合肥住宅2009年盘点一、蜀山区蜀山总评：蜀山区2009年住宅销售套数为21384套，销售面积为202.6万㎡，仅次于滨湖，是合肥各个区域住宅销售量第二高的区域；成交年度价格为4739.7元/㎡，仅次于政务新区，高居全市区域价格榜次席。蜀山区全年来看，表现为较为严重的供不应求局面，价格涨幅较为明显。蜀山区住宅销售行情还表现为典型的高成交量和高价格的双高特征，众多在售楼盘群齐发力支撑该区域的高成交量，板块内地理成熟、配套完备支撑其处于全市价格的前列。1、2009年蜀山区供求关系比※蜀山供求比2009年蜀山住宅类商品房套数供求关系比为0.75，即1：1.33；住宅面积供求关系比为0.72，即1：1.38；两项指标的供求关系比，都是呈现中等的供不应求的局面，程度高于合肥全市平均水平，反映出蜀山的置业需求极为旺盛。2、2009年蜀山成交量1）、蜀山成交量综述2009年合肥楼市蜀山区住宅成交套数21384套，占全市总销售量的18.4%；成交面积为202.6万㎡，占合肥总量的17.9%；成交量的两项指标表现占全市的比重均接近2成，属于合肥楼市绝对的主销区域。蜀山区楼盘分布较为均衡，有销售记录的楼盘数共计有77个，是合肥所有区域楼盘数最多的区域。2）、蜀山成交量走势分析蜀山区一直保持高量的成交行情走势，单月住宅成交量非常稳定，一直是合肥成交量的高贡献区域。从2009年月度走势来看，蜀山区住宅成交量呈现典型的“爬坡式”上升走势，表现出两个上升稳定周期：2-7月份，在售楼盘库存量充足，市场需求旺盛；8-11月份原有库存去化明显，这个阶段的销售量主要集中在新开楼盘和在售楼盘的加推两个方面。3、2009年蜀山成交价格分析2009年蜀山住宅成交年度均价为4740元/㎡，仅次于政务新区，占居合肥区域价格排行榜的次席，属于合肥市的高价格区域。蜀山是合肥高档社区聚集地、区域商品房成熟度最高、在售楼盘市场调节上涨最为稳定，也是全市房屋价格虚高程度较轻的区域。从月度走势来看，蜀山区价格走势较为稳定，没有出现大幅度的波动局面，而自8月份开始，由于蜀山区新开高档楼盘的集中入市和在售楼盘的提价策略，致使2009年蜀山区最后4个月住宅成交价格出现猛涨走势，一举冲破5000元大关。4、2009年蜀山成交总金额2009年蜀山区住宅年度成交总金额累计高达96.02亿元，仅次于滨湖新区，高居合肥全市各区域排行榜第二位。蜀山住宅销售行情属于典型的高成交量和高价格区域，故其住在成交总金额一直处于全市各个区域的前列。从月度走势来看，蜀山区与销售量走势一致，也是呈现“波折式”攀爬，特别是自8月份开始，连续4个月成交总金额呈现高速上升走势，由于住宅成交价格快速上涨，弥补成交量的微弱波动，拉动成交总金额逐月刷新最高记录。5、2009年蜀山新增量2009年蜀山区住宅新增量也是仅次于滨湖新区，处于新增量区域榜次席，套数累计新增为16119套，新增面积高达146.6万㎡。从住宅供应量的走势图可以看出，蜀山区每月都保持较大的供应体量，其中供应套数在2009年7月创造最高记录，蜀山由于前期住宅释放量充分，8-11月份蜀山供应量出现高速下降走势，11月仅供应941套和8.2万㎡，仅高于4月份的月度最低记录，成为该区第二低的月度；而在12月份由于新开楼盘的集中入市，从而使得新增量再次达到峰值，仅次于6月份的最高值。6、2009年蜀山住宅可售量1）、蜀山可售量综述截至2009年12月31日晚，蜀山区住宅可售套数为8175套，可售面积为81.3万㎡，已经降至该区的历史最低点，但在横向比较全市各个区域来看，蜀山可售量仍然以绝对的优势遥遥领先其他区域。2009年蜀山住宅库存量去化相当充分，去化效果优异。截至2008年12月底，蜀山住宅可售套数为13440套，2009年住宅库存套数下降了5265套；去年底可售面积为137.3万㎡，2009年蜀山库存面积下降了56.0万㎡，库存量的年度环比下降比例较高。另一方面，由于蜀山区开发楼盘众多，尾盘也是最多，尾盘库存量在本年度也得到充分的清盘去化。2）、2009年蜀山住宅可售量月度走势从可售量月度走势图中可以看出，除了2009年6月可售量出现微弱的波动，其他都是呈现稳定的下降走势，其中从7月开始，住宅可售量下降速度明显提升，自10月份蜀山住宅可售套数降至万套以下，可售面积降至百万以下后，11和12月份可售量再次出现高速下降，目前与其他区域的可售量的差距正在快速缩小。8、蜀山区住宅销售套数前十楼盘二、庐阳区庐阳总评：庐阳区2009年住宅销售套数为11592套，销售面积为112.7万㎡，落后于滨湖、蜀山和包河，是合肥各个区域住宅销售量第四高的区域，其中政府单位集资房的对本年度庐阳区住宅成交量作出重要贡献；成交年度价格为4062.2元/㎡，仅高于经开区，属于全市低价格区域，但是由于政府集资房的低备案价格拉低作用，使得该区域年度成交价格低于实际市场价格。