池州晋丰置业房地产有限公司专项市场调研报告清溪南苑和城中村项目思汉地产2007-12-28目录第一部分：市场调查槪述1第一节：城市概况.........................................................................................................................6第四节：本部分小结..................................................................................................................25第二节：商业消费者调研..........................................................................................................92结束语...........................................................1032第一部分：市场调查概述第一节：市场调查序言思汉公司市场调查人员于11月10日——16日对池州市主要城区房地产市场进行全面调研，对主要在售项目、竞争对手作深入调查，同时与消费者、媒体、业界人士、销售人员等进行多方面沟通，并与发展商交流了对项目的看法。城中村两个项目规划已定，即将步入开发阶段。如何规避风险，确保两个项目成功开发，现在就要考量的是市场营销问题；特别是像城中村这样地形复杂且体量较大的项目，我们必须全面研判如下课“题：一、池州市城市宏观环境；㈠二、池州城市规划；三、池州市房地产市场现状及发展趋势（住宅、商业）；四、池州市商业网点规划；五、市场主要在售项目调查（住宅、商业）；六、竞争对手及市场潜在供应量分析；七、池州市已经营的大型商业网点、超市、百货等调查；八、池州人群分析；九、项目区域环境及地块调研；十、主要目标消费者调查；3十一、媒体调查。本调查报告旨在围绕但不限于上述问题展开，通过对数据、资料的整理、分析，得出市场调查重要结论，从而提出对项目发展有建设性的建议。第二节：市场调查目的本次对池州市进行房地产市场专项调查，最终目的是在充分搜集、了解池州市房地产市场有关数据的基础上，从动态角度分析池州市房地产市场现状及发展趋势，从而论定项目在本区域的发展及潜在机会，为项目进行市场定位、产品价值提供有效支持，并为项目制定合理的产品力提升和营销策略。为此，我们对池州市进行细致而深入的市场调研工作，通过对相关调查数据及资料的收集整理，进行了多次深度讨论与专业分析，最终形成本报告，力求对池州市的房地产市场做到深刻、精确的认识，为贵司项目开发运作提供有效的指导建议。第三节：市场调查方法一、资料搜集（一）发展商协助提供主要内容包括项目所在地块特点、项目远景规划及当地政府部门4相关信息及统计数据，包括房地产开发量、成交量、成交价格、政府未来规划蓝图、地块所在区域的规划状况。（二）文献资料及网络搜集搜集有关池州市宏观经济、城市规划及房地产市场发展状况等有关资料。二、实地走访调查主要针对在售项目、竞争对手、同区域可参考项目、区域环境、项目地块进行调查，通过市场调查人员走访获取第一手市场资料。在对项目区域周边竞争项目、可参考性项目的调查中，通过市场调查组人员先设定的问题，以购房者身份向销售人员获取资料。三、深度访谈（一）与发展商领导座谈由思汉公司市场调查人员就预先准备的问题与发展商领导进行深度访谈，初步了解项目情况。（二）与目标消费者座谈采用访谈形式，就目标人群的消费心态、生活习惯等方面进行双向沟通、交流，提纯出对项目的深度认识和理解，为确定项目目标消5费群提供可参考依据。（三）与房地产同行、业内人士、销售人员进行座谈采用面谈形式，就池州市房地产市场情况及目前市场认识进行深度面谈，为项目的发展提供参考依据，同时也为项目的推广提供策略参考。（四）拜访媒体行业人士通过拜访媒体行业的专业人士，深入了解池州市房地产市场现状、趋势及楼盘推广情况。第二部分：池州市城市宏观环境本章通过对池州市城市概况、经济发展、居民生活及城市规划等宏观层面的阐述与分析、预测，把握池州房地产市场所处的宏观环境及未来发展趋势。第一节：城市概况要点概述：池州区位行政池州气候环境池州矿产资源池州自然资源池州历史文化6一、地理位置和行政区域池州市位于安徽省西南部、长江下游南岸，北靠铜陵、芜湖市，东与宣城市毗连，南与黄山市接壤，西北与安庆隔江相望，西南与江西省为邻。市行政辖贵池区、东至县、石台县、青阳县和九华山风景区，国土总面积8272平方公里，人口154万。