池州房地产市场研究报告目录第一章市场背景研究1、池州概况2、池州经济3、池州交通4、池州旅游产业5、池州城市规划第二章房地产市场背景分析一、池州全市固定资产及房地产开发投资情况二、池州房地产开发土地供应情况三、池州商品房销售情况第三章拟投资地块分析一、地块基本情况二、地块优劣势分析三、地块经济效益分析1池州房地产市场研究报告第1章市场背景研究一、池州概况池州市位于安徽省西南部，长江下游南岸，是长江南岸重要的滨江港口城市和省级历史文化名城。2000年6月经国务院批准撤地设市，现辖贵池区、东至县、石台县、青阳县和九华山风景区以及省级池州经济技术开发区，国土面积8272平方公里，总人口160万。池州以拥有良好的生态旅游资源而著称，是中国第一个国家级生态经济示范区、《中国21世纪议程》试点地区和中国优秀旅游城市。境内有国家级风景名胜区、中国四大佛教名山之一的九华山，安徽省“两山一湖”旅游区的重要组成部分——牯牛降、升金湖国家级自然保护区为；省级风景名胜齐山——秋浦仙境，石台溶洞群等。1．行政区划池州南接黄山，北与安庆隔江相望，东接芜湖、铜陵，西至九江，属沿江经济开发带，辖一区（贵池区）、三县（东至县、石台县、青阳县）、一风景区（九华山风景区）、一开发区（省级池州经济技术开发区），全市现有乡镇行政区53个（9个乡、36个镇、8个街道办事处）。2．面积和人口2007年池州全市人口158万，城镇人口40万，其中城市主城区——贵池区的城市人口15万，主城区面积30平方公里。2池州房地产市场研究报告区域面积（平方千米）人口（万人）贵池区243263万东至县325652万石台县140313万青阳县118130万池州市（合8272158万计）二、池州经济GDP及财政收入年份2005200620072008上半年项目国民生产总值（亿元）110.18130.1156.681.1增幅13.30%14%15.20%15.1%人均国民生产总值87191000711515/（元）比上年增长108912881508/财政收入（亿元）11.7815.0122.0813.2增幅31.2%28.02%33.08%31.4%产业结构（三产业构成比）年份200520062007产业构成第一产业25.6321.921.5第二产业40.6338.138.1第三产业43.924040.4固定资产投资年份2005200620072008上半年项目全社会固定资产投资75.691.04139.8579.34（亿元）增幅34.5%28.7%53.6%40.4%城镇固定资产投资64.9569.78//（亿元）增幅29.4%22.0%//3池州房地产市场研究报告房地产开发投资（亿7.779.5413.0715.1元）增幅13.6%22.7%37．0%63.3%居民收入年份200520062007项目城镇居民7882901511017人均可支配收入（元）增长13%14.4%22.2%人均消费性指出（元）/63327929增长/12.08%25.2%农村居民294033474012纯收入（元）增长11%13.84%19.9%人均消费性支出224225472874增长/13.6%12.9%小结：1．池州GDP增幅近几年均保持在两位数以上的增长，但无论GDP总量还是人均GDP都处较低水平。2．近几年池州固定资产投资增幅较快，尤其是房地产的开发投资增幅逐年加速。初步统计，2008年全市上半年的投资额就已经超过07年全年的投资总额，但固定资产投资结构相对失衡，房地产投资占固定资产投资的比重过大。3．池州居民收入水平不高，与全国平均水平有一定差距，07年全市城镇居民人均可支配收入均仅为全国平均水平（13786元）的80%，但收入增速高于全国平均，未来可提升的潜力较大。4．近年来，池州城市化进程加速，但07年末全市城镇化率仅为25%左右，市区建成面积较小，远低于全国平均水平，农业市的特征明显。三、池州交通1．陆路?铜九铁路池州段预计今年9月底完工，明年5月份全线开通。?沿江高速公路池州段全长82.6公里，总投资40亿元，现已建成通车。4池州房地产市场研究报告?铜陵至汤口高速公路池州段全长54.3公里，总投资24亿元，于2004年6月正式开工建设，于2007年建成通车。?宜景高速大渡口至景德镇高速公路池州段全长80.6公里，总投资36.3亿元，目前正在施工，计划2008年底完工。?另有池州长江公路大桥及合铜黄高速、望东长江公路大桥及南岸高速接线、东至至九江高速公路、池州经石台至祁门高速公路均已列入全省高速公路网规划并开展项目前期工作，另外318国道池州绕城公路、206国道等均途径池州。2．水路?池州是长江中下游重要港口城市，长江黄金水道流经池州162公里，池州港口年吞吐量达1300万吨。3．民航?