2009年合肥（含三县）土地市场研究报告2009年合肥（含三县）土地市场视角1、2009年度合肥（含三县）土地市场表现高度繁荣2009年合肥土地交易表现出极高的繁荣度，全年共计成交95宗地块，成交面积为6972.9亩，折合成共计464.86万㎡，平均成交价格为271.5万/亩，成交总金额高达189.32亿元，土地规划建筑面积为1297.83万㎡，为2010年和2011年的楼市供应量打下坚实的基础，2009年换算成地面价为4072.6元/㎡，楼面价为1458.8元/㎡。从2009年的土地推售效果来看，合肥土地交易含金量极高，区域搭配、地块大小配比、新区和旧城改造配比和明星优质地块等方面都表现出很高的成功性；另外从逐月的土地推售来看，依据土地需求程度合理推出地块，为土地的较高价值的成功转让打下基础。2、2009年5月和10月成为土地交易高峰月合肥土地转让在月度表现出很不均衡，在5月和10月出现两个明显的高峰月。2009年经过前5个月楼市高速回暖，成交量的急速攀升，楼市无论是绝对成交量还是后市的走高趋势，促使开发企业拿地的积极性和条件成熟，也使得合肥土地市场的交易活跃度明显提升。2009年5月达到本年度的第一个高峰期，是土地成交量最高的月度，共计成交22宗土地，成交面积为1610.9亩；还展示出新的特征，即产生2009年第一个“地王”，为合肥土地市场的高成交量和明显地块的成功转让都起到“催化”作用。2009年10月份又是合肥土地交易市场表现出的第二高峰月，该月成交13宗地块，成交面积为1203.8亩，仅次于5月份，但10月份表现出高成交量和高土地成本的双高特征，也是2009年土地竞拍最为激烈的月度。在刚性需求和楼市相关优惠政策的双重促进下，使得合肥楼市成交量转入高速通道；自6月份后，在投资性置业入市和楼市惯性推动，更是每个月都突破万套大关，成交均价也逐月刷高，高成交量和高房价双高市场表现；在售楼盘的可售量逐月递减，已经降至历史的低点，开发企业的土地可供开发的土地储备量降低，拿地的紧迫性提高。楼市销售行情高度繁荣现实、对后市高期望值、开发企业拿地迫切和企业资金回笼充分四个方面促使合肥土地交易市场的成功。3、合肥土地成本上升明显上涨近1倍2009年是近几年合肥土地成本上涨最为明显的年度。在合肥（含三县）2009年1月的土地楼面均价为918.1元/㎡最低值，而在9月份土地楼面均价高达2560.0元/㎡的最高值；尤其从上半年合肥土地平均楼面价维持在1000元/㎡上下波动，而下半年合肥土地的平均楼面价窜升至2000元/㎡上下波动，相比上半年上涨1倍左右。合肥经过3年大建设，使得合肥土地质量出现极大的提升；合肥楼市房价的快速攀升，带来的较高的预期值；开发企业集中紧迫拿地，三个方面促使合肥土地成本的翻番的上涨。4、土地推售策略优异2009年土地相关管理部门土地收储和推售方面策略性优异，不仅出色完成土地推售量，而且从土地转让的实际成效来看也表现优秀，均达到预期成果。首先，明星地块的高价成功转让，如美菱冰箱厂地块、荣事达洗衣厂地块、滨湖超大面积捆绑地块、政务区低密度地块、翡翠湖地块、众多旧城改造地块等均以较高溢价率成功转让；其次，老城区地块和滨湖、经开、政务等新城地块以合理的配比转让相当成功；再次，明星地块转让后的开工和规划基本上都能按时按质的进行；还有，关注度极高的地块，也以预期性的成交，既达到土地的经济收益目标，同时又达到了社会效应，合肥城市规划目标得以体现；最后，全国知名开发企业积极加入，合肥土地竞拍的行列，且大多数企业最终都拿到满意的地块。知名开发企业进驻合肥楼市市场，为合肥房地产行业的进一步高质量快速发展，带来积极的促进效应。5、滨湖成为合肥土地推售最成功的区域2009年滨湖新区成为合肥市各区域土地转让最大的区域，本年度共计出让了22宗，成交面积高达2164.1亩，占年度转让土地总量的3成以上，达31.0%，且也保持极高的转让成功率。包河和蜀山2009年土地转让均为12宗地块，转让面积分别为690.6亩和507.1亩，位列成交量的前三甲。6、合肥土地地王回顾1）、单次成交面积最大BHF-1-1、BHF-2-1、BHF-2-2、BHF-3、BHF-4-1和BHF-4-2六宗土地捆绑地块，共计721.7亩，折算481135.7㎡，被仰智慧以个人名义摘牌，成为2009年土地单次转让最大面积；2）、单价和地面价“地王”位于明光路和胜利路交口的E0912地块，以2274万元/㎡被合肥荣昌房地产开发有限公司竞得，该宗地块的成功转让创造合肥土地市场的单价地王，同时又以34109.8元/㎡的创造了地面价地王双记录；3）、楼面价“地王”徽山路和祁门路交口的S0910被中国石油天然气股份有限公司以13889.9元/㎡的楼面价，成为2009年合肥土地的楼面价“地王”；宿松路的S0912地块被合肥常青商贸服务有限公司以7290.0元/㎡的楼面价竞得，成为第二高楼面价。