1提案：安徽经典市场调查咨询有限公司时间：2008年12月二零零八合肥房地产白皮书2目录?2008年合肥房地产市场总体回顾…………………………………………………3?2008年合肥房产年度报告——庐阳区………………………………………………12?2008年合肥房产年度报告——包河区………………………………………………21?2008年合肥房产年度报告——蜀山区………………………………………………30?2008年合肥房产年度报告——高新区………………………………………………39?2008年合肥房产年度报告——政务区………………………………………………48?2008年合肥房产年度报告——经济区………………………………………………57?2008年合肥房产年度报告——瑶海区………………………………………………66?2008年合肥房产年度报告——新站区………………………………………………75?2008年合肥房产年度报告——龙岗区………………………………………………84?2008年合肥房产年度报告——滨湖区………………………………………………88?2008年合肥房产年度报告——商业办公……………………………………………92?2008年合肥房地产广告监测年度报告…………………………………………………97?2008年合肥二手房年度报告………………………………………………………10132008年合肥房地产市场总体回顾4）24210/m3489326931892957234120132002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2002～2008年合肥新建商品住宅销售价格走势图（元50010001500200025003000350040004500年年度新建商品住宅均价为元平方米，比去年上涨20084210/20.7%从2002～2008年的年度均价走势来看，共出现了两次大的涨幅。2007～2008年的这波涨幅是自2003年以来出现的第二轮的大幅上涨。2004年较2003年的年度涨幅为26.3%，而本次涨幅为20.7%为近7年来的第二高涨幅。本次涨幅较大的主要原因有以下几个方面：1、受全国房价不断上扬的影响，合肥在持续近3年的盘整后，出现快速补涨的趋势；2、合肥城市面貌不断改善以及房地产开发水平不断提高，越来越多的省内地市市民到合肥购房，在一定程度上也拉高了合肥的房价。11月9月57月5月：?随之，由于受到宏观经济形势影响，合肥新建商品商品住宅的销售价格也出现调整，但与一线城市相比，合肥的房价仍然只是窄幅波动；?鉴于合肥近几年来的房价未出现暴涨态势，而且与其他中部城市相比，合肥房价处于相对合理水平，未来基本上排除出现暴跌的可能性。23月2008年1月2008年11月9月7月5月3月2007年1月2007年）150021002700330039004500211月/m9月7月5月3月2006年1月2006年11月9月7月5月3月2005年1月2005年11月9月7月2003年至今合肥市新建商品住宅价格走势图（元5月3月2004年1月2004年11月9月7月5月3月2003年1月2003年自2007年6月份的房价上涨，一直持续到2008年的8月份，到达近期房价最高点，为4320元/m第二轮上涨一直持续到年月份，随后小幅下挫，但幅度仅为200882.3%638063808）2m3883396741024370443644554608包河区政务区高新区蜀山区庐阳区新站区滨湖区经济区瑶海区2008年底合肥各区新建商品住宅销售价格（元/单价以下的楼盘在合肥基本消失；2、各区域之间的价格差距不断缩小，去年合肥市最高区域比价格最低区域高出50%以上，而今年则仅高出21%。23000330036003900420045004800包河区自2006年以来成为合肥房价最高的区域之后，一直保持到2008年，但是其余区域的均价排次略有变化。政务区以微弱差距，成为今年第二位，而高新区则下降一位，排在全市第三位。1、3000元/m年月份合肥市均价为元平方米，包河区比瑶海区价格高出2008124220/21%7四室户及以上三室户二室户一室户2008年各户型销售占比(套数)0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%1月份3月份5月份7月份9月份11月份二房在销售占比持续增加，刚性需求仍然占据主流从成交新建商品住宅户型占比看，中小户型销售占比渐增多，其中二室户比例不断提高。主要原因是：1.房价渐涨，使得购买大户型住房的投入资金增大，而小户型的总价相对更加容易接受；2.从整体来看，合肥市场的刚性需求依然是合肥住房的主要需求之一。