合肥房地产2007年度回望2007年，合肥楼市是不平静的一年，在这一年中，伴随着政府调控、银行利率调整、二手房征收营业税，个人所得税等诸多因素影响着合肥楼市的发展。而同时，合肥楼市也随着合肥GDP的飞速发展而抓住机遇快速发展。随着合肥大拆违、大建设而一步步创造着奇迹。本专题将从楼市回顾、各大行政区楼市情况，回顾了2007年合肥整体楼市情况，带你一起解读2007年合肥楼市，并且预测了2008年合肥楼市发展方向。一、住宅市场分析2007年全市房地产开发企业937个，开发项目554个。房地产开发购置土地总面积365.62万平方米，与上年同比增长23.6%；完成开发土地646.98万平方米，与上年同比增长87.14%；房地产投资373.6亿元，其中住宅投资276.5亿元，与上年同比增长41.82%、27.87%。开发企业投入资金当中，国内贷款占16%，利用外次占1.25%，自筹资金占24%，收取定金、预付款和个人按揭款占58.6%全年施工面积累计3331.3万平方米，其中住宅2705.13万平方米，同比增长34.79%、35.33%；新开工面积1615.32万平方米，其中住宅1285.5万平方米，同比增长36.15%和31.4%；竣工面积871.9万平方米，其中住宅714.9万平方米，同比增长16%、17.2%。第1页共68页2007年商品住宅房价格变化不大，始终在2900~3300元/平方米上下浮动。2500元/平方米以下占总套数11.8%，占总面积的14.1%，3000元/平方米以下占总套总套数的22.9%，占总面积的23.2%；4000元/平方米以下占总套数的47.39%，占总面积的45.6%，5000元/平方米以下占总套数的15.5%，占总面积的14.24%,5000元/平方米以上占总套数的2。4%,占总面积的2.7%。2007年全市住宅商品房网上销售备案78292套，面积890.03万平方米，分别同比增加了92.56%、90.60%。其中144平方米以下的普通住宅商品房销售67824套，面积706.86平方米，分别占全年销售所有住宅商品房的86.63%、79.42%；同比增加91.48%、89.86%。90平方米以下小户型房屋销售19834套，142.99万平方米。分别占全年销售所有住宅商品房子的25.33%、16.07%；同比增加110.04%、120.39%。从以上几组数字看，2007年90平方米以下小户型住宅商品房市场有了长足的进展，显现了2005年开始的房地产宏观调控的结果，而且日前市场自住购房人群购卖面积意向相对集中在80—110平方米区间，2007年全年的销售数字也显示出了这种市场取向。市场均衡发展的第二方面体现在全市的各区域分布上，详见下图：第2页共68页2007年合肥九区住宅商品房新增、销售面积图（万平方米）18017016215816015014012611612011010098100828580606360453740303019200包河区滨湖区高新区经济区庐阳区蜀山区新站区瑶海区政务区全年新增销售面积全年销售面积2007年全年住宅商品房月均销售面积为74.17万平方米，回看2006年，月均是36.91万平方米，单月超过40万平方米的有6个月，且基本是2006年的下半年。两年间，月售40万平方米住宅商品房保持了8个月，50到100万平方米有5个月。2007年全市新批预售住宅许可住宅商品房681.57万平方米，网上销售备案890.03万平方米，这就意味着去年把全年新增商品房面积全部卖掉，还“消化”了历年积压积压存量商品房208.46万平方米。（只是面积数字加减，不表示2007新增商品房全部卖掉）。第3页共68页2007年合肥住宅商品房每月销售面积图（万平房米）14012011211810510910098808260575860404243282001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2007年合肥住宅商品房分月销售走势图从下图可以看出，蜀山、包河、新站占据了全市总销售额的55%，尤其是包河区、蜀山区还位于全年住宅商品房销售的第二和第三位，但蜀山、包河、新站三个区还是有区别的，新站区板块开发比较均衡，火车站站前板块、站后板块及西板块，都有不错的销售业绩，较低的销售均价也是助了新站区一臂之力。蜀山区的开发略显不均衡，项目相对集中在长江西路、潜山路、望江西路和合作化南路周边及其合围的区域内，其销售业绩也主要源于此板块。史河路以北、潜山北路、清溪路沿线项目少，相对受消费者冷落，对全区销售业绩贡献不足。包河区就更显不均衡，2007住宅商品房销售业绩主要来自马鞍山南路、太湖东路和望江东路沿线，在徽州大道和金寨路之间第4页共68页及南二环周边明显开发不足。