：34.37M2使用面积：26.74M2赠送面积：5.70M2调整实用率：94%?面积适中，总价低，适宜投资和过渡。?无厨房。?增送凸窗面积比例大，性价比高。项目的户型分析三—项目的户型分析三—B1B1户户型型●单元统一而独立，灵活性较大，可自由组合使用。●面积较大，置业门槛高。+建筑面积：44.87M2=另一户使用面积：34.91M2单身公寓赠送面积：6.00M2调整实用率：88%+=项目的户型分析四—项目的户型分析四—CC户户型型?空间较完整，便于利用?进深尺度较好，采光和通风较好?C1设有阳台玄观，送部分走廊（？）偶数层?赠送阳台面积，增加附加值?剪力墙使空间的灵活性受到较大影响奇数层结论八卦岭八卦岭临主干道临主干道交通便利交通便利公建立面公建立面产品功能导向模糊车位比小车位比小有别于八卦岭传统小户型户型弹性大户型弹性大大空间大空间送凸窗面积送凸窗面积总价门槛较高总价门槛较高产品深度解析八卦岭片区分析市场价值解读普通公寓市场分析小户型物业增值模式解决方案视角一我们属于八卦岭传统物业市场吗？片片区区楼盘楼盘分布图分布图深城公寓祥青苑意馨居翠馨宇航荔盛苑居大厦工业区鹏益花园旭飞花园本项目鹏盛鹏盛鹏盛盛世鹏城年华花园村待售在售政府规划政府规划形形成规律成规律的地的地域域分布分布已售1997—20031997—2003年年均年年均推盘个推盘个数数少少推出占地总建单房/一房主力楼盘名称总套数均价备注时间面积面积一厅比例户型旭飞花园1997.083636480000206685%21-457500带装修鹏益花园1997.11212171279391800多90%32-685000—意馨居1999.0472931600040170%30-545600—旭飞华天苑1999.01—63800198477%31-435500带装修荔盛苑2000.05844860000286577.62%25-526500—深城公寓2000.1047522874151894.40%24-555200带装修翠馨居2001.0275052015047683.93%34-566500带装修鹏盛年华2002.1183073491849483.87%37-606800带装修19971997年—年—20032003年，新建住宅年，新建住宅//公寓项目公寓项目88个个，年均，年均推盘推盘1.31.3个个，总建面积，总建面积约约431548M431548M22，共，共提供提供1060410604多套住宅多套住宅小户型小户型是是市场主市场主流流产品产品从近从近年年在售在售的项目的项目看看，小户型一，小户型一直是直是八卦岭市场的八卦岭市场的主主流流产品，单房和一房产品，单房和一房占占市场市场供应量供应量的的80%80%以上以上八卦岭八卦岭片片区价格分析区价格分析2003年福田、罗湖片区小户型均价1000090008000平均平均线线：：71007100元元//平方平方7000米米6000价格随时间变化图岭岗北田围门贝南岭卦皇强景屋东田民贝8000八华蔡人黄700060005000400019961998200020022004八卦岭八卦岭片片区区近近年年来来价格价格呈现温呈现温和上和上升趋势升趋势，目，目前前价价格格仍在仍在6500—68006500—6800元元//mm22之之间，间，处处于于福田福田、、罗湖罗湖的较低的较低水水平平活活跃跃的的租赁租赁市场市场年资产收楼盘名称交楼时间户型面积租金入住率备注益率单24-436.18%-鹏盛年华200335-4070%空房，管理费另计房、1*17.24%单23-454.80%配家私中央空调、旭飞花园2000房、1*130-3185%-4.96%集中热水跃式单30-566.83%空房，管理费另计翠鑫居2002房、1*135-4095%-7.75%无租无售、2*2意鑫居1999单房30367.71%90%配家私家电单深城公寓2002.1025-34327.38%60%空房，销售率70%房、1*14.61%-200旭飞华天2000.04单31-4330-3885%全套家私贵约苑房、1*15.84%元。