PART2商业市场调研?城市商业总体特征调研?市区商业供应特征调研?主要街道业态调研?商业个案调研城市商城市商业总业总体特征分析体特征分析?老城区核心辐射区内，是商业经营的价值高地，尤其长江中路，人气很旺；?其他区域商业旺气呈现明显不足，租金较低。靠近城区边界的地方，商业几乎断节。城市商业整体版图城市商城市商业总业总体特征分析体特征分析城市主要道路商业分析整个城市道路的边界，其实就是城市商业的边界。主城区道路边界东向：铜都大道；南向：金山路西向：铜官大道；北向：北京路注：随着道路的延伸，商业衰减非常明显，虚线区域商业几乎绝迹。城市商业边界图城市商城市商业总业总体特征分析体特征分析◆商场和专卖店等密集，商品品类丰富在长江中路上，商业元素较为丰富，休闲娱乐类、家居类、服装化妆类、日用百货类、食品类、文体类、电讯类、交通工具类商品融合在这条街道上，它满足了铜陵市人民生活的各方面需求。大部分的商业业种都希望依附于长江中路。◆某一单一业态经营单街扎堆特征明显◆业种分布与地势有着密切关系◆休闲、娱乐业遍地开花历史以来，铜陵市就属于工矿城市，外来人口较多，使得与流动人口相关的服务产业蓬勃发展。在城市中心区域我们可以在任何一条街上都能看到宾馆、浴场、KTV、足浴、桑拿城的出现，在档次上可谓良莠不齐。比较有名气的服务场所大都分布在离主要商业区不远的城市主干道旁。PART2商业市场调研?城市商业总体特征调研?市区商业供应特征调研?主要街道业态调研?商业个案调研市市区区商商业业供供应应特征分析特征分析--百百货货百货商场过于集中，大多处于转型期?截至2008年12月,铜陵市区百货商场3家,总规模在19万平方米左右;?铜陵市百货商场主要集中在长江中路;?各百货商场经过业态调整及相关经营策略改变,正从传统百货向新型百货(品牌经营与特色主题经营,注重环境改善与人本主义等)转变;?但受自身物质条件的限制,单纯依赖软件方面的提高其市场发展空间相当有限，如铜陵第一百货已停业，所在地块已重新推向市场。市市区区商商业业特征分析特征分析--百百货货百货商场经营档次多元化,经营规模目标消费商场名称　经营档次业态组合特征(平方米)群体主题商场较少服装服饰80%,铜陵商城90,000中档女性居多?铜陵市大多数百货商场经娱乐20%营品种雷同,市场竞争力服装服饰74%,各年龄层不强;合百商厦32,000中档化妆品及珠宝次15%、超市6%?各种类型专业市场及超市服装服饰55%,逐步瓜分百货业经营利润铜冠商业广餐饮娱乐20%,各年龄层66,000中档,促使百货经营业态组合场超市及电器次发生根本性改变;25%市市区区商商业业供供应应特征分析特征分析--中大型中大型超市超市超市外扩趋势明显?铜陵中大型超市数量较少，现有的超市多分散于居民区与商业区内；?超市经营面积在2000平方米以上共计5家,10000平米以上的2家;?从铜陵城市发展角度，结合居民住宅区及超市(含中大型超市及小型超市、便利店)分布情况,超市向东南方向扩张趋势明显;?迄今为止，铜陵已有合家福、华润苏果、家得利、华联等中大型超市。市市区区商商业业特征分析特征分析--中大型超中大型超市市铜陵中大型超市基本情况超市运营状况参差不齐规模投入运营时?家得利是铜陵超市业人气较旺、经济效益项目名称地理位置(m2)间最好的超市;华联淮河大道28002008?合家福是铜陵营业面积和店面数量最多的台客隆石城大道4,0002008超市；合家福淮河大道13,0002006?超市租金大致在0.5-1元/平方米/天左合家福义安北路20002003右，视超市具体区位条件及合同签订年份华润苏果淮河大道15,0002007而定。家得利淮河大道1,0002003?至2008年12月中大型超市营业面积在3.78万平方米;市市区区商商业业供供应应特征分析特征分析--专业专业市市场场铜陵现有各个专业市场地址的选择，均处于主要城市”过境公路“沿线：东向交通要道（铜都大道）和北向交通要道（北京西路）上：汽车销售市场——铜都大道南段花鸟市场——铜都大道与北京东路交口西北向铜陵大市场——铜都大道北段绿源农产品大市场——铜都大道北段茂源大市场——北京西路段（家具、家居、建材等）铜陵部分专业市场没有通过政府的规划来引导,如汽车销售市专业市场分布图场,是自发形成,因此需要较长周期引导与布局市市区区商商业业特征分析特征分析--专业专业市市场场经营规模(万平方米)投入运营时间次中心或边缘区域对专汽车销售市场20家销售企业2002年开始形成业市场吸引力花鸟市场0.3已建成?铜陵市现有专业市场总计铜陵大市场13.6准备启动5-10个,总规模在40万绿源农产品大市场15在建平方米左右;一期已营业,三期在?专业市场承租能力较低,茂源大市场10建一般选址在城市边缘区域;?