2007年合肥九区住宅商品房销售比例滨湖区经开区新站区2%12%16%高新区6%庐阳区9%包河区瑶海区19%9%政务区8%蜀山区19%名次销售套数销售面积销售金额销售均价2006年2007年2006年2007年2006年2007年2006年2007年1蜀山区新站区蜀山区蜀山区蜀山区蜀山区高新区高新区2新站区蜀山区新站区新站区包河区包河区政务区包河区3包河区包河区包河区包河区新站区新站区包河区蜀山区第5页共68页4经开区经开区经开区经开区经开区经开区庐阳区政务区5庐阳区庐阳区庐阳区庐阳区庐阳区庐阳区蜀山区瑶海区6瑶海区瑶海区瑶海区瑶海区瑶海区瑶海区瑶海区庐阳区7政务区政务区政务区政务区政务区政务区新站区新站区8高新区高新区高新区高新区高新区高新区经开区滨湖区9—滨湖区—滨湖区—滨湖区—经开区2007年合肥九区住宅商品房销售排名表截至2007年11月，合肥市八个中心城区采用招挂方式供应土地仅为190万平方米，大大少于往年的供应。拿地渠道规范化，导致土地拍卖竞争日趋激烈，地价不断提升。2007年合肥土地挂牌、拍卖平均地价达到217万/亩，摊薄容积率后住宅用地楼面地价达到925/平方米。下图为合肥历来土地招拍挂情况：各年招挂拍情况（万平方米）　2004年2005年2006年2007年住宅类173.35301170.6101第6页共68页商业类39.515.933.132办公类00.6730.82.2综合类157.75156.232249.9合计370.6473.8266.5385.12007年，合肥房地产整体市场上涨较快，楼市在次受到投资客的关注。以纯投资、投资兼顾自住为目地的购房群体比例有所上升。购房者控制投资总价导致的最直接结果就是对面积的需求大幅度减少。年初与年末相比，100平方米以内的小三房和80平方米左右的舒适两房成为购房者的首选，约占整体需求的70%以上。见下图：（共六幅，）第7页共68页2007年全年购房者年龄变化图50岁以上41-50岁36-40岁31-35岁30岁以下0%10%20%30%40%50%60%70%年初年末从上图我们可以看到在整个购房人群众当中，青年及中青年人群众在购房者中占半数，他们是房地产市场销费的主力军，30岁以下购房者比例大幅上升，由年初的21%上升到年末的60%。第8页共68页2007年合肥全年主力购房群体收入变化15-20万元10-15万元5-10万元3-5万元3万元以下0%10%20%30%40%50%年末年初从这张图可以看出，虽然工资有调整，但年轻的购房者与年龄较大的购房者相比，家庭收入不高，一定程度上影响购卖力水平。第9页共68页2007年合肥全年购房者预期价格变化2007年全年合肥购房者预期总价变化（万元）50以上4501-5000元46-504001-4500元41-453501-4000元31-403001-3500元26-303000以下20-250%10%20%30%40%50%60%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%年末年初年末年初在价格预期方面，由于现在购房者将购房区域多定位在二环以外及价格较为便宜的区域，因此预期在3000以下的比例有所上升，但也有一部分购房者对房价的预期较高，基本接近目前3500-4000元/平方米的市场价格，受住宅单价的提高，与年初相比，大多数的消费者选取了控制部份的方式，预期总价在30万以下成为现在市场主流。约占70%以上。第10页共68页2007年全年合肥购房者购房目的变化2007年全年合肥购房者面积需求变化（平方米）180㎡以上自用兼投资141-180㎡121-141㎡投资101-120㎡80-100㎡自用80以下0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%年末年初年末年初2007年，合肥房地产整体市场价格上涨较快，楼市在次受到投资客的关注，以纯投资、投资兼自住为目的的购房群体比例有所上升，购房者控制总价导致最直接的结果就是对面积需求大幅小。市场上80-100平方米成为购房者的首选，约占整体市场需求的70%。第11页共68页2007年全年合肥市分区销售情况　销售套数销售面积销售金额销售均价（套）（平方米）（万元）（元/平方米）　蜀山区136531635357.92581183.063553.86庐阳区7810869263.7282470.723249.54包河区135331474693.8560663.93801.9瑶海区6979775842.74255703.373295.81住高新区3573443720.54172675.913891.55宅经开区109591315375.51350798.622666.91政务区5243662774.66229091.653456.55新站区1487