桐乡市市场环境调查分析【】远大全程房产运营机构策划总监：潘幽冰联系电话：13085653755QQ：13735139电话（Tel）：0579-85591578传真（Fax）：0579-855917812008-1-09一、市场环境调查分析1.1桐乡房地产市场发展情况分析↘.出现供给量高峰，竞争相当激烈。桐乡房产开发投资增长迅速，2003年桐乡的房产开发投资额、土地供应面积都到达高峰期，从而开工面积达到高峰，2003年开工面积60.1万平米，而2004年1-6月开工量增长更是迅速，新增开工量40万平米左右，今明两年将出现供给量高峰，竞争相当激烈。如2003年房地产项目用地总供给为142公顷，按容积率1.2计算可建商品房170万平米，比2002年增加77%，而同期商品房销售加预售面积总共也只有55万平米，以此销售规模足够维持2-3年的开发销售量。桐乡2001年以来房产开发完成投资额）10元82001年亿6（2002年4额22003年资投01年份桐乡2000年以来房产开发项目供应土地面积150公（100积）2000年面顷502001年地2002年土02003年1年份桐乡2000年以来房产项目开工面积方80平万602000年（）402001年积米面202002年工02003年开12004年预计年份桐乡2000年以来房产项目销售（预售）面积方100平2000年万）502001年（米积2002年0面2003年12004年预计年份↘.房价快速增长，制约了工薪阶层的购房力，近期增幅趋缓。桐乡城区的商品房销售价格由2000年的1189元/平米，上涨到2004年的2850元/平米，上涨的速度和幅度都很高。桐乡商品房销售价格指数增幅与GDP增幅之比在2002年和2003年均超过合理值1.8。在2001年桐乡的房价增速和居民收入增速之比尚在合理范围内，而2002年和2003年则远远大于最大合理值2。而桐乡居民的人均可支配收入的增幅成下降趋势，居民手头的购买力增长放慢。居民的购房能力将受到限制。但从整体水平与周边城市相比仍处于低位，属于合理范围。目前新增供应量大幅增长、供求关系趋于基本平衡甚至略微供大于求的情况下，房价涨幅趋缓，并逐步趋于稳定。桐乡2001年以来商品房销售价格指数增幅与GDP增幅之比3）%22001年（1率2002年比02003年1最大合理值年份桐乡2001年以来人均可支配收入增幅20）2001年%15（102002年幅52003年增01年份桐乡2001年以来房价增速与收入增速之比8）%62001年（4率22002年比02003年1最大合理值年份1.2住宅供给市场特点调查分析：表1.楼盘名称凤凰新城新天地丰润·国际花园开发商宝业凤凰三昕房产丰润房产地理位置振兴东路菊花仙子东振兴东路、世纪大道振兴东路菊花仙子东北南角交叉口角占地面积84809m25000多m2东面1-3期50亩总建筑面积83396m214500m213万m2当期推出量一期多层100余户1幢58户高层82户一期1幢11层22户物业类型多层(20幢)、小高层(61幢多层、1幢小高层小高层（11层）、高层幢)（15层）（19、31层）绿化率35%左右30%左右35%左右环境特点中央大花园、园林水景景观内庭院有中央花园，4000m2空中花园的绿化带户型面积84-191m2132-240m2三期154-202m2主力户型多层120m2140m219层150m2小高层190m231层200m2配套情况小区会所六重智能保安系统小区封闭式智能化管理，有会所、健身房价格（中心价）多层2800元/m2商铺一二层9800一、二期3000元/m2小高层3400元/m2元/m2、三层4500三期未定元/m2、四层5000元/m2，小高层3000元/m2开盘时间2004.7初定2004.7开盘2004.8月销售情况签约情况一般，签约预定留余5套一二期基本售罄率不到30%预定情况一般客源客层公务员、教师、个体公务员及个体公务员、濮院等地个体老板、大企业高层领导工程进度在建在建三期正在打桩物业收费多层0.6元/m2小高层1元/m20.9-1元/m2小高层1元/m2交房时间2005.122005.5初定2006年年初车库/车位底下汽车位8万/个汽车库6.5万/个汽车库8万/个备注一期推出多层4、5、7、8、9、预约金10万，准备在一、二期仅余2、15楼2套，12、16号楼，小高层6号2004.7签合同，留余5三期接受预订5万/套，高楼（11层）套在1、12、13、14层层东25层西30层，整个8112266811222181841118184333小区10幢8183299表2.