淮南民生置业有限公司淮南民生置业有限公司07年市场调研报告目录第三部分第三部分第一部分第一部分第二部分第二部分主要主要竞争对竞争对手分析及年度回手分析及年度回顾顾区区域市域市场总况场总况宏宏观调观调控控总况总况一、淮南区域房地产第四季一、第四季度相关政一、竞争对手度概况策及可能的市场反应二、竞争对手概况二、淮南区域房地产2007二、年度调控政策三、银鹭万树城季度回顾年度总况回顾四、主要竞争对手SWOT分析第四部分第四部分第五部分第五部分应对应对策略策略0808年市年市场预测场预测一、客户拓展08年度市场预测二、广告投放分析三、与工程设计结合分析　2第一部分宏区观市域市场场总况一、淮南区域房地产第四季度概况?1、住宅类商品房上市面积(数据来源：淮南房产局资料)可以看出:11月份上市面积最多，其中高层的面积以及套数都要比多层多.数据反映目前淮南市场的高层供应量正在逐渐加大，多层的供应逐渐减少(部门观点:这一定程度上反应出淮南市场开始对高层住宅产品的认可.而我们是以多层为主，在市场竞争中比较有优势)。在上市的多层户均面积方面分别达到110.1平米、109.6平米、112.6平米。(部门观点:中等面积户型在淮南市场容易接受的)3住宅类商品房销售面积(数据来源:房产局资料)在销售方面十月份最多达到了11万平米多，11月份次之，12月份最少。多层的销售面积比高层的销售面积要多，与上市可售产品类型正好相反，但是没有上市的反差这么大。我们认为;淮南市民还是以购买多层为首选、但是目前市场上的多层供应量并没有多大，而我们多为多层，在上市时销量应该是不成问题的。4?销售量与供应量分析来源：淮南房产局资料5从上图中可以看出：供应量在11月份时达到最高峰，而销售量来说呈逐渐下降趋势，这也与天气的原因有关，与国家的调控政策有直接的关系。6交易户型分析来源：淮南房产局资料7在整体上供应实售与上市比例为110.8％，实售比上市高10.8个百分点。在交易户型上来看两室两厅的比例达到33.5％，三室两厅的比例为最高达到了35.8％，三室两厅及两室两厅的比例达到了2/3多，三室一厅为15.7％，比例较高我们应该适当的设计一些这样的户型，以满足市场的需求。8销售价格走势分析9来源：淮南房产局资料10从上表中可以看出：10－12月份淮南市场房价呈现下降趋势，主要原因为天气转冷，人们的户外活动减少，购买房屋的可能性减少，存在开发商降价卖房的可能。田家庵区的均价比淮南市场的均价高了不少主要原因:田家庵为主城区，为市区生活配套以及各项都比较齐全，为大多数市民意向购买的区域。11二、2007年度总况回顾住宅住宅类类商品房上市面商品房上市面积积来源：淮南房产局资料07年房地产投资达到30.9亿元，较06年增长31%；全年的开工面积123万平，较06年有下降，竣工面积192万平，较去年增长33%12住宅类商品房销售面积来源：淮南房产局资料从上市与销售来看，07年没有销售的面积为90052平米，套数为1403套；07年商品房空置较上年增长一倍，达到28万平；上市多层与高层的比例为1.168：1，销售多层与高层的比例为1.610：1；可见高层上市相对比较多，而多层的销售相对较多；可见淮南市民对多层的需求相对较多。我们上市是符合淮南市民的需求的。13销售量与供应量分析来源：淮南房产局资料从销售月份来看：1、8、9、10、11月份的五个月的销售均超过了10万平米，也印证了房地产界“金九银十”4、5、6、7、8、9、11月份的上市也均超过了10万平米，只有9、10、12月销售量超过了供应量，从07年来看我们3月份的开盘销售应该是很好的。14交易户型分析15来源：淮南房产局资料从上表中可以看出：一、三室一厅实售与上市比达到了160.5％，四室三厅及以上的比例达到了295.8％，可以看出这两种户型的供应量偏少，我们可以在这两种户型上下一点文章，以满足市场的需求。二、在销售的户型中二室二厅的比例为30.7％，三室两厅的比例为51.1％；可见这两钟户型是目前市场上需求最大的户型，也是各个开发商应该把握的，所以我们在全部都有的情况下就要做好做优。16销售价格走势分析17300025002000月份1500全市田区10005000123456789101112来源：淮南房产局资料1807年的房价最高值为2547元/平米，为10月份创造；最低值为2181元/平米，为3月份创造；最低值在3月出现与去年是2月中旬春节有很大的关系、另外三月份淮南矿业集团大量危旧改造房上市销售特别是西部地区的也大大拉低了全市的均价，最高值出现在10月应该是正常水平。从07年淮南市的房价来看：07年淮南的房价稳中有降，并没有多大的上扬。19第二部分宏观调控总况a.第四季度政策及可能的市场反应第四季度的房地产法规主要有：2007年10月31日：外商投资产业指导目录国家发改委联合商务部发布了《外商投资产业指导目录（2007年修订）》，其中指出，我国将继续限制外商投资于高档宾馆、别墅、写字楼和国际会展中心的建设、经营，外商投资土地成片开发则必须与内资企业合资、合作，并新增对外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制。