项目运作模式&营销思路说明“未来三五年，只有3000—5000家房地产公司可以活下去”——冯仑“我的预测是：可能至少‘消灭’三分之一的房地产老板”——王志纲未来是速度制胜的年代！未来是平台制胜的年代！最具直效的窄众营销王道开创地产速盈的创新营销新模式济南地产新形势下的营销突破济南第一个真正“一对一”地产营销平台?不同于传统营销代理和中介服务的第三种营销模式；?房价拐点下的速赢之道；?汇聚特价房源与最广泛客户的交易平台；?拿来即用的“资金回笼”加速器。解决逆势营销最核心的四大难题资金回笼难题：逆势之下，资金压力大？客户难题：来客量骤减，难以成交？成本难题：逆势之下，还要投入大量广告费用？宣传难题：降价了，不能广而告之？Part1：特价房超市的运作模式特价房超市的特价房超市的概概念念超市做为一种商品零售形式，有自己的特点：首先售卖商品种类繁多齐全，消费者选择余地大；其次售卖商品的价格较低，在市场竞争中享有价格优势；再有其经营模式容易复制，能够形成连锁经营。将超市的操作模式嫁接到楼盘销售中就产生了特价房超市的概念。特价房超市是以房屋为主要经营商品的超市，特价房超市的服务就是向消费者提供大量的房源信息，满足消费者不同的购房需求。充分考虑商品房尾房的特点及市场销售因素，特价房超市以特价房、尾房做为主要产品，其主要宗旨是：向消费者提供充足的房源信息，以低价格和“置业顾问”式周到全面的服务占领市场。特价房超市的市特价房超市的市场场可行性可行性济南市房地产开发公司有500家之众，已售和在建在售项目近170余个，体量较大，如果能将济南市新建商品房尾房、抵押房、特价房集中在一起展开销售，则有以下优点：（1）对于市场供方：可以弥补开发公司单独销售中投入费用较高的问题，将费用充分分摊，降低了单位投入成本，即创造了规模效用。（2）对于市场求方：可以满足购房者不同的购房需求，使购房者不必东奔西跑就可达到货比三家的目的，即创造了地点效用。（3）可以更加灵活的处理不动产，将不动产转换为动产，提高资产的健康性。（4）可以解决无顾虑的期房降价，打破销售冰封，为开发商降价促成成交解围。从市场供求角度出发分析，集中销售特价房能够解决开发公司与购房者的实际需要，因此经营新建商品房特价房业务具有一定的市场潜力。特价房超市的特价房超市的经营经营理念理念汇聚全市特价房信息搭建供需交易平台提供专业全程服务打造品牌置业机构特价房超市的特价房超市的战战略价略价值值房源客户超市平台特价房超市的运作思路及操作流程特价房超市是我司根据当前疲软的市场环境所作出的一种创新的营销模式，由我司选择市内地段佳的位置，出资筹建特价房超市门店进行高档装修，并由销售精英，专职策划，设计师，直销员等专业人员共同组成”济南特价房超市“项目组，来为开发企业提供的特价房进行推广，销售。我司将为特价房超市，制作专业门户网站－－济南特价房网，刊登房源信息，及各楼盘详细介绍，及网上置业平台，建立起购房业主与特价房提供者之间的网络平台，促进成交。同时我们公司将为特价房超市出版专业杂志－－《济南特价房快讯》，该杂志将由业内知名编辑组成，以引导客户，提高对楼盘的认知度，引导消费习惯及引导迅速置业为目的。定期的投入巨资，为特价房超市的房源进行大范围的宣传，推广。届时各大媒体，如报纸，网络，户外，车体，广播将布满您所提供房源的信息和广告，最大限度的提高项目的知名度，为项目的快速销售，建立良好平台。最为关键的是我司凭借多年济南房地产销售经验和积累，将为特价房超市成立一个专业的置业联盟会，届时将有成千上万名的购房客户参加置业联盟会，掀起强大的置业高潮，并编辑出版泉城最高端房产DM杂志--《泉城搜房》。业务操作流程如下：购房者：业务咨询→申请登记→查找房源→实地看房→确定买房→签定合同→交款及办理按揭→后续服务体贴的服务理念：做为服务行业，我们将树立服务至上的理念，一切以客户为中心，打造营销现场优雅的环境、良好的氛围，同时未来我们将推出专家陪同看房等特色服务项目，这是和中介公司的最大区别。巨量广告的支持：“特价房超市”渠道营销推广策略采用组合出击：重要渠道+常规渠道+专有渠道+特殊渠道，重要渠道包括网络广告和户外广告，常规渠道主要包括报纸、电视、电台、社区短信等，专有渠道主要包括《济南房地产快讯》自有媒体，客户购房数据库营销，特殊渠道主要是指我公司与建设银行的联合协作，强强合作，互惠互赢。在未来操作中我们将投入巨量广告，以宣传业务，这也是中介公司所不能比拟的。资源整合能力强：我公司操作“济南特价房”业务的旗舰店位于花园路洪楼广场东侧60米路南，济南市建设银行花园路分理处合作建立的，与建设银行的联合协作中，双方将实现强强联合、互惠互利，我们将利用建设银行在济南市广泛的现有营业场所分布点，实现渠道的快速扩张，迅速占据济南市场，同时我们也可以为建设银行带来大量的存贷款业务，主要包括开发商贷款、个人存贷款等。