安徽铜陵整体市场报告杭州营销策划机构2008年6月内容纲要1观·世、铜陵宏观市场研究2阅·世、铜陵房地产市场研究3相·人、客群分析1观世·铜陵宏观市场研究?城市认知?铜陵宏观经济解读?铜陵城市解析?铜陵房地产市场研究NO.1NO.1NO.1NO.1城市认知1.1.铜陵的城市特性与区位优势铜陵的城市特性与区位优势?铜陵市位于安徽省中南部，长江下游南岸，距上海450公里，杭州370公里，武汉395公里，南京180公里，距省合肥168公里，距上游安庆市101公里，下游芜湖84公里；距黄山风景区170公里，九华山风景区80公里。徐(州)黄(山)公路线在铜陵长江大桥过江。?面积1113平方公里(其中市区面积227平方公里)。?铜的储量占全省70%以上，硫铁矿储量位居华东第一、全国第二，石灰石、黄金和白银的储量均居全省之首。??全市总人口81万左右，城镇居民43.4万左右，城市化水平达到58.2%，这是由于铜陵只下辖一个铜陵县，城镇居民占户籍总人口比重较大，有利于提高城市化进程。?"两山一湖"旅游区的北大门，皖中南中心城市；芜马铜经济圈的骨干城市；铜陵位于武汉—上海长江经济带上，是长三角区域重要的资源型城市。2.2.铜陵的城市背景与发展机遇铜陵的城市背景与发展机遇自1956年建市以来，铜陵立足资源基础，依托区位优势，经过四十多年的建设，形成了以有色、化工、建材、机电、轻纺为支柱，煤炭、食品、医药等相应发展，拥有34个行业、133个门类、数千种工业产品的综合工业体系，成为皖江地区一座新型的工贸港口城市。3.3.铜陵的交通状况铜陵的交通状况?城市坐拥长江黄金水道（是长江航道万吨轮的终点站）?铁路：铜九铁路?高速：合铜高速、铜黄高速、沿江高速?城市主干道：滨江大道、铜官大道、铜都大道、沿新大道和横向的环城北路、铜芜路、沿江快速通道形成铁路、水路和公路与城市道路有机衔接、协调发展的快速综合交通运输体系。快速通达苏、浙、沪。4.4.铜陵行政区域划分铜陵行政区域划分1956年，经国务院批准，铜陵正式建市，由省直辖。以后随政治经济形势变化，行政区划曾多次更迭。现铜陵市辖区为一县三区，分别为铜陵县、铜官山区、狮子山区和郊区，总面积1，113平方公里，其中市区面积227平方公里，总人口81.35万人，其中市区人口43.43?万人。5.5.铜陵城市发展定位铜陵城市发展定位铜陵城市发展定位：?全国铜产业基地?电子材料产业基地?长江中下游重要的工贸港口城市?皖中南中心城市NO.2NO.2NO.2NO.2铜陵宏观经济解读1.1.铜陵铜陵GDPGDP总量及人均总量及人均GDPGDP分分析析1、GDP总量及人均GDP4000035648333003000023633249452000010000160182.1245.129002004年2005年2006年2007年GDP（亿元）人均GDP（人民币）截至2007年铜陵市人均GDP已经突破4000美元，标志着铜陵市房地产市场进入高速发展期。2.2.铜陵全省铜陵全省GDPGDP排排名名安徽省GDP排名：排名地市GDP排名城市人均GDP1合肥市13001马鞍山426642安庆市6002铜陵市356483芜湖市5803合肥市281254马鞍山5404芜湖市269765滁州市4385淮南市151976宿州市4306黄山市14052?6六安市4307淮北市12900?7巢湖市4108宣城市12500?8淮南市3559滁州市99549亳州市34510安庆市9836??10宣城市35011池州市901511铜陵市29012巢湖市891312淮北市25813宿州市7049?13黄山市21514亳州市638814池州市15815六安市62313.3.铜陵人均可支配收入涨幅铜陵人均可支配收入涨幅人均可支配收入（单位：元）1500013266112809524100007948500002004年2005年2006年2007年收入水平的不断提高，居民消费支出也同步增长，住宅消费能力大幅度提高，推动了铜陵市房地产市场的良性发展。4.4.铜陵人均可支配收入排名铜陵人均可支配收入排名地市可支配收入增幅安徽省1147417.4马鞍山1613717.7合肥市1342621.9铜陵市1326617.6芜湖市1323422.1淮南市1200312.6淮北市1164418.7黄山市1136216.9巢湖市1133119.7亳州市1128824.8池州市1101722.2滁州市1090414.4安庆市1071011.7宿州市1056218.1六安市1045916.9宣城市1043615.4五年来，全市生产总值由2002年的93亿元增加到2007年的290亿元，年均增长16.6%，总量在全省前移2位；人均地区生产总值超过5000美元；财政总收入由9.4亿元增加到50亿元，年均增长39.8%，总量在全省前移9位；累计完成固定资产投资395亿元，相当于2003年前47年投资额的总和。