华富项目定位策划报告华富项目定位策划报告2007.82007.8地块分析周边环境调查1.项目地处采莲路与嘉元路交叉口,相城区中心.2.本案项目周边现有的和规划中的各种市政设施,教育配套,商业配套以及办公配套目前都十分齐全.3.项目临近相城大道,齐门外大街,阳澄湖西路交通条件十分便利.4.项目距相城区政府很近,未来发展潜力巨大.5.周边居住区众多,居住氛围很好.6.项目南和项目东均为工厂,对项目地块会产生一定影响.地块分析结论?本地块处于相城区中心区域,地段优势十分明显,未来发展潜力巨大.地块分析未来重点规划?人民路北延苏州市区的中心干道—人民路将向相城区方向延伸，项目于07年5月动工，于08年上半年竣工，延伸段止于地块南部的阳澄湖西路，届时将极大的拉近项目与市中心的距离。地块分析未来重点规划?轻轨二号线建设苏州轻轨二号线预计在2012年通车，在地块附近设置有春申湖路,阳澄湖路站。w春申湖路项目地块w阳澄湖路地块分析结论?项目地段位置优良,周边配套齐全,且未来发展潜力巨大.?项目附近的工厂目前会对本案环境产生一定影响,但未来工厂搬迁,届时该项目地块价值将会有更大的提升.规划条件地块规划条件分析地块位置相城采莲路嘉元路交叉口占地面积10.74万方容积要求1.2-1.6总建面积12.9-17.18万方用地性质住宅/商业用地年限70/40商业占地总建面积的10%限高要求商业主楼高度不小于50米其他要求90平米以下户型占总建筑面积的40%以上?项目总建面积17.2万平米,属于大中型项目,内部有大量商业用地.?1.2-1.6容积要求在区域内为平均水平.?地块有90平米以下户型占总建筑面积的40%以上的要求.经济环境全市成交均价全市成交均价800070006798641460005563573052795383541452685000501350795102472949044000300020001000006_706_906_1107_107_307_507_706年7月到07年7月间,苏州市成交均价上涨幅度为35%,进入07年3月后,增长速度明显加快.经济环境相城成交均价相城成交均价80007000695160005600555053005400500050004750430043504300440040003900395030002000100007890121234567___111_______666___7777777000666000000000006年7月到07年7月间,相城成交均价上涨幅度为39%,自07年3月相城房价达到新高度之后,4月到6月间运行较平稳,07年7月由于别墅产品和酒店公寓产品的成交,将相城房价拉上一个新高度.经济环境结论?相城区的房价涨幅水平高于苏州市平均水平,尤其是目前相城的商品房存储量减少,而导致均价水平大幅上升.?随着房价的上涨,对产品的要求也有了较大的提高,因此相城的房产市场也在从中端向高端产品的进化,而目前相城的高端产品市场已经接近空白.?全市的房价保持高位运行,且保持了很快的增长速度,预期国家宏观调控政策即将颁布.相城规划相城区总体规划为一核三片组团式的城市布局。其中包括以38平方公里中心城区为核心，以相城经济开发区为龙头的，连接元和科技园、渭塘创新工业园的高科技产业带.在相城区总体规划中，水和绿是相城区规划自始至终贯穿的主线。规划建设中的绿核辅以阳澄湖生态区、三角湖生态区、漕湖生态区和太湖湖滨生态区。相城区总面积496平方公里.目前，相城区分为“一心三区”共四个功能区，“一心”指以元和镇为中心的城市副中心，发展居住与商业，“三区”为西部工业区、北部工业区以及阳澄湖生态区。元和镇作为城市副中心，其城市布局与新区、园区相似：路边不开店，专设商业街，居住与商贸各自集中，彼此分离。规划分析结论?相城高标准的规划对本案的高档定位提供了很有利的环境条件.?高端产品的空白为我们的高档规划提供了很好的机会点相城市场市场横表主力户已推公寓未推公公寓产品类开盘均价主力总价案名位置型案量（万寓（万去化备注型时间（元/M2）（万元）（M2）M2）M2）率三期共相城花园的产相城大2房47-2房93-20万，三期剩三期品因为价格较香城道，苏多层多层多层49973房目前已经余10多层低,每次开盘花园州外国小高层07-75000-51003房53-105-115推出两期万100%都热销,尤其语对面58多层产品多层产品.