淮北市房地产市场调研报告市场总结1.淮北市处于四省交界、交通便捷，是百里煤城，城市经济发展快，消费力提升空间大，房地产正从缓慢发展阶段逐渐步入快速发展阶段；2.城市发展东扩南进，带动城南、城东板块房地产的兴起，形成四大板块竞争格局；3.目前供略小于求，但2年后供应量大增，可能使供求关系逆转；4.内向型市场；5.刚性需求大量释放，推动市场繁荣；6.产品品质有待进一步提升；淮北印象?淮北区位及区划分析?淮北资源分析?淮北经济及消费分析?走入相山?淮北发展规划区位分析区位优越?安徽省北部；河南山东?华东腹地；?四省交界；?总面积2741km2。交通便捷?京沪高铁；江?陇海铁路；境苏?连霍高速；内?京福高速；?航空港；眦?深水港；临?观音机场。安徽区划分析行政区划市辖三区一县相山区杜集区淮北烈山区濉溪县人口迅速聚集淮北市户籍总人口20082162142006212211?2008年户籍人口：全市215.8万2004209；2042002201?非农业人口：全市93.2万；199?常住人口：全市205万；2000196?年末总户数：63.6万户。淮北印象?淮北区位及区划分析?淮北资源分析?淮北经济及消费分析?走入相山?淮北发展规划资源分析资源禀赋?百里煤城：远景储量350亿吨，重要的煤炭和精煤生产基地；两大矿业集团：淮北矿业集团、皖北矿业集团?河流阡陌：面积18万方，如岱河、龙河、王引河等自然、人工河流；?资源丰富：林业、农作物、水产、畜禽、野生动物、中药材等。人文古迹?人文底蕴：华元、蹇叔、嵇康、刘伶、刘开渠；?相山十八景：显通寺、渗水崖、饮马池、香炉峰、水牛墓、万丈碑、奏鸣台、钓鱼台、雪泉、奇峰、叠翠峰、天藏寺与六仙洞（牛鼻洞、牛角洞、秘霞洞、天井洞、白云洞、小仙洞）。淮北印象?淮北区位及区划分析?淮北资源分析?淮北经济及消费分析?走入相山?淮北发展规划城市经济分析GDP年均两位数增长，二、三产迅速发展350第三产业2008年：300第二产业?GDP年均增长率17.07%；250第一产业?2002008年三产比为9.94:59.89:30.16；150100?2008年工业化率达到54.94%。50进入了快速工业化时期0200020022004200620081400GDP工业工业化率60%煤炭、电力232040%煤化工240淮北316020%纺织、建材80支柱400%产冶金、电子200020012002200320042005200620072008业城市消费分析城市消费力提升空间大14000城镇人均可支配收入（元/年）1002008年11200社会消费品零售总额（亿元）758400?城镇人均可支配收入达12851元，全省第507；5600?全市在岗职工平均工资30445元，全省第2800254；城乡居民储蓄存款余额（亿元）2500020002001200220032004200520062007200820015035000300001002500020000501500010000500000200020012002200320042005200620072008200020012002200320042005200620072008?城乡居民储蓄余额214亿元，同比涨全市平均工资（元）城镇居民人均消费性支出（元/年）24.7%，涨幅全省第5。城市消费分析矿业职工为主力消费人群之一300000采矿业职工数职工总数2008250000年200000150000采矿业职工数占职工总数52.74%10000050000020012002200320042005200620072008200820072006采矿业平均工资高于行业平均2005工资水平的25.80%20042003采矿业平均工资2002行业平均工资2001淮北印象?淮北区位及区划分析?淮北资源分析?淮北经济及消费分析?走入相山?淮北发展规划走入相山相王奔马中心区位?淮北主城区；?政治、经济、文化中心。行政区划全区辖：?1镇、10街道办事处；?1食品工业园区、14个行政村；?70个城市社区居委会。2008年，相山区总面积135平方公里，人口40万。走入相山三产发展优势明显GDP40第三产业增加值2008年：30?第三产业增加值26.9亿元；?占全区GDP的67.76%；20?是其他两区的4.34倍、3.84倍。100相山区烈山区杜集区区域实力强，消费力高?地方财政收入1.36亿元；社会消费品零售总额?投资达23.3亿元，有力拉动消费；固定资产投资?地方财政收入消费总额47.2亿元，居三区之首。相山区烈山区杜集区淮北印象?淮北区位及区划分析?淮北资源分析?淮北经济及消费分析?走入相山?