07年全年湖州房地产市场分析报告一、湖州简介(一）湖州地理概况湖州地处浙江省北部，东邻上海，南接杭州，西依天目山，北濒太湖，是环太湖地区唯一因湖而得名的城市。湖州现辖德清、长兴、安吉三县和吴兴、南浔二区，总面积5817多平方公里总人口256万东部为水乡平原，西部以山地、丘陵为主。湖州是长江三角洲地区重要的对外开放城市，是国务院确定的接轨浦东先行规划、先行发展的十四个重点城市之一。　湖州为典型的江南亚热带季风气候。气候温和，四季分明，雨量充沛。全年平均温度为摄氏16.9度，年降水总量为1023.3毫米。　(二）城市经济发展概况湖州具备优厚的地域资源优势、又有政策扶持，所以湖州近年来经济高速发展，其经济产业结构已经形成从原有的传统丝绸、建材业为主向新型纺织、新型建材、医药化工、特色机电、电子信息和环保产业快速发展的格局。另外其农业、交通、邮电、商贸、金融、科技等也都欣欣向荣，社会各项事业成绩显著。2007年工业经济继续高位运行、投资需求稳步增长、消费市场持续活跃、财政金融运行平稳、对外经济增长较快，但同时也出现了物价上涨偏快等问题。1-7月，全市规模以上工业企业完成工业总产值983.21亿元，同比增长31.3%，增幅比去年同期回落2.3个百分点。全社会固定资产投资完成305.89亿元，增长10.4%，增幅比上半年回落了1.4个百分点，投资增长稳中有降。房地产投资增长较快，今年完成投资47.67亿元，增长36.1%。消费市场保持活跃，消费价格上涨偏快。1-7月，全市实现社会消费品零售总额179.92亿元，增长15.8%。从限额以上贸易企业商品分类来看，家用电器和音像器材类、汽车类、金银珠宝类销售增长较快，零售额同比分别增长37.3%、33.1%和67.9%。市区城镇居民人均可支配收入15070元，同比增长13.6%，扣除物价因素，实际增长9.4%。财政收入增长加快、金融存贷继续扩张。1-7月全市财政总收入72.02亿元，增长28.4%；其中地方财政收入39.33亿元，增长28.8%，增幅同比分别提高了8.2和8.5个百分点。地方财政收入中，企业所得税、耕地占用税、契税等增长较快，增幅分别为53.9%、120.3%和67.4%；营业税收入增长15.3%，相对滞后。7月末全市金融机构本外币存款余额804.98亿元，比年初增加87.9亿元，金融理财产品的逐渐丰富，对存款的分流作用比较明显，虽然存款余额仍逐步增大，但增长速度已明显低于去年同期水平；金融机构本外币贷款余额667.16亿元，比年初增加108.1亿元，同比多增24.03亿元，贷款持续扩张的势头没有放缓。(三）湖州市建设规划1、总体规划1)发展总目标：建设成为南太湖地区最宜人居住和创业的山水园林城市与生态旅游城市。中心城区的城市用地发展方向：以向东为主，向北为辅，向西补充完善，南部保护和控制。湖州中心城区在仁皇山行政、文化、体育中心和老城传统商业中心的基础上在湖州与织里之间布置融现代商贸、金融服务、旅游休闲设施为一体的新的城市中心区；南浔城区的中心区在现状基础上向西向南适当拓展。在G318公路、湖织大道及正在建设的吴兴大道三条东西向联系干道基础上，增加两个快速通道，一条布置在申苏浙皖高速公路的南侧，一条布置在长湖申航道的南侧。　由西向东形成旄儿港、龙溪港两条生态绿楔，由北向南形成长兜港、东苕溪两条生态绿楔；城市内部形成仁皇山、康山、道场山三片生态绿地控制区，西山、西山漾及织里与南浔之间两条南北贯通的生态绿带，由毗山至织里沿南横塘的生态绿带及由页塘两岸的两条东西向生态绿带，构成城市的绿地系统骨架。2)城市用地布局规划居住用地按照居住区——居住小区（街坊）两级布局，并依据城市的13个分区，形成18个居住区。规划布置30所初中，15所高中。中心城市主要形成四大公共设施用地，分别为湖州老城和仁皇山城市公共设施用地、西山漾城市公共设施用地、织里城市公共设施用地和南浔城市公共设施用地。规划保留仁皇山行政中心，同时在西山漾中心区内预留一定的市级行政办公用地。　市级商业中心布置在老城区和西山漾公共设施集中区内。西山漾商业中心重点布置大型商业购物超市、宾馆、金融、贸易、咨询、信息等功能。老城中心商业区继续发挥地方性传统商业主导功能。市级文化中心位于仁皇山中心区与西山漾中心区内。老城片区级文化设施要求完善设施配套，改善环境。　依托现有设施条件，建设成为具有一定规模的教育园区。同时，在仁皇山分区北部布置新的湖州教育园区。整合现有中等教育设施。　3)综合交通规划　市域铁路规划　　规划期内将形成由宣杭铁路和湖乍铁路构成的“T”型铁路框架。建设宣杭铁路复线，新建湖乍铁路。在城市的北部和中部预留城际铁路的通道，为今后可能建设的湖州——上海城际铁路及湖州——杭州城际铁路预留通道空间。在宣杭铁路西侧预留杭宁高速铁路通道空间。　