1*1、2*鹏益花园1997.1132-68256%80%空房八卦岭住宅物业的八卦岭住宅物业的1租赁租赁市场活市场活跃跃，空置率，空置率14%14%。。租租金范围在金范围在25—4025—40元元//mm22之之间，间，近近年年开开发的住宅物业发的住宅物业租金租金集集中中在在33—4033—40元元//mm22之之间。间。八卦岭市场八卦岭市场印印象象?住宅物业主要分布于城市快速路和城市主干道沿线。?市场供应谨慎，同时期市场供应量低。?片区价格稳中有升，但与仍处于福田、罗湖的较低水平。近年推出楼盘的均价在6500—6800元/M2之间。?投资、过渡性居住物业为主，单房和一房占市场供应量的80%以上。?近年住宅物业品质有较大提升，中等质素的楼盘有一定的市场空间。八卦岭八卦岭客客户户类类型型用途选择户型人口特征（家庭结构、年龄、职业购买行为特征、工作地点等）过渡单房单身，20-30岁之间，普通白领经济能力差，价格和交通，工作地点在八卦岭或八卦岭周围是首要的考虑因素。的片区。一房一厅单身或已婚，部分有3岁以下的子经济能力一般，考虑因素，二房二女，25-35岁之间，职业以白领、较为综合，价格是其决定厅较少银行、医院、私营企业主或其高管购买的主要因素之一。人员、自由职业者为主，工作地点在八卦岭或八卦岭周围片区。自用二房二厅已婚或独身，28-40岁之间，以在经济能力尚可，对八卦岭为主，一八卦岭及其附近工作的公务员、银有一定的认同感。对居住房一厅少行、医院、白领、私营企业主或其环境有较高的要求，其次，单房极高管人员、自由职业者为主，工作为价格和交通。少地点在八卦岭或八卦岭周围的福田、罗湖地区。八卦岭八卦岭客客户户类类型型用途选择户型人口特征购买特征投资单房和一潮州客、八卦岭的私营企业重视价格、位置及发展前景；房一厅，主和公务员较多，港人较少重视投资回报率；二房二厅喜购小面积的低层单位；较少对年限敏感。资资料来源料来源：：20032003年年1212月客月客户户访谈访谈八卦岭八卦岭客客户户印印象象普通白领价格、交通投资客户投资回报率、价格价格是主流客户的共同敏感因素本项目本项目与与八卦岭比较八卦岭比较本项目本项目八卦岭市场八卦岭市场物业类型公寓公寓居居住住//公寓公寓建筑形象公建立面公建立面住宅立面住宅立面功能多功能弹性空间多功能弹性空间居居住为主住为主配套酒店式酒店式大大堂堂、、泳池泳池无无特别配特别配套套撑户型户型户型小户型小户型不支小户型小户型价格80008000((带带装修装修))6500—68006500—6800（带（带装修装修））客户支撑？？八卦岭八卦岭及及其其周围周围片片区的白区的白领领为主为主结论八卦岭片区市场现有的客户资源难以支撑项目的预期价格。本项目的形象和整体质素已超出八卦岭市场传统模式。视角二福田罗湖普通公寓小户型市场分析20032003福田福田、、罗湖普罗湖普通公寓项目分布通公寓项目分布八卦岭★★本项目本项目口岸中、华强北中心西区商圈蔡屋围铁、心门地区、东口岸岗厦罗湖石厦和我们和我们距离最接近距离最接近的的片片区：区：华华强北、强北、蔡屋围蔡屋围、、东东门门罗湖罗湖目目前在售普前在售普通公寓小户型通公寓小户型扫描扫描建筑主力户型均价推售片区项目名称位置总套数工程进度销售率面积面积M2元/M2时间城市天地嘉宾111947218640-609000结构17层2003.10认筹蔡屋围2爵士大厦嘉宾/和平86810793单房8500-900042-608500元接近/M完工1999.1250%单房32朗钜.御风庭春风/文锦335006668000结构10层2003.12认筹一房44-45云景豪园春风/向西74376.5726559100现楼1999.1299%7800-9100元/M