房地产市场季度报告（二OO七年第一季度）二OO七年三月二十六日—内部资料，请勿外传—目录第一部分宁波房地产市场分析一、07年第一季度市场简析与第二季度市场展望…………………...……....………………….………1二、宁波市房地产备案信息统计…….………………………………………...…………………………………………………..7三、2007年第一季度宁波楼市分析…………………………………………………………………..…14四、2007年第一季度宁波土地出让统计分析……………………………………………...…………...18第二部分宏观政策简析今年全面推行住宅分户验收…………………………………………………………………………...20物权法自2007年10月1日、企业所得税法自2008年1月1日起施行…………………………….27第三部分房地产相关信息2007年一季度宁波相关房地产信息摘要……………………………………………………………...28—内部资料，请勿外传—I房地产季度报告（2007年第一季度）第一部分宁波房地产市场分析一、07年第一季度市场简析与第二季度市场展望1、07年第一季度市场简析A：一级市场特征分析?一季度土地市场依然火热去年年底鄞州古林镇两幅地块由于拆迁因素未及时在年底上市，在07年一月下旬双双以高价被维科和中元房产以308万和294万每亩取得，随后政府对于住宅用地推出暂停，春节后镇海机电园区商住地块推出，被百隆房产以86.38万的高价取得。07年土地推出延续了06年第四季度的火热景象是因为宁波土地推出量已经不能满足房产商的需要，并且有了“僧多粥少”的感觉，同时宁波住宅价格在06年有出现了明显的涨幅，正是这些原因促使土地成交价格出现明显涨幅的趋势。?商业用地供应为主，住宅用地为辅07年一季度，共计推出12幅土地，其中住宅用地只有3幅，其他均为商用和综合用地，相对于06年第四季—内部资料，请勿外传—1房地产季度报告（2007年第一季度）度土地推出，住宅用地的推出量可谓缩减明显。?鄞州为土地市场主角，市中心无土地推出本季土地推出，鄞州区成为重头戏，不仅有两块住宅用地成交，而且还推多相当数量的商业用地，此次鄞州区共计推出8幅地块，总量达到了304.54亩。B：二级市场部分楼盘调研情况汇总?住宅市场部分：天赐佳园为3月10日开盘，至今已经基本销售完毕，只保留商铺部分暂未出售，均价已经达到7800元/M2。整体项目为380套房源，产品配置为小高层和高层住宅，整体规划较为一般，社区档次感较低。该项目在前期规划时曾订出5800元/M2起的销售价格，在去年秋季房展会露面的时候也曾报出7200元/M2左右的均价，而在开盘前也报出7500元/M2的均价，最终开盘定出了7800元/M2的均价，其价格上涨之快令人惊叹。遥想当初“君悦花园”在江东成熟地块以7500元/M2均价推出可谓“厚道”许多。像BOBO城这些滨江楼盘价格制定在现在来看已经偏低，但该项目也有自身优势，靠近东部新城、中信泰富广场和自身项目体量较小都成为较高定价和快速去化的理由。绿城绿园预计开盘期在5月，绿城销售方案几经改动，最终定于精装修出售，均价预计在11000元/M2左右，—内部资料，请勿外传—2房地产季度报告（2007年第一季度）装修成本为3000元/M2，共计4幢高层住宅，373套房源。首期将推出两幢高层，计150套左右。宁波绿园为杭州绿园的升级版本，在杭州绿园的基础上做了相关升级和改动使其在品质上得到了较高保障。为了满足车位配比和人车分流的需要，绿园为此付出了两层地下室的代价，其成本之高不难想象，其最终考虑精装修出售也是从成本和利润角度出发。绿园位于江东沧海路，预计绿园的推出将会带动周边房价的一定上涨。荣安合院，预计定于4.18开盘，均价预计为6400元/M2左右，荣安合院是宁波在“70，90”限制后首个采取了“偷面积”规避政策的第一个项目，荣安合院首期将推出300套房源，目前登记客户已经在1000组左右，其中鄞州客户为主，拆迁户、周边厂区等客源成为主体、江东次之还有部分象山客源和零星海曙客源。通过对于售楼处的了解，消费者对于荣安“偷面积”的户型存在一些疑虑，主要是消费者尚不明白为何偷面积，为何90M2只有一室一厅、110M2户型只有两室一厅，这种户型的实用性如何？到底后期开发商能否将外墙封闭？由此也可看出新型产品要在市场立足需要对消费者进行“一番教育”市场类似该项目的还有雅戈尔世纪花园项目等，对这些项目我部将会重点关注，这些项目的销售成功也将给我方紫郡南侧项目成功提供较好的参照。皇都香溪园，该项目位于丽晶国际北侧，属于海曙成熟地段，项目预计在5月开盘，共计4幢高层，预计售价8500元/M2，目前已经积累1000余组客户。