卷首语博弈中的2008，理性回归的20092008年是地产行业的博弈，是供求双方的博弈。政府与开发商博弈的结果是土地市场惨淡，退地现象频现；开发商与购买者博弈的结果是降价与观望；地产人的自我博弈是前进还是后退；这一切均来源于主导者在利益与发展中的迷失。2008年的合肥市住宅成交量718.42万平方米，环比-23.48%；成交均价3784元/平方米，供求比1：0.89，从07年的疯狂进入08年下半年的低迷，成交缩量明显，供求双方博弈进入白热化。2009年博弈是否继续，新景祥认为2009年市场必将是理性回归。刚性需求的逐步释放，决定了房地产价格的理性08年市场的成交以刚需为主导，125平方米以下户型成交占到64%；进入刚性需求成交主导市场，但刚需的量是固定的，价格敏感性和替代性强的，从而决定价格是理性回归的，价格爆发式增长2年内难现。房地产市场的脆弱，决定了开发商行动的理性房地产市场本身是脆弱的，任何的行动都将带动连锁反应，开发商的理性需要表现在：价格预期、推案节奏、产品设计和扩张策略要理性，找到利润与生存的临界点才是根本。热点区域楼盘的恶性竞争，决定政府出让土地的理性08中出让的结果就是楼盘集中上市的供应过剩，带来客户价格预期的不断下降，从而区域出年，政务新区的惨淡注定是需要政府反思，没有客户支撑的楼市是没有基础的，土地集现恶性竞争，带来土地价值的贬值，政府出让土地需要理性。政策救市、市场现底，支持理性的投资各种救市行为以及市场本身的调整，09年合肥市场必将现底，理性投资的购买预期出现，因此对于开发商来说，如何抓住客户的先导需求作营销和产品攻势，将成为竞争取得主动的关键。2008年第1页，共53页宏观视点第一篇宏观视点一、政策类政策的出台来源于对目前经济和楼市发展的修正和对未来经济调整的铺垫，今年政策的变化可以说明：1）由原来的货币紧缩政策转变为扩大内需的扩张型金融政策，但是由于经济恶化使得扩张性政策在金融机构执行时变得谨慎，金融机构很难像政策鼓励的那样为开发商续命；2）致力于减免购房者的税负来刺激商品房消费，但没有直击楼市的两个关键点——开发商的现金流和购房人的价格预期，因此对市场的实质性作用不大；3）刺激内需的政策对房地产行业作用不大，大部分集中在对基础设施建设和保障住房的建设，而大量的保障性住房出台将在一定程度上打击中低档商品房市场。1、金融类政策《经济适用住房开发贷款管理办法》2008年1月18日，银监会发布了《经济适用住房开发贷款管理办法》，《办法》明确了经济适用住房开发贷款的定位、借贷主体资格，规范了贷款期限、利率管理，严格贷款资金管理要求，做到既明确金融支持政策，又注重防范金融风险，既注重政策连续性、稳定性，又为银行业务创新留下空间。《关于进一步加强房地产行业授信风险管理的通知》2008年6月1日，银监会发布了《关于进一步加强房地产行业授信风险管理的通知》，其中，第一部分谈宏观经济与房地产市场，要求银行做压力测试和完善授信管理体制，第二方面谈个贷风险控制要求，第三方面谈开发贷款的风险控制要求，第四谈银行监管工作。《关于对房地产委托贷款情况进行调查的通知》2008年6月1日，银监会发布了《关于对房地产委托贷款情况进行调查的通知》，要求银行对委托贷款的房企借款人，按照开发项目贷款的信贷要求进行考查(项目自有资本金达到35%及以上，“四证”齐全)。小产权房禁发贷款2008年第2页，共53页宏观视点2008年8月27日，中国人民银行和中国银监会昨日联合发出通知，再次重申各商业银行不得向小产权房发放任何形式的贷款的规定。按照通知，今后四类贷款项目将受到严格控制。这四类项目包括：一、禁止向不符合规划控制要求的项目提供贷款支持，禁止向违法用地项目提供贷款支持；二、对于不符合国家标准、未取得国土资源部门用地批复的市政基础设施、生态绿化项目以及工业项目建设，不得予以任何形式的信贷支持；三、严格农村集体建设用地项目贷款管理；四、严格商业性房地产信贷管理。存贷款基准利率与存款准备金调整从2008年9月16日起，下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，其他期限档次贷款基准利率按照短期多调、长期少调的原则作相应调整；存款基准利率保持不变。从2008年9月25日起，除工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行暂不下调外，其他存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点，汶川地震重灾区地方法人金融机构存款准备金率下调2个百分点。10月8日中国人民银行决定：从10月15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；从2008年10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。中国人民银行决定，从2008年10月30日起下调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存款基准利率由现行的3.87%下调至3.60%，下调0.27个百分点；一年期贷款基准利率由现行的6.93%下调至6.66%，下调0.27个百分点。