租金价格与道路交通是专租金价格46.0%业市场选址考虑的主要评专业市场选址考价指标与因素;道路交通22.7%?城市中心或次中心区域可虑因素17.0%考虑精品专业市场,以满政府优惠政策足特定消费人群需求,而11.4%且精品专业市场具备较高工程技术条件承租能力。其他2.8%市市区区商商业业供供应应特征分析特征分析--餐餐饮饮餐饮市场主要分散在三个片区据不完全统计?,?铜陵市现有大小餐饮企业?1400?余家?,?茶楼170?余家；?羊家山沿线已形成餐饮聚集气候,但主要以100平米左右的小面积餐饮为主;?餐饮营业面积较大的的中大型餐饮店主要集中在义安北路、淮海北路、石城大道上;?尚无国内外特色餐饮品牌,以淮扬菜及特色小吃等居多。?随着铜陵人均GDP的增加及消费者消费习惯的转变,现有传统的消费场所将不能满足广大消费者需求?,?新的市场需求空间日益扩大?,?有特色的餐饮场所将成为新的市场需求。市市区区商商业业供供应应特征分析特征分析--餐餐饮饮餐饮市场经营良好,中高档餐酒店餐饮(举饮较为缺乏例)?中高档餐饮消费基本上都集中在义安北路、长江中路、酒店名称餐厅容量淮河大道等沿线酒店内;豪华包厢30个及1个中餐宴会大?纯餐饮场所大多经营定位大育和大酒店众消费,档次不高;厅和1个小型宴会厅，?酒店内餐饮消费形式以婚宴极度大酒店包厢30多间、节庆、企业年会与商务宴请为多;美华大酒店11个风格各异的大中小型宴会厅?中高档餐饮场所承租能力大致在1-2.5元/平方米/天;?社区型餐饮街铺(如濠北路)租金大致在1-2元/平方米/天。市市区区商商业业供供应应特征分析特征分析--娱乐娱乐市中心周边为娱乐消费首选区域?主要分布在长江中路、义安北路及淮海北路周边，靠近市中心;?从经营方面及知名度来看，KTV、歌舞厅类消费场所,凯撒及糖果表现良好;?中高档酒吧在铜陵不多，如百度等,?铜陵中高档桑拿洗浴场所不多,如黄金海岸;?铜陵娱乐类业态租金承受能力在1-3元/平方米/天左右。市市区区商商业业供供应应特征分析特征分析--酒酒店店就我们的调研来看：?铜陵酒店市场竞争较为激烈，在市区范围内，包括星级的酒店在内，酒店的数量超过了40家。?而在项目所在的北京路地块，不到1公里范围内，有9家酒店，3家旅馆。本地块市区商业供应特征分析-酒市市区区商商业业供供应应特征分析店特征分析--酒酒店店客房数序号酒店名称星级价格（元）空间分布配套（间）集住宿、餐饮、会议、休闲、健1逸顿国际大酒店五星200新区身、娱乐为一体。2五松山宾馆四星138260-8603华亭四季大酒店四星120198-6084美华大酒店三星97168-598市区餐厅、足浴、现正改造，未来5铜都国际大酒店三星143将为4星级标准酒店6天井湖宾馆三星141198-498天井湖区域餐厅、会议室餐厅、会议室、7育和大酒店三星147275-760市区大型会场铜陵截至到2008年共拥有星级饭店19家，其中五星级1家，四星级2家，三星级4家。经营情况：铜陵整体酒店行业经营一般，平均开房率为63%左右。PART2商业市场调研?城市商业总体特征调研?市区商业供应特征调研?主要街道业态调研?商业个案调研主要街道主要街道业态调研业态调研1.市区主要商街店铺统计?淮河路（两侧主要路段，在经营商铺）：23+33+52+42=150间?义安大道（两侧主要路段，在经营商铺）：33+10+16+19+37+43=158间?金山路（两侧主要路段，在经营商铺）：24+17+29=70间?长江中路（两侧主要路段，在经营商铺）：61+70=131间?北京中路（两侧，在经营商铺）：19+51=70间注：以上是采用“传统扫街”方式，进行数量统计。主要街道主要街道业态调研业态调研主要道路商铺经营业态构成经营业种服装皮鞋电器药店金融银行餐饮宾馆娱乐休闲其他街道淮河路173514131484义安大道21210221192金山路614248长江中路6763810532北京中路114324835注：从主要道路商铺经营业态丰富性与分布数量上来看，长江中路无疑是其中的佼佼者。而在所有主要道路商业经营业态中，“服装皮鞋”、“餐饮宾馆”和“娱乐”成为经营最多的业态，共有196间，占商业铺面总数的38.5%，成为城市商业的主力业态。主要街道主要街道业态调研业态调研长江中路淮河路11.33%5.05%2.00%服装皮鞋服装皮鞋10.10%电器3.33%电器8.08%药店9.33%药店金融银行3.03%金融银行56.00%餐饮宾馆餐饮宾馆8.67%6.06%娱乐休闲67.68%娱乐休闲9.33%五金/专业用品专卖通讯电器金山路义安大道10.34%服装皮鞋21.43%电器服装皮鞋药店2.04%电器24.14%32.65%金融银行药店62.07%餐饮宾馆金融银行10.20%3.45%娱乐休闲餐饮宾馆五