第一部分：住宅市场部分本章主要阐述通过对本项目所处宏观区域及周边区域项目初步市场调查，分析区域市场、细分市场的供应量、市场表现及产品特征，目的是充分了解本项目所处的市场环境及其竞争对手，借鉴其成功的因素，避免其不足。第一节：当涂房地产市场板块分析当涂房地产发展时间不长，经过一段时间的发展过程在分布方面有一定的分布地域特性，通过对当涂老城区、新城区的全面调查，对房地产市场进行了一次盘点。一、市场板块的划分（一）老城区板块1、板块范围护城河环绕范围以内2、板块现状1县城的政治经济文化中心区，基础配套设施成熟，房地产市场开发起步早。目前大多数楼盘均价在3000元/平方米，3、客户构成老城区的购房户以本地公务员、中产阶层为主流，兼有乡镇客户。4、代表楼盘东城水岸、姑孰新城（二）新城区板块1、板块范围东北部，护城河以外区域2、板块现状良好的规划和发展前景吸引购房者进入，开发供应量集中，3、客户构成板块的住房消费群中，入城农民和城镇居民及马鞍山来此投资置业者构成消费群体，4、代表楼盘襄城明珠、山鹰景园?目前当涂房地产市场板块属性差异不大，两个板块处于相互竞争同时又相互带动的格局!区域个案可以对本项目的开2发提供一定的产品开发依据，同时区域个案的不断开发，将为区域吸引人气，增加商业配套以及提升区域知名度带来强势帮助。二、各板块现状供给情况分析以总规模、市场存量（有效供应量）、项目位置等指标分析上述既定区域的供应情况。表1－2：项目规模明细表单位：万平方米区项目总市场存域名称规模量老城区姑孰新城5010新城区山鹰景园81襄城明珠216.6东城蓝湾94.7九韵国际1783.7合1030.3计5.7说明：市场存量为已推出项目的在售面积与未开盘面积之和。?据调研各板块主流销售项目，不考虑其他项目因素，市场总存量约为30万方左右，目前市场处于年后推案段档期，未有楼盘放量推案。?除了已经在售的项目外，还有大量的项目正在进行前期的运作，据我们了解到的项目见下表所示：表1－3：潜在项目规模明细表单位：万平方米项目规模万建筑形式名称m2襄河20多层湾青莲约10多层路项目（本案对面）4?以上项目是不完全统计的结果，根据这些别墅项目的建筑形式，保守估计未来一年内的市场潜在供应量在30万平方米以上，结合当前市场存量，如集中供应将使我们项目面临激烈的市场竞争。小结：56第二节、当涂房地产市场细化分析1、重点个案解析通过对市场主要在售项目及竞争对手等横向对比分析，了解区域整体房地产开发水平，为本项目提供很好的借鉴。九韵国际7小区概况位置振兴路发展商马鞍山奥力孚部分外立面占地面积11.1万方总建面积17万方物业类型组多层住宅交付标准毛坯合规划布局特行列式建筑风格特现代风格点色园林环境营广场、绿化容积率1.53造楼盘公建配广场、绿化套本次开发销售期情况销售情况推售总套数544套销售率85%以上户型主力户型2房2厅1卫3房2厅2卫样板房一览主要面积范85㎡105㎡围平面结构类平层型整体均价3200元∕㎡买家特征层次一般受薪阶层、教师、企业员工等项目评价优势：地段、户型面积配比、营销包装劣势：产品缺乏特色，无较强竞争力8姑熟新城小区概况位置提署路发展商中原房产公司总平面图占地面积33.78万方总建筑面积50万方物业类型组多层花园洋交付标准毛胚合房规划布局特围合式建筑风格特欧洲风格点色园林环境营音乐广场、绿容积率1.48造化楼盘公建配商店、菜场、学校、超市套本次开发销售期情况销售情况推售总套数450套销售率85%以上户型主力户型3房2厅1卫3房2厅2卫主要面积范105㎡114㎡围9平面结构类平层型多层花园洋房整体均价3150元∕㎡买家特征层次个体户、教师、公务员等项目评价优势：总体量大、内部基础配套设施完备、户型结构合理劣势：开发周期过长、内部基础设施完备有待一定时间东城蓝湾小区概况位置提署南路西侧发展商马鞍山金润达房产现场沙盘占地面积6.6万平方米总建面积9万平方米物业类型组多层洋房『19交付标准毛胚合幢』、联排别墅『10幢』、小高层『2幢』规划布局特兵营式建筑风格特现代风格点色园林环境营广场、绿化容积率1.3造10楼盘公建配当涂一中；二中、县第一人民医院、基础生活配套套齐全本次开发销售期情况销售情况推售总套数480套销售率Ⅱ期认筹中户型主力户型2房2厅1卫3房2厅1卫主要面积范82㎡105㎡围平面结构类平层型整体均价3100元∕㎡买家特征层次公务员、商业经营户、企业员工等项目评价优势：地段、产品能力、规划劣势：客厅光线普遍较差，影响楼盘整体品质提升襄城明珠11小区概况位置护城河北发展商马鞍山金润达房产占地面积15.6万平方米总建面积21.38万平方米物业类型组多层洋房、小交付标准毛胚合高层规划布局特兵营式建筑风格特现代点色风格园林环境营水景、广场容积率1.39造楼盘公建配商