10月29日中国人民银行决定，从2008年10月30日起下调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存款基准利率由现行的3.87%下调至3.60%，下调0.27个百分点；一年期贷款基准利率由现行的6.93%下调至6.66%，下调0.27个百分点；其他各档次存、贷款基准利率相应调整。个人住房公积金贷款利率保持不变。从2008年11月27日起，央行启动11年来最大力度降息：下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时，下调中央银行再贷款、再贴现等利率。中国人民银行决定：从2008年12月23日起，下调一年期人民币存贷款基准利率各0.272008年第3页，共53页宏观视点个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时，下调中央银行再贷款、再贴现利率。从2008年12月25日起，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2、土地类政策《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》2008年1月9日国务院办公厅发布《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》政策内容主要包括以下几点：（1）严格执行土地用途管制制度；（2）严格规范使用农民集体所有土地进行建设；（3）严格控制农村集体建设用地规模；（4）严格禁止和严肃查处“以租代征”转用农用地的违法违规行为；（5）严格土地执法监管。《土地登记办法》国土资源部正式公布了《土地登记办法》，这一办法将于2008年2月1日起施行。全面实施土地登记办法之后，根据《土地登记办法》，完成土地登记后，每幅土地都将发放由国务院国土资源行政主管部门统一监制的土地权利证书，即土地“身份证”。《土地调查条例》2008年2月7日国务院公开发布《土地调查条例》，该条例自公布之日起施行，条例指出，土地调查的内容包括土地利用现状及变化情况，包括地类、位置、面积、分布等状况；土地权属及变化情况，包括土地的所有权和使用权状况；土地条件，包括土地的自然条件、社会经济条件等状况。同时，为了加强对基本农田的保护管理，条例还规定，进行土地利用现状及变化情况调查时，应当重点调查基本农田现状及变化情况，包括基本农田的数量、分布和保护状况，以便做到对每一块基本农田上图、登记、造册。国家根据国民经济和社会发展需要，每10年进行一次全国土地调查；根据土地管理工作的需要，每年进行土地变更调查。条例规定，国家建立土地调查成果公布制度，土地调查成果应当向社会公布，并接受公开查询，但依法应当保密的除外。《关于开展开发区土地集约利用评价工作的通知》2008年7月7日，国土资源局发布了《关于开展开发区土地集约利用评价工作的通知》，该《通知》要求各省级国土资源管理部门组织开展对全国各级各类开发区的土地集约利用2008年第4页，共53页宏观视点评价工作。评价工作要严格按《开发区土地集约利用评价规程》（试行）于2009年6月底前完成。其结果将作为各级各类开发区扩区、升级的用地审核依据。金融促进集约用地2008年8月27日，央行银监会发布了关于金融促进节约集约用地的通知，对国土资源部门认定的建设用地闲置两年以上的房地产项目，禁止发放房地产开发贷款或以此类项目建设用地作为抵押物的各类贷款（包括资产保全业务）。3、税收类政策《关于进一步加强土地税收管理工作的通知》国家税务总局、财政部、国土资源部于2008年1月23日发布了《关于进一步加强土地税收管理工作的通知》，《通知》要求合理确定清查范围，将城乡结合部、占地面积大和用地情况不清楚的单位列为重点；对新纳入城镇土地使用税征税范围的外商投资企业和外国企业的占地情况要进行全面清查。要继续严格执行“先税后证”的政策，没有财税部门发放的契税和土地增值税完税凭证或免税凭证，国土资源部门一律不得办理土地登记手续。各地要在2008年3月31日前制定下发本地区贯彻落实本通知的具体办法，并报国家税务总局、财政部和国土资源部。耕地占用税暂行条例实施细则2008年2月26日，财政部、国家税务总局发布了耕地占用税暂行条例实施细则，其中，税额标准有了较大幅度的提高，《条例》将原条例规定的税额标准的上、下限都提高了4倍左右；统一了内、外资企业耕地占用税税收负担；取消了有关铁路线路、飞机场跑道、停机坪、炸药库占地免税的规定；征收机关发生了改变，耕地占用税由地方税务机关负责征收。《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》2008年4月16日，国家税务总局发布《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》，对房地产开发企业所得税预缴问题做出了明确规定。房地产企业预售收入的预计利润率做了调整，由原来的非经济适用房不低于15%调高到20%，经济