合蚌路15号地块调研报告目录第一部分决策背景1、定远概述2、城市建设现状和城市规划发展对项目影响第二部分市场分析1、政策导向分析及风险评估2、定远房地产市场分析1、整体发展概述2、土地市场分析3、在售个案分析4、竞争策略分析13、房地产市场前景预测第三部分项目分析一、项目概况二、项目资源分析1、周边环境资源2、自身资源三、项目SWOT分析四、项目市场目标客户层研究1、主力客户定位2、目标客户描述第四部分项目开发研究1、项目价值初步评估22、项目发展建议第五部分结论和建议3第一部分决策背景一、定远概述1、概况定远县地处安徽省东部，是皖东地区第一大县。国土面积2998平方公里，耕地246.9万亩，人口93.8万，辖22个乡镇，253个行政村。43、交通定远东接滁州，西邻淮南，南依合肥，北连蚌埠。近入南京、合肥都市圈，远融长江三角洲经济区。古有“境连八邑，衢通九省”之誉。与经济最发达的长江三角洲紧密相连，具有明显的区位、交通、资源、成本和市场优势。地理位置优越，交通十分方便，淮南铁路贯穿境内，京沪铁路紧邻而过，新建的合徐高速公路横跨境内。建设中的京沪高速铁路在定远穿行，并有设站。县城所在地定城距合肥和南京两机场仅不足两小时路程。4、历史文化秦汉时境内曾置阴陵、东城二县和曲阳候国，南北朝梁武帝普通五年（公元524年），置定远县。千百年来涌现出一批又一批叱咤风云人物。如：“建独断之明，出众人之表”的东吴名将鲁肃；明大义，敢直言，察民情，有口皆碑的南宋名相董槐等。定远县文墨也曾一度佳誉天下，素有“寿(县)字,怀(远)画,定(远)文章”之美誉。东吴名将鲁肃、南宋名相董槐、明朝抗倭英雄戚继光等均出于此二、城市建设现状和城市规划发展对项目影响1、定远县城总体发展规划定远县城用地发展方向确定为：重点向东、向南发展，控制向北、向西发展。规划期内，城市用地拓展依托现状建成区附近、具有较大发5展潜力的区域向外拓展，主要用地发展方向：依托东部政务区向东发展，依托工业园区向南拓展。远景根据建设用地发展需要，重点向南、向东北（不跨越泉坞山），适当发展向西南拓展。城市空间发展策略为：“依托老城，南进东扩，紧凑发展”。居住用地规划为：根据城市用地总体布局结构，依托城市功能分区组织居住用地，规划形成三个居住片区，即老城、南部、东部共3个居住片区，10个居住区。居住总人口40万人。2、城市规划发展对本项目影响从对定远县城的整体规划分析，目前发展方向是向东、向南。在政务新区、城东新区内，新建项目拔地而起，本项目处于县城开发重点区域。本项目所处的合蚌路，属于县城形象大道。十里商业示范街区前瞻规划，目前，财政对于街区基础建设的投入巨大，街区面貌不断改善，为本案带来了一定的利好因素。与城东新区内众多楼盘扎堆的情况不同，本案所在的工业园片区内竞争对手较少，这为本项目的开发成功提供了比较好的外部因素。第二部分市场分析1、政策导向分析及风险评估由于房地产业的特殊性，因此政府的政策导向对于房地产的发展有着风向标的作用，对于当地房地产政策的分析能更有效的规避一些项目的开发风险。在定远，房地产作为政府吸引外地资金投资，加快县城发展的一个重要产业，其在具体的政策制定和执行上有一定6的倾斜，去年底，采取的五项措施有效促进房地产市场发展。（分别为：A、科学把握土地上市节奏。B、坚持净地出让。C、适当控制宗地上市规模。D、加大土地供应信息发布。E、严防土地资产流失。）上述政策都是对房地产交易有着相对的利好作用，政府对于支持房地产发展有着比较良好的愿望，这为项目投资开发来发提供了良好的外决条件。宏观政策对定远市房地产市场的影响分析1、对于起步较晚的定远房地产来说，房价整体水平仍然较低。老城区商品房成交均价仅为2400元/平米，给市场房价提供了较大的增长空间。2、在房地产需求方面，目前定远大部分购房者以自住为主，投机成分极少（以乡镇刚性需求型客户为主）。这也给了定远房地产市场提供了良性发展的市场空间。3、宏观政策推出目的是在抑制房产投机及炒作行为，保证房地产市场的良性发展，因此，就目前定远的市场情况而言，宏观政策对定远房地产市场发展促进作用，整体市场将依县城及经济发展而发展。2、定远房地产市场分析71、整体发展概述（1）概况：目前定远房地产开发基本可分为老城区、城东新区二大板块。老城区房地产投资分布零散，开发量较小，主要以多层为主；城东新区房地产投资目前主要集中在定滁路一带，开发量较大，以多层住宅为主。（2）住宅价格：物业价格是一个地区房地产市场发展状况的反映，同时也是衡量当地居民消费能力的尺度。从市场数据得出结论，现阶段住宅市场价格仍然是以地段价值为尺度。主要分为二个层次：?老城区多层住宅。地处定远县城中心繁华所在，地段位置优越，生活配套成熟。销售均价：2600元/平米左右；?城东新区一带。