过去的五年，是铜陵实现跨越发展的五年，是铜陵整体形象显著提升的五年，是人民群众得到较多实惠的五年。5.5.铜陵招商引资概况铜陵招商引资概况?改革开放以来，在铜陵市委市政府的坚强领导下，铜陵市利用外资稳步发展，自1989年批准第一家外商投资企业开始，到目前为止，全市累计批准外商投资企业227家，外商投资企业累计投资总额98267万美元，注册资本60629万美元，合同外资额34141万美元，实际利用外资28503万美元。?坚持从投资导向着手，积极引导外资投向我市重点发展产业。一是明确提出了铜陵投资产业导向，以基本市情选择投资对象，针对铜陵产业特点，按照国家产业政策，及时明确了我市重点发展的外商投资产业导向：铜矿开采、铜产品系列加工及精细化学工业项目；国有企业出售、转让、嫁接改造项目；电子元器件及电子基础材料产业项目；建材、纺织产业项目；综合利用资源、防治污染项目；城市基础设施及配套建设项目，社会公益事业及农业产业化项目，并做到了根据产业导向选择投资合作对象，如铜都铜业利用亚行贷款进行金昌冶炼厂技术改造及环境治理项目和引进深圳能源、中国华源等。二是相继出台了鼓励外商投资政策，特别是对高新技术企业，在所得税实行二免三减半的基础上再延续三年减半，在土地出让上，实施以项目带政策的做法，以此吸纳优质外资。先后引进跨国集团7家，其中世界500强企业4家，分别是日本住友株式会社、日本伊藤忠株式会社、德国阿尔塔纳集团和韩国SKC公司。与此同时，也加大了对内开放的步伐，引进了华源、深圳能源、安徽海螺大型国内企业进入我市。三是做好规划，引导外商投资符合国家产业目录项目，根据《外商投资产业目录》，结合铜陵产业特点，对全市所有招商项目进行认真清理，编制了《铜陵投资指南》、《铜陵招商项目册》，建立了《铜陵招商项目库》和《铜陵招商网站》，引导外商进行投资。铜陵与其它内陆城市类似，外资对城市的贡献力比较低。6.6.房地产行业金融政策部房地产行业金融政策部分分政策/关键词核心内容影响央行5次2007年9月15日开始，金融机构人民?由于自2004年10月以来9次加息加息币存贷款基准利率一年期存款基准利，今年以来五次加息，在这种情况7次上调率上调0.27个百分点，由现行的下，两年前已经贷款的消费者，提存款准备3.60%提高到3.87?%；一年期贷款基前还款的意愿将会随着加息愈发增金率准利率上调0.27?个百分点，由现行的强。同时提高资金成本，在一定程????7.02%提高到7.29%；?其他各档次存度上起到抑制投资的作用。提高了贷款基准利率也相应调整。个人住房置业者的还贷成本，降低了购买力公积金贷款利率相应上调0.18?个百分和有效需求。点。第二套房中国人民银行、中国银监会9月27日提高二套房贷款首付和利率将会有贷40%联合下发《关于加强商业性房地产信效的抑制非刚性购房需求，有效的首付+1.1贷管理的通知》。对购买首套自住房减少投资性购房，对于囤房不售的倍利率且套型建筑面积在90平方米以下的，开发商将是致命的打击。本轮调控????贷款首付款比例(包括本外币贷款，的出台可能对于全国目前依然过热下同)不得低于20%；对购买首套自的地区估计影响比较大，例如目前住房且套型建筑面积在90平方米以上深圳地区房价是在大幅度地下降。的，贷款首付款比例不得低于30%；很多大中城市出现观望情绪，交易对已利用贷款购买住房、又申请购买量锐减。第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。7.7.房地产土地政策部分房地产土地政策部分政策/关键词核心内容影响土地有偿使财政部、国土资源部、中国人民银行三部们联合下发总的影响不会很大。在三部门联合下发的通知中规定，新批准新增建设用地土地有偿使用费在原有基础用费提的《关于调整新增建设用地有偿使用费政策等问上提高一倍，这涉及到商品房销售单价涨幅具体高一倍题的通知》规定，自2007年1月1日起，新批情况。以上海为例，在新规定的要求下，新批准准新增建设用地土地有偿使用费在原有基础上提新增建设用地土地有偿使用费在原有基础上提高高一倍。一倍后，商品房的销售单价每平方米仅上涨了15元，这样一来对于暴利房地产行业来说没有任何影响，同时对购房者来说影响也不大。廉租房的供07年10月8日国土资源部下发通知，为确保城市低近两年铜陵市政府对房地产行业的管理重应要求收入家庭住房用地供应，廉租房、经济适用房和心放经济适用房建设上，06年政府中低价位、中小套型普通商品房建设用地，其组织了房交会但今年不会组织以避年供应总量不得低于住宅供应总量的70%免消费者对商品房过度关注的倾向。招标拍卖