2008上半年杭州主城区住宅市场盘点2007年年中以来，国内楼市掀起了一波非理性的发展热潮。住宅成交量价齐飞，土地市场地王频出，“面粉贵过面包”的疯狂现象屡见不鲜。楼市的非理性狂欢，逼得政府频出狠招，加息、信贷紧缩、二套房、三万方，一条条重磅政策横空出世，直击命门。在政策的重压下，传统的“金九银十”定律失效，价格也止住了疯长的步伐，楼市自此进入观望调整期。岁末年初，正当业界各方对０８及后市走势雾里看花之际，王石的“拐点论”，潘石屹的“百日巨变”先后抛出，在业界掀起了轩然大波。在“拐与不拐”、“变与不变”的争论声中，楼市不觉间已走过了半个年头。在这半年中，杭州楼市走势如何？当前的现状意味着什么？对后市的走势判断又有着怎样的启示？本文将从市场供求结构，价格走势及土地市场行情等方面入手，并结合历年数据对比分析，对08年上半年楼市作出总结性盘点，并对下半年走势作出预测。1、市场供求盘点1.成交量价盘点?成交量表现：延续去年年末颓势，总体成交量持续低迷。个案楼盘销售呈两极分化态势，高品质，高性价比楼盘继续受到市场追捧，品质一般，定价虚高的楼盘将在竞争中举步维艰。经历了07年年中的疯狂，杭州楼市自去年9月起进入观望调整期（见图1）。步入2008年以来，杭州楼市延续了上年末的颓势，整个上半年，杭州主城区一手住宅成交量持续在低位徘徊（见表1）。低迷的市场行情，让业界各方对5月份的房交会寄予了厚望，但事实一定让很多人失望。作为传统的楼市风向标，5月份的房交会并未能带来任何转机的讯号。在经历了短暂的销售高潮后，成交量于6月份便迅速回落。易居地产研究院统计结果显示，整个上半年，杭州主城区累计成交住宅10247套。与去年同期相比，跌幅达41.8%，基本回落至2006年同期水平（见表2）。在总体成交低迷的同时，绿城蔚蓝公寓，万科金色城品，天阳上河等个案楼盘却依然延续了去年年中的热销效应。其中，金色城品甚至在开盘当天就宣告售罄。易居地产研究院认为，这些楼盘的逆市上扬，带来的并非市场全面转暖的讯号，而是预示着一个两极分化1时代的到来：即高品质，高性价比的楼盘将继续受到市场追捧，而品质一般，定价虚高的楼盘将在竞争中举步维艰。?成交均价表现：仍处高位运行，但已无明显上升趋势。在成交量持续低迷的同时，08年上半年的主城区的成交均价却一直处在14000元/平米的高位运行。统计结果显示，08年上半年，杭州主城区的一手住宅成交均价为14245元/平米。与去年同期相比，涨幅高达43%（见表2）。值得引起注意的是，尽管今年以来，杭州主城区的一手住宅均价一直居高不下，但其月度走势已无明显上升趋势，易居地产研究院认为，这是由于在低迷的市场行情下，开发商在价格策略上已日趋审慎的结果。类似去年年中的价格连续跨级提升现象，短期内不会重现。图1:2007年以来杭州主城区一手住宅成交量价走势图600018000非理性发展期观望调整期16000500014000400012000)米)平套/(10000元数3000(套8000价交均成20006000交成40001000200000-1-2-3-4-5-6-7-8-9012-1-2-3-4-5-6777777777-1-1-1888888000000000777000000000000000000000000222222222000222222222成交套数成交均价表1：2008年上半年杭州主城区一手住宅成交明细名称1月2月3月4月5月6月合计成交套数1577909150118352994143110247（套）成交面积179828958571693842036673228601616591133257（平米）成交均价14997119971438415842134731412314245（元/平米）2表2：08年及历年上半年一手住宅成交量一览表时间一手住宅成交量变动幅度一手住宅成交均变动幅度(套)价（元/平米）05年上半年6554-8697-06年上半年10517+60.5%9460+8.8%07年上半年17611+67.5%9961+5.2%08年上半年10247-41.8%14245+43%注：08年数据统计期为：2008年1月1日—2008年6月26日数据来源：易居中国房地产研究院2.供求结构盘点?供应结构：90/70政策效应凸显，新推房源中，90方以下中小户型已占半壁江山，120方以上中大户型比例显著下降。90/70政策推行已逾2年，其对供应结构的影响效应也已悄然凸显。易居地产研究院统计结果显示，2008年1月1日至2008年5月26日期间，杭州市主城区一手住宅新增房源中，90方以下中小户型比例高达49.8%，与去年同期，增幅达到31.6%；90—120方的经济户型所占比例基本不变，维持在23%左右；120-144方及144方以上的舒适享受户型比例下降趋势明显，分别仅占16%和11.1%，降幅分别高达19.2%和12.6%（详见图2，表3）。