池州九华山旅游机场目前正在筹建中，将于2010年前投入运行，预计年旅客吞吐量50万人次。四、池州旅游产业池州第三产业占经济总量的40%以上，而旅游业是池州第三产业得以迅速发展的主要支撑。池州是中国优秀旅游城市，旅游资源优势明显，目前主要以佛教文化、历史文化和生态旅游为旅游主题。全市拥有国家级旅游品牌4处，分别是：中国四大佛教名山之一、重要的国际性佛教道场——九华山，国家级野生动植物自然保护区－－牯牛降，亚洲重要的湿地、被称为"中国鹤湖"的国家级珍稀水禽保护区－－升金湖，以及九华山国家森林公园。另有省级风景名胜区有十多处。九华山已成为国家4A旅游区，贵池齐山、万罗山、东至历山、东流古文化区、石台蓬莱仙洞五大景区（点）是国家2A级旅游区（点）。小结：当前池州经济主要以旅游业、生态农业为支撑，工业发展水平偏低，但由于池州有着较好的交通区位优势，随着安徽与长三角的对接，作为沿江城市的池州一方面可承接长三角地区的产业转移，另一方面又具备独特的生态旅游资源优势，经济可提升的空间较大。五、池州城市规划1．池州经济近期发展目标（2010年）5池州房地产市场研究报告项目具体指标20072010年经济生产总值（现价，亿元）156.6240发展人均GDP(元)1151515000财政总收入（亿元）22.0825.6工业化率25.536旅游总收入（亿元）/60.0进出口总额（亿美元）/2.5生活质量城镇居民可支配收入（元）1101715000农村居民人均可支配收入（元）40125817从池州的近期经济发展目标来看，池州GDP和人均GDP如保持目前的增速，到2010年分别可达到240亿元和15000元，届时池州城镇居民人均可支配收入将达到15000元。池州城市人口将达到50万，市区建成面积50平方公里。2．池州城市发展规划2007年池州市城市总体规划将主城区、青阳副城、九华山风景区纳入城市规划体系，形成“一主一副一区”的组团城市空间布局。城市定位为皖江南岸主要中心城市、安徽省“两山一湖”旅游核心区和宜居的港口园林城市。6池州房地产市场研究报告（一主一副一区）针对主城区（贵池区）规划分为中心城区、火车站站前区、齐山——平天湖风景区、教育园区、东部经济园区五大功能区（一城五区，滨江环湖）：1．中心城区（老城区、站前区）——依托老城区的社会服务和基础设施，建设以居住、商贸、文化为主要功能的中心城区；2．东部经济园区——依托优良的长江港口岸线资源，以池州市经济技术开发区和贵池工业园区为主体，建设以第二产业为主导的东部经济园区；3．商贸物流园区——依托城市南部便捷的交通条件，建设商贸物流区；4．科教园区——依托城市南部优良的用地条件，建设以高等教育为主导的科教园区；5．齐山平天湖风景旅游区——依托齐山平天湖的生态环境和历史文化资源，建设齐山平天湖风景旅游区7池州房地产市场研究报告第二章房地产市场背景分析一、池州全市固定资产及房地产开发投资情况池州固定资产及房地产投资情况160139.8514012010091.04全社会固定资产投资75.679.3480房地产开发投资（亿60元）4015.1207.779.5413.070567年000000半222上8002近年来池州固定资产投资增速较快，特别是2007年后的增幅更加明显。据08年上半年的统计，预计全年固定资产投资有望突破160亿元，其中房地产开发投资增速加快，仅08上半年的投资额就已超过07年全年。2007年池州房地产开发投资占GDP比重为9.34%，预计2008年上半年该比重达到19.03%，高于国际公认的5%的合理水平14个百分点，房地产投资热的特征明显。二、池州房地产开发用地供应统计从池州国土局了解，池州05、06年纯房地产开发用地供应量年均约为800~1000亩（该2005-2007年池州土地供应统计300027802500200015001416出让量1000100080050002005200620072008上半年8池州房地产市场研究报告数据与池州05~07年池州商品房实际施工面积总和基本吻合）。而经过调研及网上土地招拍挂的信息统计，2007年全年池州累计出让商住用地28宗，出让面积2780亩，成交均价为55万/亩。2008年上半年池州出让商住用地14宗，累计出让面积1416亩，成交均价约68万元/亩。结合池州土地分级制度来看，目前该市老城区（贵池区）成交均价100万/亩以上，08年最新两宗老城区土地成交价格分别为158万/亩和133万/亩，成交价格在同级别城市已属较高水平。另从国土局最新的土地挂牌公告来看，最新的主城区几幅100亩左右的地块，挂牌价格竟然达到390~400万元/亩。三、池州商品房销售统计（1）池州市商品房开发统计据统计，池洲商品房施工面积逐年快速递增，05到06年增幅为10%，06到07