4）、成交总金额“地王”经开区的繁华大道和云外路交口的HJQ070地块，被浙江绿城集团有限公司以26.00亿元的总成交金额竞得，创造2009年合肥土地交易的总价“地王”。5）、2009年“明星”地块转让表一、2009年合肥（含三县）土地成交综述2009年合肥（含三县）土地共计成交95宗，成交面积高达6972.9亩，折合成464.86万㎡，成交总金额高达189.32亿元，成交土地规划建筑面积累计为1297.83万㎡，平均单亩价格为271.5万元/亩，平均地面价为2140.9元/㎡，平均楼面价为1458.8元/㎡。二、2009年合肥土地成交月度走势1、成交宗数月度走势2009年合肥（含三县）土地共计成交了95宗地块，地块成交较为活跃。从2009年度的成交宗数月度走势来看，出现两个成交高峰期，在5月和10月份达到两个成交高峰月。2、成交面积月度走势2009年合肥（含三县）土地成交亩数为6972.9亩，折算为464.86万㎡。从土地的成交面积的月度走势来看，合肥土地成交月度的均衡度较低，月度间的差距极大，走势不稳定。2009年合肥土地需求旺盛，推售交易成功率极高，故本年度的成交面积主要由相关政府的推售量决定。3、成交价格月度走势2009年合肥（含三县）土地成交地面价年度平均为4073元/㎡，同时从地面价月度走势来看，该市的成交地面价走势波动较大。其中11月份受黄潜望板块W0914（望江路与潜山路交口东北角）和包河S0911（宁国路与青年路交口东北角）两宗高成交地面价超过10000元以上的拉升，使得该月以7268元/㎡的高水平高居首位；2009年合肥（含三县）土地成交楼面价平均为1459元/㎡，相对土地成交地面价而言，楼面价的月度走势较为稳定，月度间的差距较小。其中9月份受政务新区低密度地块ZWQTB-034（政务区、翡翠路西，南二环路南）楼面价高为5120.0元/㎡和高新区SXH-1（高新区、玉兰大道与习友路交口西北角）楼面价为3968.2元/㎡的拉升，使得该月土地成交平均楼面价以2560元/㎡的高水平创造最高记录。4、成交总金额月度走势合肥（含三县）2009年全年土地成交总金额累计高达189.32亿元，创造合肥土地经济收益最高的记录。从全年度月度走势来看，受月度成交高峰月的左右，使得5月和10月成交总金额也达到峰值，其中虽然10月份的土地成交面积比5月份少407.1亩，但由于合肥土地成本的快速攀升，成交价格的持续上涨，使得合肥10月份土地成交总金额反而比5月多出8.76亿元，也反应出合肥土地成本的上涨速度极快。5、土地规划建筑面积月度走势2009年成交土地规划建筑面积累计高达1297.83万㎡，也创造合肥年度最高记录，反应出合肥楼市后市供应量潜力极大。其中5月份由于土地成交面积最高记录，导致该月土地规划建筑面积也以296.7万㎡的数值高居首位；值得关注的是6月份土地成交面积虽然小于10月份，但是由于地块的容积率较大，促使6月份的成交土地规划建筑面积反超10月份，成为第二高的月度。三、2009年合肥土地成交区域构成1、成交宗数区域构成合肥土地成交宗数为95套，且所有区域均有土地成交记录。滨湖新区土地成交宗数高达22宗，占全市总宗数比重为23%，将近1/4，成为土地成交最高的区域；包河和蜀山2009年成交宗数同为12宗，占总量的13%；肥东和瑶海两区成交宗数分别为11宗，占总量的12%；庐阳成交宗数为9宗，占总量的9%；经开区为6宗，占全市的6%；政务成交宗数为5宗，占总量的5%；高新区为4宗，占总量为4%；肥西仅为2宗，占总量的2%；而新站仅成交1宗地块，成为全市各区成交土地宗数最少的区域。2、成交面积区域结构2009年合肥地区土地累计成交6972.9亩，折算464.86万㎡。滨湖以2164亩，144.3万㎡的土地成交面积高居区域之首，占全市总量的31.0%；肥东则是以994亩，66.3万㎡位列次席，占总量的14.3%。经开区则是以单宗大面积的作用，以734亩，49.0万㎡，位居三甲，占总量的10.5%。3、成交价格区域对比2009年合肥（含三县）土地成交平均价格为272万元/亩，合肥土地价格明显出现上涨。新站全年仅成交1宗地块，以520万元/亩的单亩价格，高居区域价格之首；蜀山、瑶海、经开和政务四区域的土地成交价格均超过400万元/亩，构成中坚集团；高新和庐阳以300万元/亩，处于第二集团；包河和肥西两区成交价格也超过平均价格；肥东和滨湖两个区域是合肥各个区域的土地成交量最高的两个区域，而成交单价处于后两位，拉低全市平均价格；说明合肥市区的土地价格上涨速度较快。4、成交总金额区域对比2009年合肥（含三县）土地成交总金额累计高达