由此可见，在90/70政策影响下，杭州主城区新推住宅房源结构已呈现明显的小型化趋势。可以预见，随着时间的推移，90/70政策的效力将进一步显现，可供购房者选择的中小户型房源将会逾加丰富。这对经济承受能力有限，家庭结构简单的青年置业群体而言，无疑是个重大的利好。3图2：08年1-5月与去年同期新增房源各面积段户型比例对比60.0%49.8%50.0%40.0%35.2%30.0%22.9%23.1%23.8%20.0%18.2%16.0%11.1%10.0%0.0%90以下90-120120-144144以上07年1-5月占总体比例08年1-5月占总体比例在供应结构变化的同时，供应总量亦有较大变化。统计结果显示，08年1-5月份（截止08.5.26），杭州主城区新增一手住宅房源18446套，同比增幅高达94%。易居地产研究院认为，新增供应量的加大，与杭州前两年的土地出让节奏有关，并且会对当前以及未来一段时间内的销售形势造成不利影响。分面积段来看，受90/70政策影响，90方以下的中小户型数量开始飞跃性增长，其涨幅高达430.5%。90-120方的中等户型数量亦有显著增幅，达到了95.8%。120方以上的中大户型数量则均呈小幅下降趋势（详见图3，表3）。图3：08年1-5月与去年同期新增房源数量对比1000091899000800070006000500042554000334329523000217322581732205020001000090以下90-120120-144144以上07年1-5月新增供应（套）08年1-5月新增供应（套）4表3：07年1-5月与08年同期主城区新增住宅房源面积结构对比面积段07年1-5月08年1-5月相对比供应量同例增幅比增幅新增供应占总体比例新增供应占总体比例（套）（套）90方以下173218.2%918949.8%31.6%430.5%90-120方217322.9%425523.1%0.2%95.8%120-144方334335.2%295216.0%-19.2%-11.7%144方以上225823.8%205011.1%-12.6%-9.2%合计9506100%18446100%-94.0%注：截止写稿日，08年数据仅能获取到5月27日以前数据，故本表格统计时间段调整为1月1日—5月26日?成交结构：总体成交低迷之时，90方以下户型的成交表现却极为活跃，其比例已近半壁江山，俨然扮演起了救市主的角色。120方以上户型成交萎缩明显。伴随供应结构的变化，成交结构也发生了相应的变化。统计结果显示，08年1月1日至5月26日期间，杭州主城区一手住宅成交房源中，90方以下的中小户型比例高达46.7%，这与同期新增房源中该面积段的比例（49.8%）形成了呼应。而在去年同期，这个比例仅为12.7%。90-120方的中等户型比例为18.6%，同比下降2.2%。120-144方及144方以上的舒适享受户型比例下降趋势明显，分别仅占16.0%和11.1%，降幅分别高达19.2%和12.6%（详见图4，表4）。图4：08年1-5月成交量各面积段比例对比50.0%46.7%45.0%40.0%35.5%35.0%31.2%30.0%25.0%20.6%21.3%20.0%18.6%13.5%15.0%12.7%10.0%5.0%0.0%90以下90-120120-144144以上07年1-5月占总体比例08年1-5月占总体比例在成交结构变化的同时，各面积段成交量的绝对数量亦有较大变化。统计结果显示，085年1-5月份（截止08.5.26），杭州主城区成交一手住宅房源7832套，同比下降22.6%，成交量萎缩态势明显。有趣的是，在总体成交低迷的行情下，90方以下户型的成交表现却极为活跃，为3655套，同比增长高达184.4%，俨然扮演起了救市主的角色。其他面积段户型的成交均呈明显下降趋势（详见图5，表4）。图5：08年1-5月与去年同期各面积段成交量对比400036553595350031593000250020802000166614561500128510551000500090以下90-120120-144144以上07年1-5月成交量08年1-5月成交量表4：07年1-5月与08年同期主城区住宅成交房源面积结构对比面积段07年1-5月08年1-5月相对比成交量同例增幅比增幅成交量（套）占总体比例成交量（套）占总体比例90方以下128512.7%365546.7%34.0%184.4%90-120方208020.6%145618.6%-2.0%-30.0%120-144方359535.5%166