随着定远县城南拓东扩，该区域将成为今后定远发展的主力区域。但现在区域内配套设施尚不完善，人气有待结聚。销售均价：2000-2200元/平米。（3）住宅品质：住房作为一项大的消费支出，人们投入的关注度往往有别于一般商品，更加注重居住产品品质，其内容包括：社区规划、交通、建筑质量、产品形态以及物业配套、景观、环境等等。而定远目前的住宅对居住环境的考究甚少，缺乏景观园林、会所、教育配套规划等附加值考虑。2、土地市场分析82009年土地成交一览表出让日期供地土地位置土地面积用途容积率成交价受让单位方式5月7日挂牌定滁路南侧6188平米（折合商服、≤2.5626万安徽安元房地产有限公司9.28亩）住宅、办公5月18日挂牌定滁路南侧，47225平米（约商业、≤1.62975万私人70.84亩），住宅7月30日拍卖合蚌路东侧、人民37119.33平米综合≤3.０7836万滁州金源房地产开发有限责广场西侧（约55.68亩）任公司9月22日拍卖曲阳东侧，其四1677平米（约商业、≤3.01000万私人至范围为：东至2.52亩住宅原饮食服务公司宿舍，南至原百货公司二店，西至曲阳街，北至城关供销社9月28日挂牌合蚌路东侧，东183647平米（约住宅≤1.812900万安徽中源房地产开发有限公至程桥路道路，275.47亩）司南至幸福路，北至北环路南侧防护绿地9月29日挂牌合蚌路北侧、25648平米（约住宅≤2.0。620万定远县瑞特置业有限公司市场路西侧38.47亩总结：自2009年以来，定远县城土地市场成交量呈上升趋势，预示未来开发量大，市场供应充足。而土地价格成交均价总体呈上升趋势，预示着房价将有较大的增浮空间。93、在售个案分析名仕嘉园地理位置：开发商：滁州铭威置业占地面积96416平米建筑面积：17万平米容积率：≤1.810建筑密度：≤30%绿化率：≥35%建筑结构：框架物业类型：多层、高层面积区间：85—126平米销售均价：2150元/平米销售状况：年初推出北侧17栋多层，现已售罄。当前在售10栋多层，处于持续销售阶段，去化率70%左右。105平米以上房源去化较为缓慢，高层产品咨询客户甚少。小高层、高层产品在定远市场关注程度较低，抗性巨大，没有独特附加值，难以打开市场。借鉴点：与合蚌路15号地块同处于工业园区，相距千米左右，目前销售状况良好。对于购房客户而言，片区可接受。伟华新天地11地理位置：位于定滁路以北，合蚌路以西，迎宾路以南。开发商：安徽同济集团项目占地：5.196公顷（88.6亩）建筑面积：101494平米,其中住宅建筑面积：55486㎡建筑结构：框架物业类型：多层主力产品：80-90两房客户构成：乡镇客户占60%，县城客户40%12销售均价：2300元/平米销售状况：凭借地段优势，8月8月住宅开盘，当天销售率95%，均价2300元/平米。10月18商业开盘，1、2层联体均价10000元/平米，认购率达到80%。自8万以来，共完成5万平米销售体量，年底5万平米体量推出。借鉴点：?创新产品，赢取市场。?凭借专业地产代理公司，提高营销水平，在竞争市场情况下，销售业绩迅速提高。景天东城13地理位置：开发商：滁州景天置业项目占地：建筑面积：65898平米容积率：1.59建筑密度：26.4%14绿化率：34%建筑结构：砖混物业类型：多层主力产品：80-105平米销售均价：2100元/平米销售状况：一期推出250套，现去化230多套，销售情况良好。二期即将推出，共200套现登记预约中。书香茗邸15开发商：滁州正溢房产建筑面积：23355平米容积率：1.65建筑密度：30.5%绿化率：37%建筑结构：砖混16物业类型：多层主力产品：95-105平米三房销售均价：2250元/平米销售状况：目前去化率达到80%，3#楼因户型面积因素，销售速度滞后。借鉴点：书香茗邸与景天东城同处于城东新区，占据定滁路地段。通过销售人员了解，由于定远盐碱矿藏发掘，造成城东片区地质结构存在塌方隐患，客户在购房行为中有较多考虑，相比合蚌路15号地块而言，虽有发展方向优势，但具有‘质量’亮点。伟业幸福城17开发商：安徽九华房地产开发有限公司和安徽同济集团共同投资建筑面积：40万平米物业类型：精品多层、景观高层、临湖别墅、花园洋房户型区间：74-132平米，其中以74平米两房、91平米三房最为畅销客户来源：烟厂、税务局国税局、国家电网改善型购房客户、乡镇首次置业客户销售均价：住宅：三期2400元/平米商业：二期5700元/平米销售状况：一期和园去化率100%二期泽园去化率90%三期福源去化率60%。18借鉴点：与伟业新天地比较而言，伟业幸福城坐落位置并非定远县城核心地段。在调研过程中获悉，该地块在当地百姓心中，还是较为偏远的，销售状况良好，在于景观环境附加值。开发商投资8000万