市域公路规划　　规划期内形成“五纵四横四连”的高等级公路框架。“五纵”为杭宁高速、G104公路、杭长高速、S04公路、南新线；“四横”为申苏浙皖高速、申嘉湖高速、G318公路、S09公路；“四连”申嘉湖杭高速、S11公路、湖盐公路、和杭公路。　市区公路网规划　市区内构成由杭宁高速公路、申苏浙皖高速公路、申嘉湖高速公路和织里高速公路联络线组成的环绕中心城区的高速公路环线。中心城区基本形成三条快速交通走廊（北线快速路、中线快速路和南线快速路），“三横六纵”的城市框架性主干道和老城中心区的截流环线框架。　2、仁皇山新区规划分区北片是以规划中的城市文教区、长田漾自然湿地区为主，集居住、体育休闲为一体的功能区域；分区南片则以现状的行政中心、文化中心为主，集居住商贸为一体的行政、文化中心；分区西片则是以仁皇山公园和一、二类居住用地为主体的生活休闲区。二、湖州房产市场背景情况（一）目标地块区域现状本次调研目标区域位于湖州市区西北部仁皇山新区，湖州政府附近，是当地政府新的行政中心区域，也是湖州重点规划的行政办公区域。该区域背靠仁皇山、潜山，自然环境优美，非常适合居住。在湖州政府的大力引导下，目前本区域已经开发了一些规模较大的高档住宅小区，建筑形式以连排别墅和多层为主。如金色地中海、城市之心、天盛花园等。该区域逐步成为湖州的高档居住区。由于本区域是最近几年才发展起来的，位置距离传统的商业中心江南工贸大街和红旗路较远，商业配套还不成熟，没有成规模的商业设施。而住宅小区的社区商铺开业的也极少。该区域常住居民也不多，许多商品房都是空关状态。目前本区域的交通状况非常不便，公交线路极少，出租车更是难以见到。该区域居民出入主要是靠私家车或者助动车。教育配套主要的亮点是爱山小学，爱山小学最早创建于1902年，系湖州市实验小学,湖州市一级小学.学校先后荣获浙江省文明单位,全国现代教育技术实验学校,浙江省科研200强学校,全国国防教育先进学校,浙江省电化教育先进集体,浙江省沈炳麟捐建先进学校等荣誉称号.2001年通过了浙江省城镇示范性学校的验收.2002年通过了浙江省绿色学校验收。周边的楼盘销售过程中，在尽力介绍爱山小学的高水平同时，也都强调住户子女可以直接入学。（二）当前房地产市场简述1-7月份房地产完成投资47.67亿元，增长36.1%。2006年湖州的房价相对平稳，市中心和周边区域的房价基本上都在4000—6000元/平方米，但市中心一般是老的二手房，新建住宅小区大部分在城市外围。这样的房价对于城镇居民人均可支配收入为15070元的湖州，有一定的压力，以按揭的方式购房还基本在可承受范围内。从湖州市统计局最新统计的数据来看，2007年上半年房屋销售价格同比上涨3.5%，比去年同期涨幅扩大0.9个百分点。从分季情况看，一季度上涨2.5%，二季度上涨4.4%，呈逐步上升趋势。三季度市中心城区房屋销售价格同比上涨2.6%，涨幅比二季度回落了1.8个百分点，涨幅低于全省平均水平6.6个百分点，居全省第十位。在商品房中，住宅类销售价格同比上涨3.9%，非住宅类同比上涨0.4%。普通住宅价格上涨4.3%，但涨幅比二季度回落了2.1个百分点，其中多层住宅上涨3.7%、高层住宅上涨5.2%、其他住宅上涨2.7%；高档住宅上涨2.6%。非住宅类的办公楼销售价格上涨0.3%、商业娱乐用房销售价格上涨0.2%、其他用房上涨2.0%、工业仓储用房价格与上年同期持平。二手房中住宅价格上涨,非住宅价格回落。三季度二手房交易价格逐步提高，同比上涨1.5%。其中：住宅价格上涨1.3%，涨幅比二季度提高0.6个百分点；非住宅上涨1.9%，涨幅比二季度回落了6.3个百分点。房屋租赁价格平稳上升。三季度房屋租赁价格同比上涨1.4%，涨幅比二季度提高0.8个百分点。其中：住宅租赁价格上涨3.9%，涨幅比二季度提高2.2个百分点。统计结果认为，影响湖州房地产价格上涨的主要因素有以下几点：A、市场需求的稳定增长推动着房地产价格的上升。随着人民生活水平的日益提高，改善居住条件已经成为广大群众的迫切要求，住房已经成为城镇居民最大的消费商品，住房消费的增长成为房地产业发展的重要推动力。当然也不排除湖州房地产有部分投资客的存在。B、成本增加，促使房屋销售价格上涨。一是由于土地和建安费用的增加，银行利息的一再调整，增加了房地产企业的成本，也是形成房地产价格上涨的重要因素。二是随着人们消费水平的提高开发商为迎合买家的需求，重视房屋品质的提升，主要表现在房屋建筑风格的创新、格调的提升，讲究庭院、园林的规划建设，力求设施配套的完善等，由此推动成本上升，助长了房价的上涨。C、全国其它城市的房价上涨趋势带动湖州房价上涨。（三）土地市场供求1、供应情况截至2007年12月27日，不包括工业用地，06-07年湖州