合肥豪宅市场研究------仅呈新鸿意地产PART1大势研读世界经济进入08年已出现下滑的态势，经济调整正在加剧，而美国次贷危机则成为全球经济调整的直接导火索，其发展世界走势将决定世界经济未来走向。经济次债危机爆发?次债危机爆发，导致大范围金融风暴?次债影响深远，拖累世界经济增长?经济金融化一方面促进了全球资源有效配置经济不稳定性增加?同时增加了全球经济的不稳定性、投机性和风险性资本市场成为金融市场?资本市场进一步成为全球金融市场的主体?银行资产占全球金融资产比重由1980年的42％下降到2005主体年的27％金融业规模爆发增长?金融衍生工具的开发和推广使全球金融业规模快速增长?全球金融业的核心资产总额已达１４０万亿美元；全球经济在过去4年里增长非常强劲，年均增长率达到近5%，2007年以后，世界经济面临诸多挑战，本轮经济增长进入调整期。次贷危机已形成蔓延效应，对全球经济增长的冲击将体现在四个方面：拉低全球经济增长预期、需求萎缩、市场流动性世界不足以及大宗资源产品价格回落。经济?作为全球最大的经济体，深刻影响着全球的经济，不仅在贸易环节，还包括金融和信心领域；?次贷危机对全球经济的影响主要体现在四个方面：1.拉低全球经济增长的预期；2.市场需求萎缩；3.市场流动性不足；4.大宗资源产品价格回落。回顾世界经济波动周期，预计世界经济未来将进入3-5年的衰退周期；中国经济在经济严冬里缓慢爬升。1929-1933年4?工业生产倒退20至30年年?超过25万间企业破产，失业人高达农产品价经济大萧条,世金融大国家制度世界经济4500万国际贸易急速萎缩，1933格下跌崩溃破产大萧条年界贸易额比1929年减少约40%。经济步入衰退?各国股市腰斩.在2008年改革论坛（顺德）上，著名经济学家、北京师范大学教授、博导钟伟对美国次贷危机产生的原因、背景以及对中国乃至世界经济的影响作了专题演讲。他认为，中国乃至世界经济，至少需要三年的调整周期。对美元汇率）GNP（10亿美元97年6月98年7月97年6月98年7月亚洲金融1997年7月2日，由泰国开始，之后进危机，高一步影响了邻近亚洲国家的货币、股票泰国24.5泰铢41170102速发展的市场和其它的资产价值，之后更是影响印尼2,380印尼盾14,15020534到俄罗斯，造成全球影响。经济受挫菲律宾26.3披索427547马来西亚2.5令吉4.19055韩国850韩圆1,290430283中国美国次贷引发的世界金融危机对中国的出口市经济场形成冲击，对中国的宏观经济运行形成下行压力，宏观经济运行拐点出现。?中国出口曲线与世界经济保持趋势一致。当次贷危机引发世界金融危机时，中国出口也必将遭受巨额损失?2008年前3季度，我国进出口贸易顺差比上年同期减少47亿美元，净出口对GDP增长速度的拉动作用比上年同期减少1.2个百分点，出口增速显著下滑。?时至今日，这种比例正在缩小，中国经济相比国际市场，复苏时间，已经提前。目前宏观经济运转的背景已经发生根本性的变化，经济面临下行周期，保增长、控通胀成为目前决策层面对经济调控的思路；中国房地产行业的发展，也饱受金融危机的折磨；此刻，中国政府已经出手相助。经济背景股市暴涨，全国房价快速上半年重大自然灾害频通胀压力明显减弱大幅上涨，投资信心膨胀发物价指数连创新高金融危机爆发冲击世界经济2007年11月2008年7月2008年10月宏观调控防止经济由偏快转向过热保持经济平稳较快发展全力保持经济稳定增长，控防止全面通货膨胀控制物价过快上涨制通货膨胀（一保一控）中国房地产行业是中国经济支柱之一，在此次经济大潮中，经历潮起潮落，打破了房地产永不言败的神话，提高行业入行门槛，经历房地产行业完全市场化以后的第一轮洗牌。通观世界发达国家房地产行业的发展历程，本论房地产行业至少还有10年以上的向上发展道路要走。由于需求减弱引发的大宗资源性产品价格的回落中国，使得通胀的风险大为降低，客观为宽松的金融经济政策的调整创造了条件，中国进入减息通道为应对国际金融动荡，中国也将根据经济形势变化，及时调整政策，加强宏观调控的灵活性、针对性，保持宏观经济稳定，保持金融市场稳定，保持资本市场稳定。——温家宝总理中国人民银行从10月15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；从10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。这是央行近９年来下调所有存款类金融机构人民币存款准备金率；存贷款基准利率双双下调的举措也为近年来罕见减息的同时，刺激内需成为目前力保经济增长的另外一条关键路径，其中扩张性的财政政策及减税促进消费成为可选方式中国经济三驾马车?次贷危机，美国消费支出骤减，间接影响欧盟、日本等世界经济贸易扩大?美元贬值、人民币升值，中国产品价中国出口内格优势侵蚀受伤严重需成?