广德县房地产市场分析报告2008-3-291/31本报告主要意图是：根据对广德县实际经济状况，政策导向、房产市场的研究得出是否有投资价值；并结合地块所处区域实际情况，研究地块的可行性。提纲：第1部分广德县宏观环境研究………………………………………………………………………………………………………………3第2部分广德县房地产市场研究……………………………………………………………………………………………………………17第3部分地块所处区域研究……………………………………………………………………………………………………………………32第一部分：广德县宏观环境研究2/31本章通过对广德县概况、经济发展、居民生活及城市规划等宏观层面的阐述与分析、预测，把握广德县房地产市场所处的宏观环境及未来发展趋势。第一节：城市概况地理位置：广德县区位优越、交通便捷。位于皖苏浙三省八县市结合部，辖区面积2165平方公里，是安徽省的东南大门，距离上海240公里、杭州130公里、南京160公里、黄山190公里，“两个半小时经济圈”里有上海、合肥、南京、杭州4座省会城市和16座经济发达的大中城市，是华东沿海经济挺进安徽等中西部地区的第一站。318国道、申苏浙皖高速、芜杭铁路和3条省道穿境而过，交通便捷，物流发达，广德县已成为长三角经济向内地辐射的物流副中心。资源状况：广德县土地资源储备丰富，有耕地42万亩，林地171万亩。广德县是“中国竹子之乡”、“中国板栗之乡”，被国务院列为“全国山区综合开发示范县”和“全国经济林建设示范县”，境内竹林面积75余万亩，毛竹蓄积量1.5亿株，居全省第一、全国第六，板栗面积、产量居全省前列。广德县是“长三角”地区的矿产资源大县，矿藏资源极其丰富，开发前景十分广阔。现已探明具有开采价值的有金、铁、铀、煤炭、石灰石、大理石、萤石等30多个品种，尤其是品位较高的黄砂，畅销长三角市场，年运销量达200万吨。城市与基础设施建设：广德县城市建设日新月异。2007年，广德县城区面积达到12平方公里、人口15万。位于县城东部的安徽广德县经济开发区，一期规划面积9.5平方公里已建成，二三期规划正在加紧建设。区内设有外贸加工、特色工业、高新技术产业和商贸综合服务等多个功能区。区内道路按省级开发区标3/31准设计，供水、供电、供气、排水、排污、通讯管线均已一次性铺设到位。基础设施日臻完善。全县以高速公路为主体的公路网四通八达，连接着中国经济最活跃的长三角地区。县内乡乡通油路、村村通公路。县城10万吨直供水项目一期工程已经建成，能够确保城市居民和各类企业的用水需求。广德县经济开发区规划图经济发展：魅力广德县-安徽省“十强县”、“浙商(省外)投资潜力城市”之一的广德县，近年来争当全省东向战略的“桥头堡”和率先崛起的排头兵，大力实施“工业兴县，竹业富民”发展战略，以招商引资作为发展经济的突破口，不断优化经济发展环境，加快县域经济融入长三角步伐。2006年引进外来投资项目182个实际到位内资突破20亿元，居全省第二；利用外资1608万美元，名列全省第十，招商引资总量居全市第一。目前，国有集体企业改革全部完成，民营企业全面涌入，改革先行带来的体制优势日益显现，“百姓创家业、能人创企业、干部创事业”的氛围空前浓烈，仅2006年全县新增个体工商户1768家，私营企业373家。亿元企业由空白发展到18家。人文环境：广德县古称桐汭，东汉建安初置广德县，取名意在“皇恩浩荡，帝德广大”，迄今已有1800多年，历史上先后归属吴、越、楚国，受其文化传统影响深远。广德县钟灵毓秀，代有名人，广德县是一个移民县份，由于历史上中原文化、徽文化和吴越文化的多重熏陶，铸就了广德县人民热情、豪爽、好客、大度的优良传统。目前，在广德县城乡经商兴企的外地投资者众多，无疑与文化传统息息相关。名胜旅游：广德县，山清水秀，如诗如画，国家重点风景名胜区太极洞、万顷碧波的卢湖竹海、浓郁祠山文化的横山森林公园、令人叹为观止、流连忘返。4/31第二节：经济概况要点概述：?广德县经济发展强劲并持续快速增长，跻身全省“综合十强县”和“动态十佳县”行列，?三产比例更趋合理，进一步奠定广德县投资创业热土的地位；?财政实力与税收进一步加强；?固定资产与工业投资进一步加大；?城市基础配套设施不断完善，给房地产发展提供良好的城市环境。5/311、国民生产总值与人均GDP持续快速增长广德县资源丰富，工业较强。已经形成机械加工、玩具电子、纺织服装、水泥建材、医药化工、竹制品和农副产品加工业等支柱产业，近几年经济持续高速发展。（一）广德县GDP（资料来源：《广德县国民经济和社会发展统计公报》）广德县经济持续高速增长。2006年GDP达到50.7亿元，年均增幅为14.4%，在全省十强县排名中列居前位。