专题研究报告系列之一专题研究报告系列之一TownHouseTownHouse产品户型产品户型本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。蠡湖一号项目地理位置优越、建筑体量大、密度低、建筑形态丰富，是无锡房地产市场未来的标志性大盘；规划设计方案评价建议TownHouse蠡湖一号项目前期营销各类建筑形态产品研究专题研究独栋别墅策划阶段专题研究系列观景高层景观设计方案评价建议本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。目录项目定位回顾项目定位回顾和背景说明Townhouse的特征和定义三地TownHouse市场发展深圳/上海/北京TownHouse户型三地TH产品案例户型研究分析三地TH产品研究总结深圳：万科东海岸、万科城、万科十七英里、心海伽蓝、瑞河耶纳上海：帕萨迪纳、复地香堤苑、翠堤苑、万科蓝山、金地格林春晓北京：亚运新新家园、宽House、美林香槟小镇、康城、一栋洋房蠡湖一号TH产品设计建议本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。1.1项目定位回顾概念性建筑规划之建筑形态高层：无遮挡望湖，观景效果最佳；产品成熟度高，有广泛的市场基础。TH：是本案的主力产品，户数比重大；目前无锡TH市场尚处培育期我们的核心客户——本地，是本项目运做成功的私企业主（港台商）、高级管重中之重。理人员、中高级公务员和本地新兴的中产阶层。我们的开发模式：独栋别墅、TownHouse（双拼、联排）、高层组成的一个大型高尚住宅社区。我们的市场定位：打造无锡首席富人居住区，使之成为一个“贵人、贵宅、贵地”可以传世的宅邸。独栋别墅：位于小区核心，总户数少。本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。TownHouse产品在无锡处于起步阶段，市场保有量少，TH的消费阶层并未真正形成，市场缺少精品TH；无锡别墅项目列表TownHouse时代假日花园宝界山庄TH兰宝西苑无锡产品近年才开始出现，目前市场在售檀溪湾别墅的单元约100户左右，金色水岸少量整个市场的保有量应不山水湖滨约100户会超过1000户左右；太湖威尼斯按无锡市450万常住人新梁溪人家266户口计算，150万家庭，江南清华坊户均家庭拥有TH只在南园南泉万分之六；市场前景还是可观的；江南春天吉祥国际花园202户香梅假日花园48户本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。1.2TownHouse的定义和特征Townhouse的构成：TownHouse是一种典型的独立住宅形式，它是由Town的文化氛围、House的私人生活和Nature的自由格调，三种因素的组合体。Townhouse至少有的三个特征：基本上在城郊区域，和市区之间有通畅便利的道路系统、高绿化率和优美的小区景观，使居住环境更贴近自然、住宅功能的齐全性和独立接近，是公寓楼无法比拟的。Townhouse室内空间：内部空间由礼仪、交往、私密、功能等四部分组成。礼仪部分包括入口、起居室、餐厅；交往部分包括早餐室、厨房、家庭室；私密部分包括主卧室、卫生间、次卧室、客房；功能部分包括洗衣机、储藏、车库、阁楼、地下室；Townhouse室外环境：具体包括沿街绿化带、宅后花园、室外小品、木板平台、硬地、水池、儿童游戏场、围墙等许多构件。本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。在三地中，以上海的气候条件、人文文化、经济构成、居住习惯等和无锡最为接近，上海的中高端TH市场是本报告的重点研究和分析的方向；个案分析上海各层次TH代表项目简表均价面积范围推出时间片区项目名称套数（元/m2）（m2）2005浦东中邦晶座20000107242-3102004闵行皇都花园25000110308-348高端2004静安静鼎安邦30000433402004浦东上海滩花园洋房20000200280-3502004　浦东新区　帕萨迪纳11100　300　220-260　2004　松江区复地香堤苑7000　410167—260　中高端　2004　浦东新区蓝山13000　　1000180-300　　　2004嘉定区　金地格林春晓9000250　170-3002003闵行雅士苑7000　　350220-250　2004闵行樱园7500　238　190—280中端2003南汇康桥半岛8000　300　200—300　　　2002宝山　锦秋加洲花园7000430　200-300　本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。上海高端TH产品的主要特征：在市区范围内、土地价值高、产品营造精致、建材设施标准高、精装修、户型面积大、配套便利繁华；社区：“大隐隐于市”坐落上海市中心康定路，80%的土地建造了42套低密度住宅，TH14户，叠加28户；其余20%用地为高层住宅；建筑特点：极简的现代主义风格：外立面线条简洁，色彩素雅，外观以几何造型取胜，凹凸有致、层次分明；运用不同质感的材料石材、磁砖、金属等丰富建筑外立面；本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。