绍兴市场调研报告一、房地产市场现状：1、房地产开发板块格局初步形成绍兴受古城保护的限制，老城区可开发的土地资源越来越少，随着城市版图的不断扩张，绍兴市区房地产开发逐步形成了从一环线、二环线到三环线逐步延伸的边缘化开发趋势，并形成了市区城西、市区城南、城北镜湖新区、城北袍江工业区、城东迪荡新城、城东生态园区等六大居住板块。此外，绍兴柯桥因靠近绍兴市，与诸暨、上虞等其他县相比，与绍兴房产市场的关联程度最深。2007年8月下旬绍兴市委常委（扩大）会议确定了绍兴城市北进的拓展计划，即在越城、柯桥、袍江三大组团和镜湖新区的中间地带，开发建设“越州新城”，范围由越城古城向北并向东、西两边拓展。由此带动了不同居住板块的新一轮发展。其中市区的城南区域作为开发较早的居住区域，规划为休闲居住区，随着人文公园的开发，城南新住宅区的外围环境得到了明显的改善，目前该区块的热点楼盘是绿筑·水墨澜庭（纯排屋）和润和南岸花城（高层及小高层）。市区的城西经过前几年的开发，胜利西路的延伸以及绍兴县柯桥新县城的崛起，吸引了众多开发商和购房者的关注，同时，随着新一轮“越州新城”城市发展规划的明确，围绕青甸湖的中高档住宅用地将会陆续推出，今年城西的热销楼盘是金昌房产的金昌美院，均价6000多元/平方米；城东是人们目光的聚焦点，迪荡新城的开发建设将使其成为绍兴未来又一个理想的居住区。迪荡新城的定位是以商贸为特色的集休闲、购物、旅游、办公、居住等多种功能于一体的现代化城市商贸商务中心。而城东的生态园区房地产开发起步较晚，目前只有鸿通金宇苑、银蝶苑、天赐良缘和金地阳光等四个楼盘。从目前的建设状况来看，生态园区区域的建设情况还是在布局过程中，其规划的主题和发展的方向将完善市民居住区生活氛围，以及完成当初政府对生态园区整1体定位的点睛之作。目前，这里的楼盘销售价普遍维持3500元左右。城北袍江开发区，在经过前几年的冷寂之后，已经开始明显升温，袍江是高速公路出入绍兴的必经之地，特别是跨海大桥建成后，更将是绍兴向外发展的“跳板”，2007年1-9月份，袍江新区共销售商品房住宅1451套，计建筑面积约18万平方米，销售均价为3889元/平方米。而城北的镜湖新区，由于规划上将成为今后绍兴市级行政办公中心和生态居住，通过市政府对镜湖新区较大力度的开发和宣传，目前以大滩区块为代表的镜湖新区已经成为绍兴高档住宅开发的代表区块。其中大滩区块位于镜湖新区的东南面，处于越州新城的中心，周边有高档、全面的生活配套，又毗邻城市湿地，拥有近千亩的水景资源，目前也是新兴高档住宅相对密集的区域，所以大滩区块已经成为绍兴中央居住区（CLD）。此外，柯桥因市而兴，中国轻纺城为柯桥房地产业发展带来契机，绍兴县政府推出的“611”工程（用6年左右时间，建成100幢左右15层以上或45米以上用于商业、酒店、商务、办公等方面的高层企业总部和现代商务大厦）也助推了房地产市场的发展，柯桥房产的总体印象是三多——写字楼多，市场多，别墅多，目前柯桥公寓均价5000元/平方米左右，别墅排屋均价12000元/平方米左右。2007年6月，由绿城、金昌、益泉三家房产公司组建的金绿泉房产公司以14亿的价格拍得瓜渚湖畔地块，将于08年推出，预计价格在15000元/平方米。从总体上说，绍兴市区目前六大板块住宅的层次可粗略地划分为高中低三个层次。高档楼盘主要分布在大滩、迪荡新城一带，高层住宅价位一般在每平方米9000-10000多元；中档楼盘以城西、城南开发的楼盘为主，价位一般在每平方米6000-8000元之间；相对价位较低的低档楼盘主要位于袍江、生态园区等区块，价位大约在每平方米3000-4000多元。而柯桥价格低于绍兴市区，公寓均价5000元/平方米左右，别墅排屋均价12000元/平方米左右。2、07年1-3季度房地产市场产销两旺，4季度开始进入观望绍兴房地产在经历了两年调整期后，2007年开始出现强劲回升。1-11月，绍兴市房地产开发投资114.18亿元，同比增长25.0%，总量居全省第四位，增速居全省第二位。前三季度，绍兴商品房销售面积311.21万平方米，同比增长54.7%；商品房销售额157.59亿元，增长72.7%。两项增幅分别比2006年全年提高54.2和52.6个百分点。同时，商品房空置面积增幅有较大程度的回落。9月末空置总量为173.71万平方米，同比增长22.0%，增幅比62月末下降36个百分点，降至2006年年末水平以下。2007年上半年，越城区房产竣工面积29.84万平方米，销售面积47.2万平方米，比去年同期上涨50.8%，其中住宅面积41.4万平方米(按平均120m2/套算，约合3450套)，上半年新建商品房呈现供不应求的态势。