该项目为“方志达”设计，采用创新型两梯三户设计能够保证户户通风—内部资料，请勿外传—3房地产季度报告（2007年第一季度）采光，北侧每隔三层有空中露台，东首西首个设置了阳光玻璃露台。整体小区感觉较为高档精致，在海曙区没有明显推出量的情况下预计该项目销售难度不大。该项目较丽晶国际售价提升大致1000元/M2以上，区域价格提升较为明显。凯德汇豪天下，该项目土地曾创下了宁波“地王”的称号，目前凯德以经装修项目出现，预计售价16000-17000元/M2左右，装修费用在4000元左右，一期预计推出两幢小高层和一幢高层，计174套，主力户型为200M2，主力总价在300万左右，其中还推出360/M2的户型，其在售楼处展出的也是360/M2户型，尽显恢宏大气。一期推出的房源并不是一线江景，未来售价将还有一定提升。同时回想起外滩大厦和日湖花园的定价在当时已属心态较平稳。小结：综合上述这些项目来看，有一个明显特征就是价格有较大幅度上调，无论从那一角度而言，宁波房价上涨已经成为现实。一些高地价高成本项目要借精装修来提高利润也已成为合情合理之事。4月6号春季房交会成为宁波房地产市场一个推波助澜的举动。国家对于住宅市场的连续调控已经抑制了部分“不知情”的群体，可以说很多消费力还没有得到释放，但是住宅产品的刚性需求迟早会显现出来，而理性成熟的消费者依然不多，盲从跟随依然较多，较易形成“羊群效—内部资料，请勿外传—4房地产季度报告（2007年第一季度）应”。现阶段房地产市场可谓“前有阻截，后有追兵”（前宏观调控，后股市红火），但是宁波地产热度依然高涨相信07年宁波住宅市场将会迎来一个持续走高的局面。?办公市场部分：相对与住宅市场的波澜不惊，写字楼市场就显得没那么从容不迫，东部新城、南部商务区、科技园区都将成为未来宁波办公市场竞争的主战场，但是这种竞争危机由于开发的时限性尚未完全显现出来，不少项目也是“小步快跑，上岸为主”。回想06年名汇国际一个月销售80%的速度为业内罕见。春节后宁波市场还没有出现新开办公物业，只有一些存量办公物业在售本部对于鄞州区“广博商贸”和“新洲银座”进行相关调研。本月还将对其他区域办公物业继续调研，其内容后续补充。广博商贸中心，位于鄞州区政府东侧，距离万达广场100米左右，南苑酒店开元酒店分别在南北两侧，交通区位优势明显，这一点从该项目的营销推广中可以明显感觉到（在楼书和屡次的硬广中都是以区位优势为卖点），该项目均价8000元/M2，但据销售人员说此价格还在与甲方协商，但实际情况是已经在按照此价格进行了部分销售，总体销售率接近50%。整个项目外墙采用了铝板装饰，立面档次感较强，1300M2的单层面积配合5部上海三菱电梯也是宁波写字楼主流规划方法。在客源方面该项目还是希望较多的大客户进入，在其5层以上为大客户进行预留，—内部资料，请勿外传—5房地产季度报告（2007年第一季度）希望在短期内快速去化。新洲银座，06年下半年开盘，均价7200元/M2，目前该项目基本去化完毕，该项目为鄞州新城房地产有限公司开发，其背后为鄞州城投公司。项目位置为鄞州行政服务中心西侧，鄞州交警大队对面，相对广博项目位置较差该项目整体规划有一定创新，采用错位板式结构（短板设计），减少了进深，增加通风采光效率。并且采用了“LOW—E第三代低辐射镀膜中空玻璃”即考虑到节能效果又提升项目品质。小结：综合来看鄞州区写字楼市场价格还是处于小幅上涨阶段，主要原因是南部商务区尚未出现，虽然有部分已经在打桩，但是据交付还是需要一定时限，并且具体后期能否为中小型企业提供办公场所也是未知数。可以说在短时间内鄞州区办供市场还是平稳发展为主，后期的竞争威胁依然较大。C：第二季度市场展望?迎来新盘上市的高峰二季度一贯是宁波房产销售的黄金季节，而今年也不例外，诸多新盘即将在二季度房展会前后上市，例如，皇冠花园、ART蓝湾、荣安合院、世纪花园、紫郡四期（小户型）、凯德汇豪天下、皇都香溪园、格兰春天小户型公寓等即将推向市场。—内部资料，请勿外传—6房地产季度报告（2007年第一季度）?精装修产品逐渐浮出随着宁波市场的竞争不断加剧，刚性成本的不断提高，较多的开发商开始选择精装修产品的销售策略，旨在提高利润和产品竞争力，通过对市场的调研得知，凯德汇豪天下、绿城绿园、格兰春天小户型公寓，都将以精装修的方式推向市场，皇都香溪园据迪赛同行透露也将要以精装修的形式推向市场。?万科将开始加大宣传万科进入宁波市场其宣传还是以品牌导入和告知为主，大范围的宣传尚未展开。3月24日万科举行的“业内恳谈会”，吸引了众多宁波发展商和媒体的参与，万科预计在07年八月一期开盘，相信会在销售的黄金季节开展大规模的宣传，以吸引更多客源的注意。二、宁波市房地产备案信息统计1、一季度住宅市场备案统计楼盘名称共计套数01.02－02.0102.02－03.0403.05－0