2008年杭州第八届人居展分析报告作者:基业正青日期:2008.5.225月16日-5月19日，中国（杭州）第八届最佳人居环境展览会在杭州和平国际会展中心和世贸国际会展中心成功举办。本届人居展以“绿色环保、节能减排”为主题，参展楼盘除主城区外，还包括余杭、萧山、富阳、安吉等地。展会期间，参观群众32.9万人次，成交商品房352套，面积40048.25平方米，金额35803.2万元，其中商品住宅312套，面积34137.25平方米，金额29169.21万元。另外，预定商品房446套，其中住宅416套。从人居展和1-4月我市房地产市场运行情况看，消费者依旧持币观望，开发商正在等待时机，成交量虽略有上升但保持着去年一季度低迷时的水平，市场总体依旧低迷；供求关系明显优化，未来一年供应充足，价格水平基本稳定在去年十一、二月的水平。表1杭州1-8届人居展的数据对比届数参展商数参展楼盘数参观人次成交面积成交金额（万人）（万㎡）（亿元）第一届——14.119.4710.78第二届9015036.924.113.35第三届972003725.8415.43第四届10820034.8621.8711.84第五届11521037.320.214.5第六届10013640.7520.6513.36第七届10417044.924.916.4第八届11621032.943.58（数据来源：房展会组委会统计）表2近八届杭州房交会交易情况房交会届次成交套数成交面积(万成交金额均价(元/㎡)㎡)(亿元)杭州第八届人居展（2008-5)35243.588950浙江14届房博会（2007-10）7309.728.799045杭州第七届人居展（2007-5)217724.916.465861浙江13届房博会（2006-9）121815.7510.426616浙江房地产交易会（2006-5）171120.8113.936694杭州第六届人居展（2006-3）160020.6513.366470浙江12届房博会（2005-3）95412.918.316436（数据来源：房展会组委会统计）表3杭州1-8届人居展理念口号对比届数理念口号第一届将“住在杭州”这一理念第一次充分地、具体化地引入了人们的思想，并把它置身于一个国际天平，超越居住本身进入居住文化的界面。第二届以“居住千年”、“政府人居”为口号，围绕钱江时代的水景住宅、旅游与景观房产、智能化住宅、康居工程及城市居民可实现住宅、生态住宅等五个主题进行了人居展示。第三届首次提出“诚信”展览的口号。第四届围绕“倡导诚信，规范市场，促进杭州市房地产业持续健康发展”的主题，展现杭州房地产发展所取得的成果和行业风貌，为公众了解房地产发展情况和选房购房提供场所，接受广大群众和社会各界的检阅和监督。第五届以“绿色生态”为主题，通过对可售楼盘的区位、配套、品质、价位等信息的比较，营造了当今和未来房地产及住宅发展的新趋势、新技术和新理念，展示各家房产企业的优秀产品和企业品牌，以及“住在杭州”的城市品牌。第六届以“和谐人居”为主题。和平国际会展中心以精品楼盘展示为主，体现现代建筑的特色；世贸中心则以“生态”、“绿色”和“旅游”展示为主，尽情体现杭州山水人居的特色。第七届围绕“构筑生活品质之城，促进房地产市场持续健康发展”这一主题，引导房地产市场持续健康发展，打造“生活品质之城”影响力。第八届绿色环保、节能减排回顾本届人居展，主要呈现以下几个方面特点：一、市场发展更趋理性，供需双方相互观望去年四季度以来，国家出台了加强住房保障、加强金融调控力度的房地产调控政策，市场发生了明显变化，市场发展更趋理性。本届人居展上，消费者购房心态比较平稳，不紧不慢，通常是详细了解楼盘的价格、户型、配套、交通等情况后货比三家，排队购房、盲目争购抢购的情况没有出现。开发企业也比较理性，少了噱头，更加务实地把人居展作为展示品牌、展示服务、展示产品的舞台，许多企业甚至将开盘时间定在五月底，以待形势明朗再定销售策略。譬如，坤和的"墙门大宅"西溪里，将于6月首次推出情景公寓和合院排屋；位于之江度假区的新帝朗郡将于5月底开盘；滨江房产的新城时代广2场和千岛湖度假酒店别墅将于5底开盘，等等。另外，房价比较理性平稳。本届人居展商品房成交均价为8950元/平方米，与2007年10月份浙江省第14届房博会商品房成交均价9045元/平方米基本持平，目前我市住房价格水平比较稳定，基本维持前几个月的水平上，根据发改委公布的价格指数，我市1-4月连续四月商品住房价格环比零增长，二手房价格则基本平稳。开发企业开盘定价越来越理性，没有出现大幅降价和提价销售情况。二、住房需求依然旺盛，成交数量持续低迷本届人居展由于奥运火炬传递18日停展一天而增加了夜市，在总量上，人流量较上届有所下降（见表1）。