市政府所在地池州城，坐落在池口河（秋浦河）入江口的洲地上，一面临江，三面环湖，历史上因“郡治襟江带湖、城阙宫室宛在池上”而得名。市区区域面积12平方公里，驻地总人口63万，市区常驻人口15万。版图呈南北长、中部宽，两头狭窄状。全市乡镇街道共53个（9个乡、36个镇、8个街道办事处），其中贵池17个（9个镇、8个街道办事处），东至15个（3个乡、12个镇），石台8个（2个乡、6个镇），青阳11个（3个乡、8个镇），九华山2个（1乡1镇）;共808个村民委员会，62个居民委员会。人口以汉族为主，亦有回、满、藏、朝鲜、维吾尔等少数民族散居。二、气候环境池州地处北亚热带南缘，气候温和，雨量充沛，光照充足，季风明显，生长期长，属典型的亚热带季风性湿润气候。三、自然资源池州境内有全国四大佛教名山之一的国家级山岳型风景名胜区九华山，国家野生动植物自然保护区牯牛降，国家珍稀水禽自然保护区升金湖；有省级风景名胜区齐山-秋浦仙境、东至大历山以及蓬莱7仙洞、慈云洞、鱼龙洞、大王洞、神仙洞等各具特色的溶洞群。池州生态体系完好，森林覆盖率达56%，境内水系发达，青通河、九华河、秋浦河、黄湓河等北流入江，主要湖泊有升金湖、白沙湖等，处处山青水秀，人与自然和谐。1996年12月26日被批准为国家生态经济示范区，1997年11月11日被列为实施《中国21世纪议程》16个地方试点地区之一。此地生物资源种类繁多。拥有耕地8.7万公顷、山场49万公顷、水面3.4万公顷，国家级和省级森林公园3处。盛产水稻、棉花、油料、竹木、茶叶、蚕茧等农副产品，是国家重要的商品粮、优质棉、出口红茶和速生丰产林基地。野生动植物品种多样，仅中药材就有1300多种。四、矿产资源池州矿产资源储量丰富，已探明的金属矿、非金属矿资源40余种，主要矿产有金、银、铜、铁、铅、锌、钨、钼、锑、钒、煤、硫铁、白云石、石灰石、大理石、方解石、麦饭石等。其中石灰石、白云石、方解石矿不仅储量大、品位高、质量好，而且大多分布在沿江地带，便于开采和运输。五、历史文化池州自唐武德四年（公元621年）设州置府以来，迄今已有1380多年的历史。建国以后，历经两撤三建，1988年8月复设池州地区，2000年6月改池州地区为省辖池州市。文化底蕴丰厚。池州素有"千载诗人地"的美誉。东晋大文学家陶渊8明晚年隐居于东至县境内的牛头山，读书种菊。后人因仰慕他的高风亮节，于明万历元年（公元1573年），在今东流镇为其修建了靖节祠（又名陶公祠）。诗仙李白曾五游秋浦、三上九华，对池州的山光水色、铜铁冶炼、风土人情多有吟唱，留下了近百首诗篇，其《秋浦歌》十七首流芳后世。晚唐杜牧在任池州刺史的两年内，留下了几十首脍炙人口的诗篇，其千古绝唱《清明诗》使池州杏花村名播青史。包拯、岳飞、苏轼、司马光、王安石、朱熹、陆游等众多文人雅士都曾驻足池州，寻芳揽胜，留下无数文化珍品。被誉为"戏剧的活化石"的贵池傩、源于佛教释典的目连戏、兴于明代的青阳腔，以其古老的表演形式和纯朴的民俗风情引起了国际文化界的关注。佛教文化源远流长。九华山佛教始于晋代，兴于中唐，盛于明清。早在东晋隆安五年（公元401年），就有天竺僧人杯渡来山筑室为庵，传经布道。唐开元七年（公元719年），新罗国（今韩国）王族近亲金乔觉渡海来华，历尽艰辛，卓锡九华，苦心修持，99岁园寂，因其肉身不腐，遂被尊为地藏菩萨应化。自此，九华山辟为地藏菩萨道场，四方信徙接踵而至，明清鼎盛时期，全山有寺庙300余座，僧众四、五千人。"莲花佛国"九华山被誉为"东南第一山"。九华山现有大小寺庙94座，其中国家级重点保护寺庙9座。自金地藏之后，相继有15位高僧修成不腐之身，现在可见的有5尊，成为海内外佛教史上的一大奇迹。9第二节：城市经济状况和居民生活一、经济状况2004年至2006年池州市国民生产总值（单位/亿元）]2004年池州市全年实现生产总值92.43亿元，比上年增长13.2%；2005年，池州市生产总值突破100亿元大关，达到110.18亿元，比上年增长13.3%，增幅为1997年来最高水平。“十五”时期10累计实现生产总值400多亿元，年均递增达到10.5%，高于“九五”时期年平均增长7%的3.5个百分点，比“九五”时期累计实现生产总值增加了130多亿元。2006年开始池州市经济在新的增长周期中高位运行，当年池州市实现生产总值130.1亿元，按可比价计算，比上年同期增长14%。2004年至2006年池州市各产业生产总值（单位/亿元）2004年，池州市第一产业增加值24.42亿元，增长9.6%；第二产业增加值36.42亿元，增长17.3%；第三产业增加值31.59亿元，11增长11.4%。人均生产总值（按常住人口计算）7102元，比上年增长22.2%；2005年全市第一产业完成增加值25.63亿元，增长3.6%，“十五”期间平均每年递增4.4%，占