安徽六安住宅市场调研报告目录：一、六安市宏观市场环境分析二、六安市房地产市场产品现状9三、六安市房地产市场消费群体分析第一部分六安市宏观市场环境分析（一）、六安市宏观经济发展状况1、国民经济稳步发展——十五期间生产总值年均增长9％，超计划目标1个百分点，总量达到312.8亿元，人均达到611美元；财政收入同口径年均增长9.2％以上，超计划目标1.2个百分点，总额达18.7亿元。2、经济结构逐步优化——三次产业结构比例由2000年的37.5∶31.5∶31优化为2006年的26.7∶33.5∶39.8。其9中，第一产业增加值年均增长3.3％，农业基础地位加强，第二产业增加值年均增长12.5％，成为拉动经济增长的主要因素，第三产业加速发展，三产增加值年均增长11.4％，旅游、房地产、信息、连锁经营等新兴产业发展势头强劲。3、对外开放成效明显——招商引资取得历史性突破，五年累计到位境内资金144亿元，利用境外资金1.74亿美元。华电六安电厂、长江精工等一批重大项目入驻境内。对外贸易快速增长，五年累计外贸进出口总额5.5亿美元，年均增长21.2%；其中出口累计完成5.3亿美元，年均增长21.4%，超计划目标6.4个百分点。4、城乡居民生活水平逐年提高——十五期间农民人均纯收入年均增长7.5%，超过计划目标1.5个百分点，2005年达到2255元；城镇居民人均可支配收入年均增长12.7%，超过计划目标6.7个百分点，2005年达到7810元。9但需要说明的是：虽然十五期间经济发展取得明显成效，但相比而言，六安市的总体经济水平仍处于落后地位。据统计，至2005年末，全市人均GDP仅相当于全国的三分之一，全省的二分之一；农民人均纯收入相当于全国的69%，全省的86%；城镇居民人均可支配收入相当于全国的74%，全省的93%；工业化率分别比全国、全省低16.2和13.3个百分点；城镇化率分别比全国、全省低14.3和6.3个百分点。（二）、土地级别与用地规划1、国有土地级别划分：一级土地主要分布区位——东至新淠河河沿，南至皖西东路和大别山东路南侧200米以及梅山南路大桥以北西侧200米范围，西至解放路西侧200米范围，北至人民路北侧200米及球拍路两侧200米范围闭合区域。二级土地主要分布区位——东至淠河总干渠以及皖西大道西段两侧200米范围，南至梅山南路桥向西沿总干渠、振华路南侧200米范围，西至磨子潭路两侧200米，北至皋城西路北侧200米及梅山北路两侧200米的闭合区域。另外，火车站站前区的梅山南路、解放南路、佛子岭中路两侧200米范围内地段也属二级土地。9三级土地主要分布区位——东至宁平路东侧200米及皖西大道两侧各200米和安丰路两侧各200米范围、南至佛子岭东路两侧200米、火车站站前广场二级地段以外的区域，西至磨子潭路以西200米向北沿老淠河至农科所，北至梅山北路与解放北路交汇处沿手拖厂以南向东至淠河总干渠范围内的闭合区域。四级土地主要分布区位——东至六安经济技术开发区(除三级土地外)，南至312国道和小华山园艺厂，西至三里街、六安师专，北至光华厂、市化肥厂、污水处理厂以及解放北路两侧200米范围的闭合区域。五级土地主要分布区位在四级土地区位以外的城区边缘地带。2、土地储备状况城市近期规划居住用地1038.17万平方米，远期规划1598.58平方米。城市发展储备土地主要分布在城市东南部，312国道以南，宁西铁路以北的部分区域以及城西南，佛子岭路以南、312国道以北的区域。总体上讲，未来土地市场供应体量较大，新增土地主要集中在开发区和火车站北部和政务新区；存量土地对房地产市场的供应较强，说明六安市政府在未来旧城改造上建设力度较大，将对整体房地产市场及居民生活水准的提高产生积极影响。93、土地出让与开发结合过去两年的情况，土地市场出让和开发比较活跃，在总体储备总量的支撑下，开发空间较大，房地产项目开发2004年来明显增多，房地产开发项目增速较快，竞争将趋于剧烈，但土地的价格仍在一个稳步上涨的层面上前行。9第二部分六安市房地产市场产品现状据天仕实地调研，目前六安市商品房市场总体势态良好，大部分项目的销售率较高，住宅的市场价格显现出9稳步上升的势头，市场前景总体乐观。（一）、区域房地产市场概况截止至2006年底，参与六安房地产开发的企业已达到了79家，平均从业人数3007人。06年完成投资总额230955万元，其中住宅类项目有157430万元。当年商品房销售面积达到了1526847平方米，住宅面积比重较大，总成交1266345平方米，占总量的83.1％。据统计，2006全年全社会固定资产投资173.7亿元，比上年增长49.2％。其中房地产开发投资23.1亿元，比上年上升55％。