但17日单日人流量达到了13.8万人次，创历史新高，人居展期间意向购房有10054人,这表明居民群众仍热切关注房地产市场发展，对住房条件的改善仍比较迫切，住房需求依然强劲。然而，宏观调控影响人们预期、高昂房价抑制百姓需求，本次人居展期间成交量达到了历史低点，成交面积只有4万平方米，与上届人居展相比，下降了83.94%,这与市区1-4月成交量持续低迷的运行态势基本一致（如图1）。32007-2008年杭州市商品房成交量350033183000241625002018200019812232150012132104100010905000一月二月三月四月套2007年2008年图12007-2008年杭州市主城区商品房成交量注：图中2008年4月份的成交量实际上是3.31~4.27期间的成交量。同时，年轻人成为购房主力。据我爱我家、中原地产等中介公司的统计，意向客户近七成年龄在40岁以下。另外，参观人居展的年轻人、小夫妻数量明显增加，80后年轻人正逐步开始成为买房的重要群体。三、供应结构有所优化，中小户型受到欢迎今年以来，国家住房供应结构调整政策效果开始显现，我市小户型房源供应大量增加，住房供应结构明显优化。根据透明售房网统计，统计1-4月批准预售90平方米以下商品住宅7415套，同比增长624.1%；占全部批准预售住宅49.6%；比去年同期上升34.1个百分点。本届人居展上，小户型房源成为很多楼盘的主打户型，丽江公寓、上河、朗诗国际街区等大多数楼盘都推出了90平方米以下房源。小户型房源也受到了消费者特别是年轻人的欢迎，取得了良好4的销售业绩。据统计，1-4月上市的90平方米房源销售率达到了71.3%，高于平均水平。从本次人居展看，90平方米以下住宅成交套数占到了57.6%。四、新盘展示集中亮相，住宅供应未来充足本届人居展上，参展商数和参展楼盘数分别达到了116家和210个，创历史新高，其中圣奥·领寓、保利·东湾、金隅·观澜时代、雅戈尔·隐寓和西溪晴雪、中都·西溪CIC、联合·格里和麦田、坤和中心、西溪新天地、三墩新天地、天阳·观筑、天宏·紫轩、百家乐·西园、新湖·果岭、金岸提香、新南北·西岸、城建·清水园、绿城·星桥紫桂公寓等大量新盘集中亮相展示，全新面孔的楼盘频现，这些楼盘都将在今年下半年或明年开盘。据杭州市房产局初步统计，2008年全年主城区将上市的住宅量大概在500-550万平方米。而杭州主城区2006年住宅的销售套数为25383套，火爆的2007年的住宅销售量为40058套，因此按100平方米/套计算，2008年的供应基本上能够满足需求。同时，去年我市房地产投资、土地供应都有明显增加，保证了未来市场供给充足。而且，随着国家住房供应结构调整政策的显现，未来90平方米以下的房源将大量增加，这些小户型房源在总价上更具优势。随着我市地铁建设和配套的完善，大量周边区域中小户型房源将更好地满足中等收入家庭的住房需求。5五、营销活动创意多多，打折优惠比较普遍由于当前宏观调控政策不断趋紧，住宅供应未来充足，开发商已明显感到压力。除比拼地段、价格和户型设计，动感十足的个性化展示成为开发商在会展上出奇制胜的王牌。譬如，配着梦露金色假发拿梦露海报女模特、扮演卓别林的男模特……位于丁桥的天阳·观筑在人居展现场推出的"ARTDECO行为艺术展"，很好地勾勒出其"艺术筑品"的定位。位于天城路的精装修酒店式公寓联合·麦田为其主推的40平方米小户型，在展区设计中融入了许多年轻人喜欢的元素。无论是随处可见的稻草小人偶，还是宣传报上的漫画和互动留言板，都迅速吸引了人们的眼球。滨江第一地铁大盘东方郡在展会现场，以一个巨大的落地造型灯，将其两大生活社区IHOME和VLAND自然隔开，定位青年贵族自治区的IHOME区域设置了一些球形的椅子，显得闲适而又时尚。"我们做的是360度精装体系，首创杭城'全程全新全方位'精装体系"，滨江楼盘天鸿·郡邑营销总监魏轶青在现场对于精装修的诠释，也吸引了不少人倾听。为了进一步促使顾客立即下单，开发商采取了一些实实在在的优惠措施，在本届人居展上，无论是否在醒目位置表明优惠折扣，参展楼盘都多多少少有打折现象。譬如，下沙的世茂滨江花园推出按揭9.6折的优惠，如果一次性付款则折扣更低。九堡的万均九月庭院一次性付款有9.7折优惠，按揭9.8折优惠。闲林山水一次性付款有9.5折优惠，商业按揭9.6折优惠；庭院深深设20套特惠房，商业6按揭优惠9.6折，一次性付款9.5折。西鉴枫景一次性付款可打9.8折；如果按揭买房买车库，车库可享受9.3折优惠。在钱塘江南岸，金色钱塘在房交会期间推出优惠，一次性付款9.9折后再减5000元，商业按揭9.9折；湘湖的林之语在房交会期间推出优惠措施，每平方米减100元，同时享受99折优惠。钱江新城的钱江国际在房交会