从供求关系来看，庐阳区2009年总体保持供求平衡。庐阳区住宅销售行情表现为高成交量而低价格的特征，主销楼盘成为高成交量的绝对力量，其中突显出明星楼盘（年度成交套数超过1000套以上）是中铁旭园。1、2009年庐阳区供求关系比※庐阳供求比2009年庐阳住宅类商品房套数、面积供求关系均比为0.87，即1：1.15，两项指标的供求关系比，都是呈现轻度的供不应求的局面，平衡度优于合肥全市平均水平。2、2009年庐阳成交量1）、庐阳成交量综述2009年合肥楼市庐阳区住宅成交套数11592套，占全市总销售量的10.0%；成交面积为112.7万㎡，占合肥总量的9.9%；成交量的两项指标表现占全市的比重均为1成左右，属于合肥楼市成交量的中间贡献区域。庐阳区楼盘分布较为分散，有销售记录的楼盘数共计有67个，是合肥所有区域楼盘数较高的区域，但是具体销售量分布到各个楼盘中间，显得不是很均衡，楼盘间销售量差距较大，主销楼盘是该区年度成交量的绝对贡献力量。庐阳区本年度还造就一个明星楼盘：中铁旭园（1325套），该楼盘入市仅仅几个月，就领跑庐阳，反映出中铁旭园的市场认可度。2）、庐阳成交量走势分析2009年庐阳区住宅成交套数累计为11592套，成交面积累计为112.7万㎡，成交量在合肥处于中等位置。庐阳2009年1月-7月，住宅销售量呈现低位慢爬走势，过程未出现大幅度的波动；7月份受政府集资房的集中备案作用，住宅成交量达到阶段性的顶峰；而随着10月和11月楼盘供应量急增，该区的成交量出现高速上扬通道，11月成交套数成功反超10月，创造全年最高成交套数记录；成交面积为19.2万㎡，超过7月，刷新庐阳月度最高记录。3、2009年庐阳成交价格分析2009年以来，庐阳受到政府集资房集中备案的影响，该区的住宅价格走势极度的不稳定。1-6月份住宅价格稳步上涨至最高值后，突然在7月份跌落最低值，创造该区域年度最低价格记录，随后通过市场自我调节回升至相对的峰值，10月份在成熟楼盘的集中发力作用下，住宅价格反超6月份的4340元/㎡历史最高记录，创造新的最高记录；而至11月该区又是受到受庐阳馨苑(主力户型周边配套相册价格)个盘极低价格大量备案影响，该区的价格呈现大幅度下跌；12月份庐阳区住宅销售量集中在少数成熟楼盘，月度均价涨至4889.0元/㎡，创造该区域年度最高价格记录。4、2009年庐阳成交总金额2009年庐阳区1-12月住宅成交总金额累计为45.79亿元，11月在高值成交量的作用下，以7.12亿元的成交总金额创造该区月度最高记录。另外从庐阳住宅成交总金额的月度走势图可以看出，该区成交总金额数值处于合肥各区中等水平，在月度中表现为波动式的上升走势；还表现出成交量与成交总金额不对称性，主要是由于成交价格的反差很大。5、2009年庐阳新增量2009年庐阳住宅供应量累计为10061套，累计新增面积为97.5万㎡，也落后滨湖、蜀山和包河，位列合肥各个区域第四位。从月度走势可以看出，庐阳住宅供应量走势极度不稳定，在7月份达到最高记录值后，连续2个月出现大幅下降，而在10月份又出现反弹，11月份供应套数反超7月份的历史最高值，创造新的最高记录；而供应面积则还是低于7月份的水平，成为第二高的月度，12月份有立刻跌落至谷底。6、2009年庐阳住宅可售量1）、庐阳可售量综述截至2009年12月31日晚，庐阳区住宅可售套数为2266套，可售面积为25.5万㎡，已经降至该区的历史最低点，但在横向比较全市各个区域来看，庐阳可售量高于高新、瑶海和新站，处于合肥各区的第6位，住宅库存压力不大。2009年庐阳住宅库存量去化程度一般。截至2008年12月底，庐阳住宅可售套数为3797套，2009年住宅库存套数下降了1531套；去年底可售面积为40.7万㎡，2009年庐阳库存面积下降了15.2万㎡，库存量的年度环比下降比例一般。而本年度庐阳区的供求数值都处于高值，可是库存量下降比例一般，反应出该区的开盘销售率保持极高的成功率。2）、2009年庐阳住宅可售量月度走势从庐阳可售量月度走势来看，该区域可售量总体保持稳定的下降走势，过程中非常平稳，主要是由于庐阳供求较为平衡和开盘较高成功销售率。可售套数在7月份出现反弹性上升外，其他月份都是稳定的下降走势；可售面积则是在7、8两月环比上升外，其他月份也是呈现环比下降走势。从10月份开始，庐阳区可售量降幅明显提速，去化效果相比较更加上升，目前该区可售量已经降至较低水平。8、2009年庐阳区住宅销售套数前十楼盘三、包河区包河总评：包河区2009年住宅销售套数为15011套，销售面积为143.4万㎡，落后于滨湖和蜀山，是合肥各个区域住宅销售量季军区域，也是合肥楼市主销第一集团区域，其中由于