9近年六安市固定资产投资情况200000060.00%1800000160000050.00%140000040.00%1200000100000030.00%80000060000020.00%40000010.00%20000000.00%2003200420052006固定资产投资额（万元）同比增长（％）由上图可知，近年来六安固定资产投资额年年递增，呈阶梯式发展。2003年和2004年的同比增长率分别为16.8％、29.3％，2005年和2006年固定资产投资额继续增加，分别为35.7％和49.2％，增长率快速上升。而在房地产开发投资方面，除2005年相比上一年下降了4.2个百分点，房地产投资总体态势呈向上发展的趋势。随着各一9线城市房地产市场的投资态势趋缓、开发成本的增加、价格和利润空间的逐渐缩小，如六安这类的二、三线城市的房地产开发市场还存在较大的利润空间，这是一个有利的市场因素。近年六安市房地产开发投资情况140000070.00%120000060.00%100000050.00%40.00%80000030.00%60000020.00%40000010.00%2000000.00%0-10.00%2003200420052006房地产投资额（万元）同比增长（％）92005年商品房屋销售面积85.9万平方米，增长5.1％；实现销售额11亿元，增长6.8％。2006年商品房屋销售面积152.7万平方米，增长77.8％；实现销售额28亿元，增长155％。从近几年的数据来看，商品房销售在经历了2004和2005年两年较为平稳的发展后，市场又将开始新一轮的发力，把商品房的销售带向一个新的高度。（三）、区域板块现状单位：平方米9楼盘数量规划总量已售总面积未售总面积所属区域城东区3340000110000230000城南区71860000900000960000城西区130000070000230000城北区3530000370000160000城中心区8960000560000400000总计223990000201000019800009为便于分析，我们将六安市分为上述五大区域，划分界限如下：城东区——指淠河总干渠以东、皖西大道沿线区域城南区——指龙河路以南、解放南路及梅山南路沿线区域城西区——指磨子潭路以西区域城北区——指光明路以北区域城中心区——指光明路以南、淠河路以东、龙和路以北、淠河总干渠以西区域1、目前全市住宅未售总面积近200万平方米，未来的市场供量仍然比较充足，因此本案的销售策略因以“快”为主，以免在市场后续供应不断出现的情况下不断的面临较多的竞争对手。从分布区域上看，城南区和城中心区是项目密集开发区域，也集中了较多的未开发地块，未来的新推项目也会比较多，因此这两个板块内的市场竞争会相对更激烈些。本案处于城中心区，目前附近已有几块准备动工施建的地块，由于所处的地理环境相似，各方面的条件及资源雷同，因此本案需要在前期做好充分的准备，以避免同质化竞争带来的不利因素。92、目前城中心区大部分项目已进入尾盘销售，阳光威尼斯为新开盘，其总量达到了30万平方米，而该区域总供应量为40万平方米，剩余约10万平方米的房源为区域内给项目的尾盘总和。阳光威尼斯所处位置离开本案较远，诉求点与本案也形成了一定的错位，因此并没有太多的直接竞争。而本案所在地块附近的项目可供选择的房源不多，主要为大房型和多层的顶楼复式房，这是本来的有利因素之一，但这些尾盘房源在价格上存在一定的优势。3、城中心区和城南区是六安市房地产开发的主要区域，本案位于城中心区，站在宏观的角度上，本案不仅要在附近区域的同质化竞争中脱颖而出，具备一定的竞争力，同时也要充分考虑城南区项目和本案的区位竞争。总体来说目前城中心区属于起步比较早的区域，各项生活设施比较完善，商业配套也逐渐兴起，商业业态档次较高，并出9现了一些主题市场。教育资源是这个区域的另一个优势所在，六安一中、三里桥小学、皋城中学都是区域内的优质教育资源。城南区属于新开发区域，整体区域规划更合理、更人性化、临近六安的对外交通枢纽火车站，未来有更好的发展前景，但该区域的整体软硬件的成型成熟还需要一段时间培养，目前改区域内的生活设施还不甚完善。总体来说，这两个区域内的项目还是存在一定程度的竞争，价格相差不大，又各具特色。（四）、项目规划形态单位：平方米物业形态多层小高层、高层别墅商业9区域城东区27000070000/20000城南区14600003200008000030000城西区270000//30000城北区530000//80000城中心区670000230000/300000总计3200000620000800004600001、目前六安市项目规划形态比较单一，多层建筑形态是市场主流，目前不少楼盘引入了小高层这一形态，本案也有小高层房型。小高层在六安的市场前景