世界原材料价格上涨，增加出口企业为生产成本力保经济投资受挫增?次贷危机，全球股市暴跌，投资者，信心大长对市场无信心关减键路径?扩张性的财政政策?中国没有完全面向世界开放市场，内需仍有国内市场受次贷危机影响有限拉升潜力?中国拥有最广大的市场，居民储蓄全球第一和空间?减税政策就房市而言，在宏观调控及金融风暴冲击等多种因素的影响下中国，08年以来我国房地产市场观望气氛浓重，房价涨幅持续回落，成交量大幅萎缩，从2009年年初开始，全国大部分房地房市产市场开始回暖（反弹）。?2008年以来，我国70个大中城市房屋销售价格持续回落，特别是下半年以来，房价回落速度明显加快?主要地区商品房成交量持续萎缩，08年随着金融危机的蔓延，市场观望气氛更加浓重，北京、上海等城市成交量同比降幅都在40%左右年前房价涨幅回落、成交低迷、观望浓重；年后有所改观。由于市场目前已经形成了下行预期，中央政府出台救市政策中国以求刺激市场，恢复信心，解决民生问题救市救市重点：恢复信心、重在民生08年10月22日（财政部央行联手救市细则）财政部央行??首次购买90平米以下普通住房首次购买普通自住住房改善性自住房契税税率降到1%贷款利率下限扩大为基准利率0.7倍最低贷款比例调整为20%?买卖住房免征收印花税?下调公积金贷款利率0.27个百分点?个人销售住房免征土地增值税?各档次利率下调0.27个百分点08年12月20日（国务院再次出台救市细则）将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）转让免征营业税，改为超过2年（含2年）转让免征营业税将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税争取用3年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题取消城市房地产税支持房地产开发企业合理的融资需求加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度经济背景思考小结中国宏观经济的总结?目前宏观经济已进入下行周期，保增长控通胀将成为政府在相当一时间内调控经济的主导原则?资源型价格的回落将是的宏观经济通胀世界经济背景总结的风险持续减弱，宽松金融政策时机已经到来房地产市场总结?世界经济将面临减速风险，甚至将步入?刺激消费将成为下一阶段的主思路，积一个衰退期极地财政政策及减税成为备选方式?市场已经形成下行预期，房地产市?经济增长减弱的表现之一就是市场信心场的调整将会持续较长的时间受挫，消费需求的减弱?房地产行业的地位使得政府将会出?经济增长减弱的表现之二就是市场流动台一定的暖市政策，但不会根本的扭性不足转市场疲弱的状态?经济增长减弱表现之三就是大宗资源性?房地产行业下行周期将导致房地产产品价格的回落市场环境出现大幅调整?此次世界经济波动的衰退周期将持续3?经济周期对运作单一物业房企影响到5年时间较大，抗风险能力变弱?房企在经济周期中的发展策略企业应结合自身的专业水平、资源储备及融资能力在行业周期的收缩阶段采取有效的针对措施合肥市宏观环境合肥近期向南重点开发建设滨湖新区，本案处于城市发展主轴上，新老城区的衔接带城市分区：规划将中心城区划分为八个城市分区：老城区、东区、北区、西区、南区、经开区、高新区和滨湖新区合肥141发展战略：“一个主城、四个组团、一个滨湖新区”年份市域人口城镇化水平2010年580万人62%2020年710万人74%?老城区：区域环城马路以内地区，建设用地面积约5.28平方公里，人口控制在12万左右。状况?东区：瑶海区行政区域内，即板桥河、南淝河左岸地区，包括瑶海经济开发区和磨店职教基地，建设用地面积约81.44平方公里，人口控制在88万左右。?北区：除老城区以外的庐阳区行政区域，板桥河右岸和南淝河左岸地区，包括庐阳工业园区，建设用地面积约31.53平方公里，人口控制在38万左右。?西区：蜀山行政区域的一部分，东以金寨路、环城西路为界，西到二环西路、合九铁路，北到南淝河，南以312国道为界，包含政务文化新区，建设用地面积约35.05平方公里，人口48万左右，政务区规划人口15万。?南区：包河行政区域的一部分，西以金寨路为界，北到环城南路，东到南淝河，南以312国道为界。建设用地面积约35.67平方公里，人口控制在47万左右。从各区规划面积和人口指标来看，未来3——5年，合肥还区域将新增约50万的人口，这个群体中有5万人左右的高校毕状况业生，有20万左右的周边村镇居民和外来务工人员，还有20万周边地市来肥的高收入人群和外来企业主，这给合肥未来的高端消费市场注入庞大生机。?经开区：312国道以南，沪-蓉高速公路以西，合九铁路以东，派河以北地区，建设用地面积约60.59平方公里，人口控制在36万左右。?高新区：东以二环西路、合九铁路为界，北到董铺水库南岸，南到沪-汉-蓉高速铁路，包括高新