6/31（二）人均GDP年份GDP06年10068（RMB）05年7990（RMB）04年6754（RMB）（资料来源：政府统计公报）2006年广德县人均GDP--10068元，比上年增加3078元，同比增长26%，人均水平跨上新台阶。2、二、三产业比例更趋合理，各产业总值增长速度迅速2005年2006年27.222.523.618.9一产一产二产二产29.6三产40.5三产（资料来源：《广德县2004、2005、2006年国民经济和社会发展统计公报》）?经过不断调整，新型三产异军突起,房地产、商贸、物流、旅游业发展迅猛,成为拉动县域经济发展的重要力量。7/31?第一产业完成增加值22.5亿元，增长9.2%；第二产业完成增加值40.5亿元，增长25.4%；?第三产业完成增加值27.2亿元，增长15.7%。?第三产业比例的优化、合理及各产业总值不断增加，广德县必将进入一个新的发展阶段。三、财政实力增强，税收进一步增加（资料来源：《广德县2006、2005年国民经济和社会发展统计公报》）全年完成财政收入7.02亿元，同比增长31.5%，完成地方财政收入4.02亿元，同比增长48.5%。与经济发展密切相关的主体税种增长较快，增值税增长14.6%，营业税增长72.2%，企业所得税增长49.1%。8/31四、固定资产投资与工业投资进一步加大（1）广德县固定资产投资与工业投资额（资料来源：广德县历年政府部分统计公报）2006年广德县全年全社会完成固定资产投资41.3亿元，增长57.4%，固定资产投资继续保持健康、稳定的增长态势。全年完成工业投资17.61亿元，比2005年增长63%，工业投资力度进一步加大，五、进出口总额迅速加大9/312006年外贸进出口3920万美元，较2001年增长4倍，连续两年名列全省前十强；全县招商引资中约有85%的项目、90%的资金来源于苏浙沪，连续两年被评为“全省利用外资先进县”，2005年被浙商峰会评为“浙商（省外）投资潜力城市”。小结：近几年，广德县经济发展迅速，三产比例日趋合理，2006年国内生产总值已位于安徽省前列，经济实力的增强促使固定资产投资和工业投资持续加大，为房地产的发展提供稳定的经济基础。第三节：居民生活要点概述：?居民收入与支出都有一定幅度提升，消费能力增强；?社会消费品零售总额增长幅度较大，市场交易繁荣，居民购买力比较旺盛；10/31?居民存款继续增长，市场消费需求未充分释放。1、居民收入与支出均有提升经济指标类型2004年2005年2006年城镇人均可支配收入（元）9458997210349居民农村人均纯收入（元）323537544434人均生活支出（元）228023042009居民（资料来源：广德县政府部门统计公报、年鉴）2006年，城镇、农村居民收入与支出均有较大幅度提升，生活消费支出浮动不大，可以看出住房支出并未给居民带来较大经济负担。11/31二、社会消费品零售总额增长幅度较大2004年2005年2006年13.6亿元15.8亿元18.5亿元（资料来源：广德县历年政府部门统计公报）2006年广德县社会消费品零售总额接近20亿，在2005年的基础上增长17.1%，这表明消费品市场交易繁荣，居民购买力比较旺盛。2、银行存款继续增加2004年2005年2006年3321元3895元4267元（资料来源：广德县历年政府部门统计公报、年鉴）2006年，广德县居民人均存款额达到4267元。这一方面说明居民收入不断提高，另一方面也说明广德县市民投资渠道少，市场消费需求未充分释放，而房地产作为一项重要投资并未被当地居民充分利用，如加以引导，消费者可能将存款转向房地产市场，用作投资或自用。12/31小结：广德县人均可支配收入持续增加标志着人民收入进入快速增长阶段。而收入的持续增加促使家庭支出逐步转向享受型和发展型，进而为房地产快速发展在消费力层面上形成强有力的拉动；大量闲散资金苦于无合适的投资渠道，如加以科学的投资引导，必定能吸引部分客户投资房产。13/31第四节：本部分小结?国民经济的快速发展、居民收入水平的提高、市政道路等基础设施建设步伐的加快为广德县楼市的繁荣和发展创造了良好的外部环境。居民收入的持续增加促使家庭支出逐步转向享受型和发展型，同时，由于广德县特殊的地理位置和经济发展，为广德县楼市提供了多元化的客户来源，进而为房地产快速发展在消费力层面上形成强有力的拉动；第二部分：广德县房地产市场14/31本章试图通过对广德县房地产市场现状及未来走势等分析，了解房地产的过去，把握现状并预测未来。第一节：广德县房地产市场概况一、广德县房地产市场特征要点概述?住宅价格快速上涨；?购房者住房消费追求品质、缺乏理性；?市场整体开发及营销水平不高，开发理念有待提高；（一）、供应不足与住房的刚性需求是房价上涨的主因，价格成为调剂市场