楼盘名称翰廷河坊人家南华·碧水云天开发商航程置业嘉园房产南华房产地理位置逾桥路、稻乐路交叉口逾桥路、北门大街叉口庆丰北路299号占地面积5万m2左右10万m2400亩总建筑面积12m217万m233万m2当期推出量一期叠加44套一期推出叠加别墅56共1800户，一期750户，套，多层244户一标段售罄，现推240户物业类型叠加别墅、小高层多层、叠加别墅、小高多层、联排层（11、12层）绿化率40%左右35.3%35%左右环境特点中央庭院融汇水景与中央水景，宅间景观中心花园、水舞广场、下沉树景、西北天然河环抱水道、林间溪流与休闲式滨水广场坪户型面积190-300m2102-302m284-164m2主力户型190m2多层125m2多层120-130m2叠加别墅250m2排屋250-370m2配套情况敞开式会所、健身房、小区会所、网球场、幼豪华双会馆、健身房、游泳咖啡吧等儿活动中心池、双网球场等价格3600元/m2，开盘期间多层2600元/m2多层2600元/m2（中心价）汽车库、房价优惠1万叠加3600元/m2联排5000元/m2开盘时间一期2004.6.27一期2004.62004.6.28二期2004.11销售情况已售约10套多层70%，联排60%一期一标段售罄，二标段刚开盘，销售一般客源客层个体老板、私企老板、多层客户为普通市民、本地普通市民、教师、公务企业高层及公务员中教师、公务员。排屋主员、部分嘉兴等外地的投的高级干部要是本地及濮院、乌镇资客的私区老板、个体商户工程进度在建在建在建物业收费未定多层0.6元/m2多层0.6元/m2叠加未定别墅未定交房时间2005年9月2005.122005.7车库/车位汽车库7万/个，车位未定汽车库7.4-9.6万/个，未定自行车800-1000元/m2备注一期推出叠加别墅44套，开盘期间最多优惠3个点，景观房东边套与中间套差价小高层2幢14层（156二期开盘时间约2004.11约200元，一般差价约80元，户）将在10月左右推出推出3幢小高层楼层差价约50元整个小区的窗玻璃都采823188888813882004.7底推别墅用幕墙玻璃8080088808168889816788981658表3.楼盘名称世纪高尔夫汇宇·都市花园北港绿苑开发商华盛机构、世纪房产汇宇营建集团舜大房产地理位置中山东路、世纪大道交桐乡市政府、会展中矛盾东路、世纪大道叉口心南侧占地面积4万m2约250亩约5万m2总建筑面积10万m2约15万m2约7万m2当期推出量一期推出500户无无物业类型小高层（11层）、高层多层多层（18层、22层）绿化率近40%30%左右35%环境特点4800m2水域环绕、下组团绿化两面环水，百米绿化沉式中心广场、人车分环绕小区，二座公园流近在咫尺户型面积122-300m2100-180m2102-220m21-2为复式设计主力户型150m2150m2130m2配套情况小区会所、网球场小区会所楼宇可视对讲系统，户外红外线防盗及小区智能化管理价格（中心价）3400元/m22600元/m22600元/m2开盘时间2004.52004.32004.3销售情况70%一期售罄98%客源客层公务员、濮院个体老板、本地普通市民为主本地普通市民为主私企老板工程进度在建在建在建物业收费1.1元/m20.7元/m20.6元/m21.3元/m2交房时间2005.12一期2004.102004.8车库/车位车位未定自行车库700-1000自行车库1000元/m2元/m2汽车库6-9万/套备注景观房西边套靠世纪公园小区总户数约800户小区总户数400多户与中间套的差价500-600二期最快年底推出80718888070022元，非景观差价40-50元，81856668026677楼层差价80-100元，二期有单身公寓80708888070988表4.楼盘名称桂花城华庭丽晶华银·春天花园开发商桐昆房产华庭房产华银房产地理位置石门路、环城西路交叉环城西路、体育路交振兴路、环城东路交叉口叉口口占地面积128亩153亩84282总建筑面积145660m210万m223万当期推出量无无无物业类型多层多层、小高层、高层小高层（9、11、12层）（18层）绿化率35.5%45%未定环境特点中心景观花园、喷泉广未定未定场户型面积86-150m2150m241.71-170.80m2主力户型120m2150m2主力户型130m2配套情况小区会馆，网球场，未定未定幼儿园等价格（中心价）一期2300元/m2未定未定二期2500元/m2开盘时间二期2004.72004.112004.10销售情况一期售罄未销售未销售二期未销售客源客层本地居民，个体及外未知未知来经商者工程进度在建未开工已开工物业收费未定未定未定交房时间一期2004.12未定未定车库/车位一期地下汽车库6.5-未定未定6.7万/个，地面汽车库8万左右/个备注二期1幢9+1小高层小高层、高层精装修，一期推