合肥商业租金及年增长率调研报告合肥商业价格及租金年增长率调研报告合肥商业租金及年增长率调研报告前言:一、调研目的：受贵司委托，我司于近期针对合肥市场商业类型地产销售单价及租金年增长情况进行了深入调研和市场分析，旨在取得目前合肥市商业地产销售价格及租金年增长率，为贵司操作美城．第五大道项目商业部分提供一定的参考依据及相关数据支持。二、调研对象：选取项目周边或近几年来合肥市场热销或具有代表性的商业地产项目进行调研，对历年来商业数据进行一定的汇总及相关市场分析，预测未来一段时期内合肥商业销售及租金年增长率等情况，现主要调研楼盘包括：万振.逍遥苑、金色巴黎、环球购物广场、元一时代广场、世纪阳光花园、新鸿意联邦花园、绿地.国际花都等代表性商业街（铺），现对相关案例及数据进行汇总，其市场分析结论如下：合肥商业市场背景研究：?合肥整体经济持续增长，人口总量、人均收入消费能力稳步上升，并在新一轮的城市规划下城市未来发展能力得到提升，为城市商业的发展奠定了良好的宏观市场背景；?合肥商业市场已经发生转变，各种商业形式、超前形态已经进入，零售业竞争日趋激烈，以家乐福、沃尔玛、易初莲花、北京华联等为代表的大卖场业态集中进入；?市场投资主体与方向已经转向商业地产，资金与市场关注度倾向商业地产；?城市商业市场近几年发展迅速，市场放量比较大、短期内市场呈现饱和状态；?开发热点集中在老市区、一环线等与主干道的交汇处；?单体规模越来越大，商业营业面积在五万平方米及以上的项目层出不穷；?新建集中商业向Mall的形式发展，集餐饮、娱乐、购物、休闲于一体；?定位上走中高、高端路线，在此基础上细分市场。No.1购物中心类商业项目项目物业地址营业面积经营范围售价（元/㎡）均为销售策略解析年投资回报率合肥商业租金及年增长率调研报告当时销售价格安徽国际长江西路77000㎡家乐福、家福特一层：25000-30000一层四年内返租返租年投资回报率8%『税购物广场KFC、三层：7000-90008％，四年后有经后』百货营权，可代租；三层返租十年，前五年8％，后五年8.5％，10年后交公司管理或回购“金色巴黎”旺城国购家乐福对9839㎡服饰为主一层：25000签三年，税后8%返租年投资回报率8%『税国际裙楼面婚庆、体育二层：15000的年回报率，234后』层基本售完，首三层：9000层总价高，约四层：600050％环球购物广场马鞍山路与一48000（有综合、家乐福、麦当首层街铺：37000返租三年，税后返租年投资回报率8%『税环交汇处1.2万平方米劳、KFC、环球百货一层：19000-250008％，三年后承诺后』的夹层原价的130％回购，夹层：11000-15000业可续约，保四层：5000-900010％以上的年收益元一时代广场胜利路157000㎡综合、引进华联、国一层：19000-25000返租10年，税前返租年投资回报率8%『税美，KFC、百货、10％，到期后必前』须续约合肥商业租金及年增长率调研报告NO.2社区商业街类项目『含一般社区商业』项目名称区位产品销售模式当时售价或租销售情况目前租金及销年增长面积特点金售价格率『约』联邦花园马鞍山南路中段80~150m2二层联体商直接以现铺销25~30元/㎡售完35—45元/㎡13%（合工大斜对铺售面）文景雅居马鞍山南路120~300m2二层联体街铺销售1~2层售完1—1.1万元/12%0.7~0.8万元/㎡㎡逍遥苑马鞍山南路与太70~130m2二层联体直接以现铺一20~25元/㎡售完30—45元/㎡13%湖路交叉口二层联体销售香江世纪名长江东路150~250m2二层联体商现铺销售0.8万元/㎡售完1万元/㎡8%城左右铺合家福商业位于安徽大市场90~120m2外街二层联先推出60％端头铺王租售，主1.5万元/㎡7.6%街东侧500米左右体，内街一左右外街部分10000元/㎡，力店合家层铺复式铺，后尝均价13000元福试推出内街/m2上城国际一环路与二环路100~200m2二层联体商开盘前认购优0.9万/元间/商㎡铺1.1万元/㎡11.1%之间，距离市府铺惠十万，图纸广场2公里认购、图纸与期铺结合销售?综上所述：社区商业年租金年增长率集中在6%—8%左右；销售单价年增长率集中在8%—11%左右。合肥商业租金及年增长率调研报告NO.3目前已发展成熟社区商业街（铺）项目名称区位产品当期销售当时售价或租金销售情况目前租金及年增长率『约』单位面积特点模式销售价格江晨园临泉路与当涂100~220二层联体商住宅售完0.7万元/m2售罄0.9万8%路交汇处m2铺销售期铺元/m2国际花都东流路，潜山100~25090%二层联现铺销售0.65万元/m2四期商铺1.2万9%路口m2体商铺销售售罄元/m2广利花园合肥梅山路200m2左二层联体铺现铺销售0.8万元/m2售罄1.0万7.5%103号（中医右元/m2学院西侧）世纪阳光马鞍山南路60m2左单层商铺推出标杆标杆商铺价格售罄3.9万5.5%右商铺价，3.6万元/m2元/m2提升知名度金色池塘长江西路与蜀80~100二层联体铺直接销售0.5~0.7万售罄0.9万9.5%鑫路交界处多m2元/m2元/m2幸福人家界首路西侧70~120单层商铺期铺销售0.6~0.7万售罄0.8—1.1万8.3%m2左右元/m2元/m2?上述相关数据可以分析看出：目前已售商铺单价目前出售均已提升，且年销售单价提升幅度集中分布在9%左右。结语：从宏观层面来说，合肥市经济前景看好，具有扎实的商业基础且城区人口总量和平均收入水平都在不断增长，这些为商业发展提供了动力源泉；1、集中商业一般进行主题定位包装，来提高整个项目形象；并力争成功引入主力店，来加强投资者的信心，进行带租约销售，一合肥商业租金及年增长率调研报告般返租10年，年均回报率税后8%—10%左右；销售情况普遍较好，一般都在期铺条件下完成销售；2、街铺产品以住宅底商为主要形式，个别为专业街区规划；一般在准现铺阶段销售，销售速度较好，但单价不高，普遍在8000-15000元之间，且以8000-12000为主、社区商业街（铺）年租金年增长率集中在6%—8%左右；销售单价年增长率集中在8%—11%左右；3、商铺主要购买群体为投资者，对总价的承受能力有限，且倾向采用按揭付款，月供能力受当地收入水平存在一定的制约性制约；2008-09