同时，还将整合济南时报、齐鲁晚报、山东商报、济南电视台、搜房网、焦点房地产网、山东房地产网、济南住宅与房地产信息网等媒体和济南市房管局等相关政府管理部门等，如此强的资源整合能力是中介公司所不能去做的。代理房源的区别：营销代理业务一般是房地产中介公司独家代理一个或者几个楼盘，其房源数量小，而且具有区域的局限性，无法满足不同需求购房者的置业要求；二手房中介公司房源多为大部分都是二手房，房源信息量虽然较大，但是房源质量无法得到保证，老房子、旧房子、产权不明晰等类型的房子充斥市场，良莠不齐的房源不但不能满足客户的需求，而且在目前市场管理混乱、操作不规范的情况下，客户购房的风险性也很大。而我司的“济南特价房超市业务”房源是目前在售正规商品房项目，手续齐全，不存在法律纠纷，而且房源多为正在热销的楼盘，房源质量较高，同时我司代理房源量较大，“量贩式房屋超市”正是我公司具有海量房源量一个形象表达，房源遍布济南市各区，能够满足不同区域不同需求购房者的置业要求。核心理念的区别：“特价房”是我司业务的核心，即为广大消费者提供大量“低价不低质”的房源，海量的信息量也为客户提供了“一站式”服务，减小了客户的奔波之苦，来到我们“济南特价房超市”即可快速货比三家，挑选到适合自己的房子。“低价不低质”、“一站式”服务是营销代理公司和二手房中介机构所不能做到的，这也是“特价房超市”的核心理念。特价房超市的四轮驱动控制系统?网络系统?置业会系统特价房超市网站济南特价房置业会搜房、焦点、山房支持专业杂志《特价房快讯》Title《泉城搜房》?宣传系统?现场售卖系统最具受众基础的报纸媒体旗舰店（2家）最快捷的电视、电台媒体直营连锁店（10户外媒体家）流动媒体银行网点（合作10家）卖场网站（20家商超）特价房超市的价值--FAB分析F（Features产品特性）·A（Advantages相对优势）·B（Benefits客户利益）目标房源超市特性相对优势客户利益济南在售商品房立即可用的速赢方济南第一家创新营实现零成本快?在售商品房尾房案销模式速销售?承建商抵工程款商?强大的宣传渠道?解决客户信息品房?行业最大的资源平不足台?庞大的客户数据系?部分单位集资建房统?零宣传费用?广泛的营销网点剩余尾房?多营销网点联动?规避降价引发??海量的房源信息银行在建项目抵押?专业的媒体支持争议的尴尬的部分房源?专业的媒体支持??一对多的多向销售加快资金回笼?资金严重断链的开?产品多，价格低?降低销售成本发商部分房源渠道特价房超市为客户提供的创新专业服务措施对开发商的服务承诺：免费进驻、免费场地坐享其成、免费宣传高枕无忧，专业营销团队快速去化对购房者提供服务承诺：专家陪同看房海量房源信息即时筛选提供现场银行贷款咨询服务支持附加购房后的一系列服务单价同区最低客户群定位—中低收入者济南本地中低收入群体外地定居济南的中低收入群体欲低价抄底的中小型投资客济南特价房超市组织架构总经理财务部房源拓展部信息统计部销售中心策划设计部《泉城搜房》无历泉高经英南城新十影雄辛城山旗路区路山庄旗直直直直直舰营店舰营营营营店店店店店店Part2：特价房超市的概念包装特价房超市面向大众的形象定位量贩式房屋超市购房大赢家特价房超市VI系统-方案一Part3：特价房超市的营销推广特价房超市营销推广-渠道营销推广策略是制定项目营销战术的指导思想，本部分根据前两部分分析结论首先明确项目的营销战略，为项目的阶段性营销推广提供纲领性指导，未来操作中将严格按照此计划实施，不同的节点可做相应的细节调整。项目渠道营销推广策略采用组合出击：重要渠道+常规渠道+专有渠道+特殊渠道，重要渠道包括网络广告和户外广告，常规渠道主要包括报纸、电视、电台、社区短信等，专有渠道主要包括《济南房地产快讯》自有媒体，客户购房数据库营销，特殊渠道主要是指我公司与银行系统的联合协作，强强合作，互惠互赢。特价房超市营销推广-渠道重要渠道网络广告、户外广告常规渠道报纸、电视、电台、社区短信专有渠道《济南房地产快讯》等自有媒体、客户购房数据库、特价房置业会特殊渠道与建设银行的强强合作，互惠互赢特价房超市营销推广-渠道1、网络广告选择及投放网络的普及率越来越高，网络广告的重要性越来越凸现出来，在媒体组合策略中成为必不可少的媒体，我公司操作“济南特价房超市”业务，充分利用网络这个平台，前期一次性投入及年投入广告费用总和约40万元，关于网络问题主要有三个方面：（1）济南特价房网站的建设：我司将为特价房超市，制作专业门户网站－－济南特价房网，刊登房源信息，及各楼盘详细介绍，及网上置业平台，建立起购房业主与特价房提供者之间的网络平台，促进成交。宣传济南特价房业务介绍、业务流程、业务宗旨等，除了正常的宣传