由于07年加息调控不断，四季度开始部分资金不足的新婚或准新婚夫妇及其他人员放缓购房、投资观望情绪浓厚，据调查数据显示，有不少被调查人认为08年度房价将持续平稳，有半数人员选择在半年或一年内购房，自住购房比例占大多数（约62%），短线投资（20%），长线出租投资（6%），为其他人购房（10%）。截止到目前，绍兴共有在售楼盘92个，总可售套数为5223套。3、07年商品房一、二级市场价格快速上涨，目前已回稳2007年由于土地、建材等价格上涨，资本市场持续景气，楼盘档次提升等原因，引起绍兴市楼价呈现新一轮“成本性、投资性、功能性”的上涨。1-3季度，绍兴市区房屋销售价格比去年同期上涨7.2%，其中商品房销售价格上涨6.1%。特别是三季度房屋销售价格同比涨幅达到10.2%，创下2005年以来的新高。而上半年浙江全省房屋销售价格比去年同期上涨5.1%，绍兴房价涨幅高于全省平均涨幅。而2007年12月到2008年3月，绍兴老城区的房产平均价格基本保持稳定，2008年3月13日，绍兴老城区的房产平均价格在7322元/平方米左右，2006年城区均价约为6510元/平方米（新区不纳入房产信息网统计范围）。4、楼市进入高层时代，市区多层和低层住宅成为稀缺产品2006年以前的绍兴，房地产市场中住宅供应一直以低层和多层住宅为绝对主力，这主要是几个方面的因素决定的：首先，绍兴是历史文化名城，城市规划中有严格的古城保护原则，除了市中心豪华地段的住宅为高层建筑，其余住宅开发用地供应一般均有严格的容积率和建筑高度要求，所以房产高端市场排屋供应量较大，中低端市场以多层为主；其次前几年绍兴市区平均房价相对较低，对绝大部分只卖5000元左右的楼盘来说高层建设成本较高且市场接受度不高，因此开发高层住宅的积极性也不高；最后，由于绍兴本地消费者在住宅消费上观念相对保守，低廉的物业费用支出受到市场的普遍认同，而高层住宅高昂3的物业费用让大部分消费者难以接受。随着07年购房需求的集中释放，绍兴城市外来移民人口的快速增加以及城区用地的日益紧张，绍兴住宅市场供需矛盾开始变得突出，现实状况决定了政府在07年开始的土地供应计划中整体提高容积率以求提高土地利用率，根据绍兴市区07年已经推出的开发用地经济指标看，住宅开发用地的容积率最低在1.7左右，相当一部分地块容积率指标超过了2.0，在这样的背景下，随着市区存量多层房源的逐步消化和新增开发量的上市，高层和小高层住宅将成为今后市场供应的主流。5、07年政府加大土地供应，土地市场量价齐增2006年下半年开始，绍兴房地产市场在经历了近2年的宏观调控后，开始了一波强劲的持续反弹行情，房地产价格快速上涨，各楼盘销售价格屡创新高，为了平抑房地产市场价格上涨，2007年绍兴市政府确立了通过增加土地供应量来稳定房价的政策，根据“2007年度绍兴市区经营性用地块出让计划”，今年计划出让的开发经营用地总量约达4370亩，其中住宅开发用地约3728亩，相比2006年土地出让计划2216亩住宅用地增加了近7成，土地供应量明显增加。伴随着市区房价的上涨和良好的销售势头，绍兴市区住宅开发用地价格也节节攀升，2007年成交的住宅开发用地价格较上年同期有大幅攀升，如城东开发区舜江路一带的开发用地目前成交楼面价格达到3500元左右，而在2006年的成交价格仅为2000元左右；镜湖新区大滩区域新拍土地楼面价超5000元，而2006年的成交价不到3000元。6、对2008年绍兴房地产市场的研判和走势预测随着大量外来品牌开发企业的进入以及消费者购房观念的改变，绍兴房地产市场正面临着一个前所未有的发展机遇，作为一个经济发达、人均收入水平领先的城市来说，市场需求一旦被充分激发，其潜力是不可忽视的。通过对绍兴住宅市场的调查和分析，现得出以下结论：①绍兴市新一轮城市规划“以向西和向北发展”的主要方向将对未来几年土地供应和城市发展形成巨大影响，从而影响整个房地产业的格局。②随着老城区用地日益紧张、07年房价的快速上涨，周边区域板块将迎来较大的发展4机遇，而因新一轮调控而导致的市场观望将使板块之间的竞争将日益激烈；③绍兴城区可销售住宅均价为7269元/平方米，而高端市场可接受的高层均价为9000-1000元/平方米，随着越来越多的国内品牌开发商进入绍兴市场，一来本地房地产业整体上将面临重新洗牌，二来由于外来开发商集中于新兴热点板块，相信热点板块高端市场房产价格将保持稳定且有望走高。二、住宅竞争情况分析目前与我项目形成直接竞争关系的项目主要有四个——山水人家、白鹭金滩、绍兴天下、迪荡新城，这些项目都拥有强势品牌支持、地理位置优越、盘量较大、规划设计理念与档次均处于绍兴市场较高水平，容易与我项目形成同质化竞争。此外，由于项目意向客户部分极有可能来自柯桥，因此柯桥靠近镜湖开发区边缘的大地瓜渚绿洲、锦城唯美格调，以及柯桥瓜渚湖周边的金科香水湾、锦盛蝶庄也列入调查范围。1、坤和