同时，将“普通住宅用地开发建设”从鼓励投资类别中删除。202007年11月14日：廉租住房保障资金管理办法财政部正式出台《廉租住房保障资金管理办法》。规定廉租住房保障资金实行专项管理、分账核算、专款专用，明确了廉租住房保障资金来源的八大渠道，这些渠道包括公积金收益，以及市县财政预算安排用于廉租住房保障的资金等。212007年11月27日：廉租住房保障办法建设部、国家发改委、监察部、民政部、财政部、国土资源部、人民银行、国家税务总局和国家统计局等九部门联合发布了《廉租住房保障办法》。其中进一步明确了廉租住房的保障对象为“城市低收入住房困难家庭”，即城市和县人民政府所在地的镇范围内，家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭。办法中提出，廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租相结合。222007年11月30日：经济适用住房管理办法建设部、发改委等七部门联合发布《经济适用住房管理办法》。明确指出只有城市低收入住房困难家庭可以购买经济适用房，并且只能拥有有限产权，转让时政府可以优先回购，单套经济适用住房的建筑面积也被限定在60平方米左右。大量经济适用房的出现必将对房地产开发造成一定的影响，特别是在淮南这样经济不是很发达的城市。23?2007年12月11日：二套房认定以户为单位?中国人民银行昨晚发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，最终确定，以家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数。人均住房面积低于当地平均可按首套执行，对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行。公积金贷款也算入房贷次数。“已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，按前款规定执行。”而此处所指的前款规定就是以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数，和已利用银行贷款购买首套自住房的家庭。这意味着，如果一个家庭已经利用住房公积金贷款买了一套房子，再向商业银行申请贷款买房，就会算做第二套。二套房的认定将会减少投资客，也将会进一步稳定房价。央行07年十次调整存款准备金率，其中在第四季度进行了三次调整，存款准备金率的调整帮助央行回收8000个亿的流动性资金。可能会对房价造成一定的影响。24二、年度调控政策2007年被业界称为“宏观调控落实年”，尤其是关于土地、物权和保障性住房的政策，给楼市的规范化运作带来极大的震撼。2007年1月25日，国税总局出台《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》。3月16日，全国人民代表大会第五次会议表决通过《中华人民共和国物权法》。3月29日，商务部出台《关于2007年全国吸收外商投资工作指导性意见》。　　3月29日，建设部、国家发改委、工商总局等八部委联合国家发改委、工商总局等八部委《房地产市场秩序专项整治工作方案》。5月23日，商务部、国家外汇管理局出台《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》。8月7日，国务院发布《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。9月21日，国土资源部出台《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》。　9月27日，中国人民银行、中国银监会发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。9月30日，国土资源部发布《关于认真贯彻〈国务院关于解决城市低收家庭住房困难若干意见〉进一步加强土地供应调控通知》。25第三部分主要竞争对手分析与年度回顾?一、竞争对手?目前淮南共有74个楼盘，但是一些小盘基本上对我们构不成太大的威胁，综观淮南市场，从物业类型、规划、景观、户型、价格等方面综合考虑和我们形成直接竞争的有以下几个楼盘：26二、竞争对手概况来源：淮南房产局资料以及日常调查27来源：淮南房产局资料以及日常调查28来源：淮南房产局资料以及日常调查29三、银鹭万树城季度回顾本期以银鹭万树城为重点分析对象：本期内银鹭万树城的均价走势为：2522元/平米、2540元/平米、2490元/平米;本期内成交面积为2996平米、1314平米、1115平米；成交套数为：21套、8套、7套。来源：淮南房产局资料以及日常调查30四、重点竞争对手SWOT分析优势（Strengths）、劣势（Weaknesses）、机会（Opportunities）、威胁（Threats）优势（Strengths）：地理位置较好、位于新体育馆对面、距离苏果超市以及市政府等较