已推全案总建24多层产品阳光采莲路小高层2房1022房53万，容积率小高层06-98万16万去化加州古巷路520031223631.8高层房房率，目前已100%无房源销售2-2-12房43.8-已推5000-5100全案总建15产品晨曦相城花多层05-11(061190-10550.4114年销售万，容积率印象园西小高层3-2-23房64.8-月)100%1.8135-14067.2澄阳路全案总建11锦绣小高层9#小高层3房，阳澄06-783.5110100%万，容积率天地、高层5800144湖东路2.2相城经全案总建5.4西子济开发06-12-小高层490011656.841.493%万，容积率花园区泰元281.35路相城市场价格分析目前区域市场小高层价格行情带在5000-5800元/平方米左右；多层产品目前市场上没有销售(晨曦馨苑多层年底前开盘)。目前区域市场最高价为“锦绣天地”，目前均价为5800元/平方米。当前，区域市场上中高端产品的价格水平在5300-5400元/平米左右。主力面积分析从个案列表来看公寓主力面积集中在三房120-135平方米,两房95-105平米.主力总价分析目前区域市场公寓主力总价带在三房64-73万元,两房51.3-56.7万元。相城市场重点个案:招商·依云水岸投资兴建招商地产首期开盘06-4-22（黄色区域）工地位置苏嘉杭高速公路东，阳澄平均单价7500元/平方米湖路北主力面积联排210-250平米，叠加175-185平米基地面积22万平米主力总价联排157.5-187.5万，叠加131-139万总建面积16万平米目前状态一期别墅已经售罄，二期推出产品销售将近80%容积率0.74产品类型联排别墅，叠加别墅总户数1078户产品风格现代江南风情最近开盘二期07-6开盘（紫色）平均单价9000元/平米(叠加)12000元/平米(联排)共220套主力面积联排210-230平米，叠加175-185平米主力总价联排252-276万，叠加157.5-166.5万目前状态6月共推出1.4万平米,目前销售已经超过80%相城市场重点个案:招商·依云水岸客源分析客户区域：来自相城本地，市区和园区，三者比例比较均衡，相城本地略多些，本地客源中以蠡口，黄埭附近的生意人居多，也有少量较高级别的政府官员，来自市区和园区的也以私营业主和企业的中高层居多。客户年龄：40-50岁为主。家庭结构：以夫妇带一个18岁以上的孩子居多。客户职业：以私营业主居多。购买目的：自住为主。客户关注：价格较低，产品设计较好，赠送面积较大。相城市场酒店公寓研究:凯翔国际广场因为我们地块规划要求商业主楼不低于50米，我司建议，在地块内建设酒店公寓产品进行销售，区域内凯翔国际广场的酒店公寓产品热销，我们拿出该项目进行分析：7月该项目集中签约，成交均价6900元/平米(含装修)，成交情况如下：房型面积(平方米)套数1-1-156.17241-2-179.742022-1-1108.05123-2-2180.73主力面积为79.74平米1房2厅1卫，随着均价的提升,我司建议精装酒店公寓产品主力面积应略小于凯翔项目的主力面积,以保持总价落点相似.土地市场土地拍卖信息本案地块恒基中国地块中惠地块相城城建地块广州合景地块雅戈尔地块华成项目海发地块土地市场土地拍卖信息面积出让年建筑面积成交价元/楼面单价元竞的单位地块位置用途容积率(㎡)限(㎡)㎡/㎡相城区元和塘以西、春恒基中国地产有申湖路南侧D区（1-2953居住和商70、40详见规划设计意62882129291376限公司2）、F区（1-3）号58业年见书地块相城区元和塘以西、阳广州合景房地产2316居住和商70、40详见规划设计意澄湖西路北侧B区1-454438131301332开发公司27业年见书号地块相城区元和塘以西、阳广州合景房地产1168居住和商70、40详见规划设计意澄湖西路北侧C区1-424323646222220开发公司22业年见书号地块苏州中惠房地产相城区采莲路东、古巷1232居住70年≥1.0、≤1.518485428401893开发公司路北36苏州市相城城市相城区在水一方大酒店1478居住、商70、40≤1.014788318001800建设责任公司南北两侧地块83业年苏州常发置业有相城区元和镇采莲路西1170居住70年≥1.2、≤1.618725020341271限公司、日益路北31土地市场土地拍卖信息面积楼面单价竞的单位地块位置用途出让年限容积率(㎡)元/㎡相城区阳澄湖西路北，广1129华成房地产居住70年≤1.83343济路西92居住和　相城区齐门北大街西、阳626570年雅戈尔置业　　　　≤1.54416澄湖西路北040商业年居住和　相城区采莲路东、嘉元路107470年华富置业　　　　　1.2-1.63373南8540商业年结论：虽然目前在售项目，不论公寓产品还是别墅产品的库存量体都很小，住宅库存量仅17.6万平米，但未来相城房地产市场供应量较大，新拍出的地块和规划中的地块量体都很大，而且其中不乏知名开发商。土地市场土地拍卖信息?从已拍卖地块来看,区域内未来开发量体很大.?大牌开发商也开