82006年2007年2008年）020000040000060000080000010000001200000140000016000001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2，较2007年下降20%左右，但比2006年上涨44%2合肥新建商品住宅月销售量走势图（m2008年的全年走势呈现这么两个特征：1、受到2007年下半年合肥楼市量价齐升的影响，2008年1～6月份，与2007年上半年个月同期相比都是同比上涨；2、但是自2008年6月份以后，由于受到宏观经济形势以及一线城市房地产销售量快速消化的影响，合肥楼市销售量出现明显回落；3、虽然2008年受到各方面的影响，成交量较2007年出现了一定的回落，但是仍然高于2006年成交量20%以上。注：该数据末含三县及龙岗区2008年新建商品房成交量约780万m92008年销售面积占比图(单位:平方米)经济11%庐阳10%蜀山16%新站15%瑶海8%政务4%包河28%滨湖4%高新4%包河区可销售面积最多，其次为蜀山区结合土地市场的供应情况看，自滨湖新区概念提出以来。包河区的土地成交面积不断放大，2007年包河区的土地成交面积就占据了合肥市总体成交面积的30%以上。因此这也直接导致了，包河区在2008年的销售面积也排在全市首位，占总体销售面积28%，较去年同期增加了12个百分点，其次是蜀山区和新站区。102008年新建商品房物业类型占比图住宅类93%商业类7%商业物业在合肥市新建商品房销售占比仅为7%从成交面积上来看，在新建商品房的销售占比中，新建商品住宅仍然占据了绝大多数。而包含写字楼和商铺的商业类商品房相对占比仍然较低。而且根据安徽经典市场调查咨询有限公司的监测数据表明，在2008年下半年合肥楼市中，较住宅和商业类，写字楼受到的冲击更大，销售量下滑较大。11月21月11月109月8月2008年土地供应情况（亩）010020030040050060070080090010007月6月5月4月土地市场遇冷，新增供应量不断减少3月2月1月年08202008年合肥市用于新建商品房开发的土地总成交面积为2603.06亩，较2007年有较大幅度下滑。造成这种现象的主要原因有这么几个方面：1、由于2007年下半年土地价格快速拉升；2、2008年下半年合肥楼市成交量的萎缩；3、宏观经济形势出现较大的不确定性。12截至2008年12月底，庐阳区可售新建商品住宅均价为4102元/㎡，环比有所下跌，同时低于合肥市整体住宅均价118元/㎡。而在2006年12月底庐阳区新建商品住宅均价较合肥市整体还要高出68元/㎡。造成这种现象的主要原因是：1、庐阳区的新建住宅项目逐渐向北二环外扩展，售价普遍较低，使得庐阳区新建住宅的均价被拉下；2、庐阳区是合肥的老城区，而在合肥大建设的版图上，城市发展重心有所偏离。从2008年全年的新建商品住宅均价走势来看，庐阳区的均价走势与合肥市整体趋势基本一致：上半年庐阳区均价一路飙升，至8月出现峰值，达4151元/㎡；9月庐阳区新建商品住宅均价开始小幅下滑，住宅均价维持在4100元/㎡左右。合肥市庐阳区庐阳区合肥市2008年庐阳区新建商品住宅价格走势图（单位：元/平方米）370038003900400041004200430044001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2008年12月庐阳区新建商品住宅均价(单位:元/平方米)422039594102380820002500300035004000450050002007年12月均价2008年12月均价2008年12月底庐阳区新建商品住宅均价同比上涨8%一、庐阳区新建商品住宅价格分析1308年12月合肥市08年12月庐阳区07年12月庐阳区可售新建商品住宅各建筑类型均价(单位:元/平方米)39394161442837023734411139874058427610001500200025003000350040004500500055006000多层小高层高层2008年12月底庐阳区高层均价达4276元/㎡，同比增长4%，但低于合肥市高层均价152元/㎡；小高层均价居次，为4058元/㎡，同比上涨9%，增幅较大，低于合肥市高出103元/㎡；多层均价为3987元/㎡，同比上涨8%。其中，多层与高层相差289元/㎡，而2007年12月底两者的差价为409元/㎡，主要原因在于多层大多分布逐渐偏离市中心，价格也相对较低。年月底庐阳区新建多层与高层商品住宅差价为元平方米200812289/14从庐阳区全年的新建商品住宅供应走势上看，庐阳区可售新建商品住宅面积主要在35万-40万㎡之间波动，而至12月底，庐阳区可售面积达到最大，为40.8万㎡。从庐阳区的可售新建商品住宅面积来看，高层住宅的供应面积占较大比重，同比上升了12%，当月可售面积约27.7万㎡，占庐阳区当月新建商品住宅可售面积的67%；小高层可售面积占比为15