静鼎安邦：TH1480—1680万元的价格340平米的超大私人空间，精致的设计，无可复制的地段，该项目已经具备了毫宅的条件；房型：在房型抛弃“几房几厅”概念，提倡“自由平面”的概念，不框死功能区域联排别墅三层结构，多方位的大尺度开窗设计，不仅让室内光线充足，更让空间内外多处借景，互相呼应；首层以“内庭花园”为核心，内庭风景和客厅、餐厅平行互动，并垂直串连穿廊、卧室、起居室二层、三层的休闲露台、造地下室大面积采光，利用率高；景阳台形成错落层次；连接各层动线的楼梯旁，精心加入景观元素；本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。上海中高档TownHouse市场典型案例户型研究本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。案例1：上海TH—金地.格林春晓（新联排生活样总体规划布局板）项目用地建面容积率产品形态价格开发商90000平格林春晓14000平米0.7联排、叠加、双拼7000—10000元/平方米金地地产米Y字型中央景观带四重庭院B3户型林中庭院组团庭院私家庭院空中庭院本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。南立面，层层退进形成阳台或露台Y型中央景观带叠加多联体，设计为弧度状，平面布局丰北立面，半沉式地下车库富本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。上海TH—金地.格林春晓（新联排生活样板）B型房（01）建筑面花园客厅层露台地下室积房型层数开间进深主卧层高（m2车位高（m2）（m2）（m2））3房3厅42052.5层6.315538040502卫私家花园，三北有阳台、南面环绕房屋，有转角窗；景观性极好；半下沉式地下室，方正实用可当车库；首层设储藏室，实用性强；客厅挑高5米，设转角侧进门，设进户主卧专用层，套间设计，30景观窗，视野开阔；和门厅和玄关，体享受平米露台，额外20餐厅错层，互不干扰面气派；有屋顶平米花园；本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。上海TH—金地.格林春晓（新联排生活样板）L型创新户型（02）建筑面花园客厅层露台地下室积房型层数开间进深主卧层高（m2车位高（m2）（m2）（m2））5房3厅32383层1313433565401卫客厅挑高四米，短进深，保证了采光主卧带阳光露台和屋设采景转角窗；通风性好，带露台；顶双露台；半地下室设私家花园连接餐厅置洗衣房；、客厅和卧室；联排别墅、接近独栋形式，镜像式组团围合，完整庭院生活；本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。案例2：上海TH—香堤苑（英伦风格）A户型（03）建筑面花园客厅层露台地下室积房型层数开间进深主卧层高（m2车位高（m2）（m2）（m2））4房2厅31933层6.3133.633510201卫客厅错层挑高可通达的中庭花园本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。上海TH—香堤苑（英伦风格）C型户型（04）建筑面花园客厅层露台地下室积房型层数开间进深主卧层高（m2车位高（m2）（m2）（m2））4房2厅31673层6.6123.6320-201卫户型面积紧凑的TH代表：167平米本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。案例3：上海TH—帕萨迪纳（艺术格调联排）A户型（05）建筑面花园客厅层露台地下室积房型层数开间进深主卧层高（m2车位高（m2）（m2）（m2））4房3厅32383层6.3143.62.83020-1卫楼梯处设立采光利用半沉式地下车天窗，上下楼梯北入口库，做了个夹层，不压抑；可用做工人房；中间套中庭采光，生活围绕中庭展开；落地玻璃窗尽可能的做到户户有阳台或露台本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。上海TH—帕萨迪纳（艺术格调联排）D户型（06）建筑面花园客厅层露台地下室积房型层数开间进深主卧层高（m2车位高（m2）（m2）（m2））4房3厅32493层6.9133.32.86020-1卫端头房在中间凹进，增加采光，布局也活泼；二层共有三处露台；端头户型南向入口，凹入式门厅和玄关，设置入户平台；本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。案例5：上海TH—万科.蓝山（现代主义别墅）景观人行桥中央观景步道：整个蓝山中轴景观总称；人工静观河道：从原生态庙港河引出的人工河道水幕墙：在一二期交接处设计两处；喷泉水池：中央景观广场：位于艺术景观道内的一处会所前（售楼处）流水景观；本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。案例4：上海TH—万科.蓝山（现代主义别墅）D户型（07）建筑面花园客厅层露台地下室积房型层数开间进深主卧层高（m2车位高（m2）（m2）（m2））3房2厅31883层5.51232.83040-1卫进户木质平台，形成两个区域，平面得以丰富，实用性增加；通过自己大面积的落地窗，看见自己的露少梁无柱，有很多挑空，通过透天窗采光台；空间