淮北发展规划经济发展十一五规划1234GDP达到450亿元，年均增长16%城镇居民人均可支配收入达1.6万元城市人口达100万人，城镇化率达62%由能源城市向能源加工业城市转变，由资源型城市向重化工业城市转变?安徽省重点建设“两淮一蚌”重工业走廊；———皖北地区工业化升级的突破口?安徽省重点建设的五个百万人口城市之一。城市总体规划主城区组团分布相山组团矿山集组团烈山组团主城区用地发展方向西拓东调北进南优保持组团形态一城二镇三轴淮北房地产市场分析?淮北房地产市场整体分析?淮北房地产市场板块分析?淮北商业房地产市场分析18房地产市场分析房地产开发投资额与全社会固定资产投资额关系图250单位：亿元14.00%12.00%20010.00%1508.00%1006.00%4.00%502.00%00.00%2002200320042005200620072008全社会固定资产投资总额（亿元）房地产开发投资额（亿元）房地产投资占比全社会固定投资额不断增长，城市建设步伐加快，淮北市房地产市场逐渐活跃，开发力度进一步加大，预示房地产市场呈现出不断走好的趋势。从房地产投资额占全社会固定投资额的比例来看，一直维持在11%左右，显示市场相对较理性。需求分析淮北发展前景——城市化率不断提高,城区面积和人口增加必将带来巨大的住宅需求淮北城镇化率目标2020年（规划）65%?淮北的城市化进程和人口的扩2008年54.80%张必将带来巨大的住宅消费需求；40%50%60%70%?预计淮北全市人口到2010年达淮北市人口控制目标到230万人，到2020年城镇化率单位：万人提高到65％，人口达到266万人2020年（规划）266；2010年（规划）2302008年215.8100140180220260300受需求上升的影响，淮北的房价从01年开始稳步上涨，除需求分析自主需求外，投资需求也呈上升趋势淮北商品房价格走势图淮北房地产的淮北房地产的典典型需求：型需求：商品房销售均价住宅销售均价2567??3000改善居住条件与居住环境的二米改善居住条件与居住环境的二181919002079平1452次购次购房需求；房需求；/20001262105111111221元2435：1905??年年轻轻人人结婚购结婚购房的需求；房的需求；100015781746位109010131029.911145.191258.16??每每年年不断不断增增长长的的首次置首次置业业者者的的单0主主动性动性购购房需求；房需求；200020012002200320042005200620072008??以收取租金或出售以收取租金或出售转转手获利手获利的的中中长期投长期投资资置置业的需求；业的需求；淮北市2008年人均GDP超过了2400美元，根据国际惯例，??外来外来人口人口迁迁入淮北的入淮北的置置业需求业需求人均GDP达到2000至3000美元，房地产便步入住房需求缓慢发；；展阶段，随着经济实力的增强，将逐渐进入房地产快速发展的阶??为子女教育迁居购为子女教育迁居购房的需求；房的需求；段。居民购房及购车将成为消费的主流。淮北市房地产业发展长期看好是毋容置疑的，房地产业发展还有很大的潜力空间。供给分析由于淮北预售期房较早，施工进度较慢，加上近年来需求的爆发，使得从05年开始出现供小于求局面，但长期来看，施工量较大，后期供应量充足单位：万平方米4003002001000200020012002200320042005200620072008商品房施工面积商品房竣工面积商品房销售面积?2008年商品房施工面积353.48万平，竣工面积68.1万平，商品房销售面积76.66万平，目前供略小于求，但施工量大，2年后的供应量将激增；?供求同步上升，房地产市场处于发展期；?市场消费潜力逐步被激活；淮北房地产市场分析?淮北房地产市场整体分析?淮北房地产市场板块分析?淮北商业房地产市场分析市场板块分析淮北市房地产呈现板块竞争状态，以城南板块最为激烈，随着城市发展方向的转移，城南板块认可度逐渐提升，但老城区板块还是永恒的明星地段?均价：2700-3200元/平?均价：4500-5500元/?项目为中大规模，较分散平?建筑形态：多层和小高层是老城区板块?项目规模不太大主流，部分花园洋房、别墅?建筑形态：小高层、高?代表楼盘：凤凰城、家天下层?、亿嘉·左岸代表楼盘：汇景家园、淮海时代广场、和协国际?主要特点：景观、房价较低城东板块?主要特点：成熟的配套城西板块、便利的交通、稀缺性发展慢的区域城南板块最成熟的区域?均价：3000-3600元/平?均价：2800-3300元/?建筑形态：多层、小高层、平高层是主流?项目为中大规模?代表楼盘：万马·相山庭院?建筑形态：多层、小高、金色云天、深蓝华庭、贰拾层、高层为主，少量别墅、洋房肆克拉、水岸·碧桂园?代表楼盘：温哥华城、?主要特点：区域前景、景观翡翠岛、