业、超市、学校套本次开发销售期情况销售情况推售总套数500余套销售率75％以上12户型主力户型3房2厅1卫3房2厅2卫主要面积范107㎡124㎡围平面结构类平层、跃层型整体均价3050元∕㎡买家特征层次一般受薪阶层、商业经营户、企业员工等项目评价优势：地段、整体规划劣势：户型面积普遍偏大，潜在目标受众受到一定的局限性1、经济技术指标对比分析项目名占地面建筑容积13称积面积率襄城明约11.1211.35珠万方万方姑熟新33.78万501.48城方东城蓝6.6万方9万1.36湾方分析：当涂楼盘总建面积不一，如姑熟新城总建筑面积达到50万方，而东城蓝湾只有9万方，容积率集中在1.4左右，整体容积率普遍较低二、整体规划对比分析项目名整体规划称襄城明并列式珠姑熟新围合式城东城蓝兵营式14湾分析：楼盘规划形式多样，多依地形地势而建，但采用并列式排布规划的楼盘较多，以中心广场和达面积绿化的设计形式采用广泛三、建筑风格、建筑形态对比分析项目名称建筑建筑形态风格襄城明珠中式多层、别墅姑熟新城欧洲多层、花园洋房风格东城蓝湾现代多层、联排别墅、小高层分析：市场上楼盘大多以现代风格为主，但大多数楼盘只是表现在外立面形式上，对建材并没有太大的创新。多层建筑为其主力物业形态，这表明当地购房者对多层建筑接受度相对较高。四、主力户型、面积对比分析项目名称主力户主力户型面积型15襄城明珠二房85—105m2姑熟新城三房105—114m2东城蓝湾三房105m2分析：市场在售的楼盘都以三房为主力户型，面积在98—120平方米不等，开发商充分考虑消费者对居住舒适度的要求，全面覆盖市场多阶层购房者需求。虽然同为三房户型但面积相差很大，消费者在购买时根据自己的经济实力选择，主要面积还是在120平方米以下较为热销。五、销售均价及销售率项目名称均价销售率襄城明珠3200元/约85%m2姑熟新城3150元/85%以上m2东城蓝湾3100元/Ⅱ期认筹m2中分析：由于地段、居住环境、景观等因素，楼盘价格略显差距，价格区间大概为3000—3300元/m2，整体销售较为良好。六、园林景观对比分析16项目名称园林景观襄城明珠休闲广场、基本绿化姑熟新城大面积绿化、雕塑东城蓝湾休闲广场、园林分析：规模较大的项目考虑消费者对居住环境、品质比较高的需求，一般建有大型休闲广场，提高整个小区的居住环境和品质，使楼盘更具有特色，以吸引客户购买。有些楼盘由于受地块形状、规模等因素限制，只在楼与楼之见做些基本绿化，无太多特色（如东城蓝湾）。小结：目前区域市场项目具有如下特征；区域缺乏较大规模楼盘开发，容积率控制较好；规划依地势而建，并列式排布较多；以多层建筑为主，市场缺乏高层、小高层；主力户型为三房两厅，面积段在98——120㎡.市场接受度高；目前市场价格区间2900——3300元/㎡，项目销售率居高。17第三节：未来房产发展趋势经济的蓬勃发展促使城市化进程加快、城市外沿不断延伸，诸多因素直接或间接促进房地产加快发展。未来几年内，当涂房地产市场将继续沿着健康发展的道路继续走下去。一、经济持续快速发展促使房地产进一步发展。经济的快速增长，固定资产投资与房地产投资加大，居民收入不断提高、消费能力进一步增强，这一切有利因素都将促进房地产市场发展。目前当涂人均住房面积不足20平方米。以今后每年人均住房面积增长1平方米计，当涂市住房至少还有较长一段时间的发展空间。二、房价将继续上升，但上升幅度将放缓。城市向心力及城市化进程加快导致房价进一步上升。18建筑、财务等成本继续增长，银行利率上调都将直接影响商品房价格继续上升。各项调控政策的逐步落实将使得房价上升幅度放缓。三、城市规划促使新城普遍被消费者看好。以高起点规划高标准建设的新城，发生着翻天覆地的变化，多个社区业已完成开发，其未来价值已经凸显，商业、居住氛围日益提高。人气更见高涨，已经逐步成为当涂最适宜巨制生活的新高地，五、市场竞争促使开发水平、项目品质及营销得以提升。区域板块的形成和扩张，造成激烈的竞争，除产品之外，更多的应该是服务的竞争、营销的竞争和操作手法的竞争。开发商从取得土地开始，就必须投入大量精力，进行产品设计、创新，最终拿出个性化的产品以满足消费者的需求，并在营销上树立鲜明旗帜。六、城市规模的扩大和城市化进程进一步加大，造成居民对住房要求增加。人口的不断增加，城市化进程的加快，为住房提供了极大的“主动需求”空间；城建拆迁改造，也客观上造成大量“被动需求”。如此，房地产仍有较大的开发前景。小结：2008年，当涂市房地产业将继续保持快速增长的态势，房地产价格稳步攀升的格局不会有太大改变，但涨势会相对比较平稳。19在政府加大城市建设的同时，当涂具良好的投资、居住环境，而城市的向心力及城市化进程的加快，促使房屋需求量进一步增加。伴随着住房二、三级市场的放开，